地产租赁合同纠纷二审判决

北京市第三中级人民法院 民 事 判 决 书


(2025)京03民终*号


上诉人(原审被告):董**，男，*日出生， 汉族，住河北省承德市*。
委托诉讼代理人：王**，北京*律师事务所律师。
上诉人(原审被告):秦**，女，*日出生， 汉族，住河北省承德市平泉市*。
上诉人(原审被告):张*，男，*日出生， 汉族，住北京市朝阳区*。
上诉人(原审被告):杨*，女，*日出生， 汉族，住河北省三河市*。
以上三上诉人共同委托诉讼代理人：董**，男，*出生，汉族，住河北省承德市平泉市*。
被上诉人(原审原告):北京**房地产开发有限公司，住 所地北京市通州区*。
法定代表人：刘**，经理。




委托诉讼代理人：吴丁亚，北京市炜衡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：范志骞，北京市炜衡律师事务所律师。
上诉人董**、秦**、张*、杨*因与被上诉人北京** 房地产开发有限公司(以下简称**公司)房屋租赁合同纠纷一 案，不服北京市通州区人民法院(2024)京0112民初*号民 事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了 本案。本案现已审理终结。
董**、秦**、张*、杨*上诉请求：1. 同意一审判决第 一项、第二项，撤销一审判决第三项，改判驳回**公司要求董**、秦**、张*、杨*共同给付2021年10月1日至2021年11月30日期间装修期租金66222.38元的诉讼请求；2.撤销 一审判决第四项，改判驳回**公司要求董**、秦**、张*、 杨*共同给付2023年1月16日至2023年3月30日期间的房屋占有使用费87746.53元的诉讼请求；3.本案一审、二审诉讼费 由**公司承担。事实和理由： 一审判决事实认定错误，适用法 律错误。1.一审法院认定应该由承租人举证证明房屋交付时间属于举证责任分配错误，适用法律错误，进而导致事实认定错误。首先，一审庭审中董**多次陈述**公司未按约定时间交付房屋，并且**公司提交住所使用说明文件晚的原因导致*公司注册延期多日，至2021年10月22日才注册完成。后续审批完成装修时间为2021年11月25日，即实际交付使用时间为2021年11月25日。因此，董**、秦**、张*、杨*并未能充分

享有合同约定的相应装修期(61天),即便享有装修期，也应从 实际交付使用时间2021年11月25日起算，截止2021年11月 30日，实际使用时间共计6天。因此，董**、秦**、张*、 杨*不应按装修期为2个月来支付租金，即便一审法院认为董**、秦**、张*、杨*应付装修期间的租金，也应按照实际使 用时间6天来计算，即33111 . 19元/月除以30天*6天，为6622.24元。其次， 一审中**公司并未举证案涉商铺的实际交付 时间。根据证据规则，**公司作为出租人，应该对房屋实际交 付日期承担举证责任。但**公司并未提供任何证据证明房屋交 付的日期，因此应该承担举证不能的责任， 一审法院认为应该由 董**、秦**、张*、杨*承担交付的举证责任，属于法律适 用错误。2.一审法院认定2023年1月16日之后的房屋占用费应 该由董**、秦**、张*、杨*承担是错误的。在董**、秦**、张*、杨*多次要求交接的情况下，**公司拒绝交接的 行为导致损失扩大的部分应该由**公司自行承担。**公司出 租时所陈述的周边商户无一家入住，商业街区根本不存在，营商 环境极差。董**、秦**、张*、杨*依照合同自2022年11 月16日与**公司协商退租，协商后按**公司要求房屋在此 期间已经停止使用，并且自2022年11月18日股东会决议住所 地迁出，2022年12月5日完成企业的住所地迁出，案涉房屋自 2022年12月5日起即具备可以向外出租使用的条件。案涉房屋 早已在2022年11月份即已停止使用，随时具备交接条件。董* *、秦**、张*、杨*分别在2022年12月6日明确可以在2022 年12月15日前完成房屋交接，之后又在2023年1月9日明确 可以在2023年1月15日前完成房屋交接，但**公司一直拖延 不做交接，因此董**、秦**、张*、杨*认为在已经提前多 次协商的情况下，在此日期后的损失应该属于**公司自身原因 导致损失扩大的部分。董**、秦**、张*、杨*将注册地址 迁出、经营场地关闭等行为，都是为了积极配合交接做准备。因 此，董**、秦**、张*、杨*不应该再承担2023年1月16 日至2023年3月30日期间的房屋占有使用费，由**公司原因 导致损失扩大的部分应该由**公司自行承担。
**公司辩称，同意一审判决，不同意董**、秦**、张*、杨*的上诉请求。
**公司向一审法院起诉请求：1.确认**公司与北京* 小站餐饮管理有限公司签订的《租赁合同》于2023年1月15日 解除；2.判令董**、秦**、张*、杨*共同支付**公司2022 年11月1日至2023年1月15日期间欠付的租金87746.53元；
3.判令董**、秦**、张*、杨*共同支付**公司2021年 10月1日至2021年11月30日装修期的租金66222.38元；4. 判令董**、秦**、张*、杨*共同支付**公司解除合同的 违约金129187.35元；5.判令董**、秦**、张*、杨*共 同支付**公司逾期付款的违约金(以283156.26元为基数， 按照日千分之五计算，自2023年6月16日起计算至实际支付之日止);6.判令董**、秦**、张*、杨*共同支付**公司 逾期交还房屋产生的房屋占用费175493.06元(自2023年1月 16日起至2023年3月30日);7. 判令董**、秦**、张*、 杨*共同支付**公司律师费10000元；8.本案诉讼费由董**、秦**、张*、杨*共同承担。
一审法院认定事实如下：2021年9月29日，**公司(甲 方)与董**(乙方)签订《租赁合同》,约定：甲方将位于北 京市通州区*(招商铺号 1-*)的租赁单元及其附属设施设备(以下简称*号房屋) 提供给乙方租赁，房屋建筑面积191.26平方米，套内建筑面积 155.51平方米；房屋为毛坯交付，用于商业用途，经营品牌为*厨房；租赁期限2021年12月1日至2028年11月30日共84 个月，起始日为2021年12月1日；装修期2个月，2021年10 月1日至2021年11月30日；免租期2个月，2021年12月1 日至2022年1月31日；装修期、免租期内，甲方仅免除乙方的 租赁单元租金，其他费用均由乙方自行承担。若非因甲方原因， 导致本合同提前终止或者解除，乙方应补齐装修期、免租期免除 的租赁单元租金；租赁期内各月租金分别如下：第一年(2021 年12月1日-2022年11月30日)33111.19元/月、第二年(2022 年12月1日-2023年11月30日)35098.61元/月、第三年(2023
年12月1日-2024年11月30日)35098 .61元/月 . . . . . . ;租 赁保证金129187.35元(相当于3个月租赁单元租金及3个月物业服务费的总额),租赁保证金可用以扣除乙方欠付的任何租 赁单元租金及其他应付款项，以及由于乙方不履行本合同义务而 使甲方或第三方遭受的损失或损害；乙方应于本合同签署后10 日内项甲方支付首期租赁单元租金，即2022年2月1日至2022 年4月30日的租赁单元租金99333.57元。除首期租赁单元租 金外，乙方在本合同项下应支付的租赁单元租金以3个月作为一 个付款周期，乙方应于每付款周期前月最后一 日或之前向甲方预 先支付下3个月的费用；在乙方按时足额支付租赁保证、首期租 赁单元租金、装修期物业服务费及首期物业服务费、提供保险单 及保险凭证证明文件的前提下，甲方将于2021年10月1日将租 赁单元交付给乙方；10.租赁单元的返还。10.1租赁期限届满或 合同解除前，乙方应将租赁单元恢复原状，并于租赁期限届满或 合同解除当日17:00前向甲方返还租赁单元。10.4如乙方逾期 返还租赁单元，每逾期一 日须向甲方支付日租赁单元租金两倍的 占用费，不足一 日按一 日计算。15.违约责任。15.2乙方逾期支 付租赁单元租金、物业服务费及租赁单元其他费用的，按照下列 方式处理：(3)乙方逾期支付超过15日的，自应付之日起每逾 期一天按照应支付金额的日千分之五支付违约金，且甲方有权采 取阻止乙方人员进入租赁单元、停止水、电、电话、空调等措施， 或甲方有权解除合同并按15.5条款之约定追究乙方的违约责任。
15.4乙方单方面中途解除合同的须提前三个月书面通知甲方，甲 方有权收取乙方自交付之日至合同解除或终止之日或至乙方实 际腾退并返还租赁单元之日(以时间靠后者为准)内所有未缴清 之费用，包括但不限于租赁单元租金、物业服务费、水电费、取 暖费等，同时适用以下条款： (1)乙方应向甲方补齐已发生的 全部装修期及免租期的租赁单元租金； (2)甲方有权没收租赁 保证金，如合同解除时租赁保证金少于本合同第4.3条款约定的 数额，乙方应予以补齐； (3)乙方应另向甲方支付相当于三个 月租赁单元租金和物业服务费之和的违约金作为对甲方重新寻 找有偿租赁人所产生的成本及可能出现的空置损失的补偿；(4) 乙方应于本合同终止或解除当日向甲方支付上述款项，每逾期一 天，乙方须按应支付金额的日千分之五支付违约金； ( 5 ) 甲 方 有权要求乙方承担因追索各项费用(租金、违约金、物业费、其 他欠付费用等)发生的一切开支和费用(包括但不限于律师费、 诉讼费、保全费、保全担保费等);......16.4本合同生效后， 如发生以下任一情形，甲方均可书面通知乙方解除本合同，自甲 方书面通知送达乙方之日本合同自动解除，乙方应依照本合同第 15.5条款之约定承担违约责任： .....16.4.7乙方逾期支付租赁 单元租金、物业服务费及其他费用超过15日。此外，合同还约 定了其他内容。
《租赁合同》签订后，**公司向董**交付了租赁物，董**向**公司支付了保证金29187.35元和2022年2月1 日 至4月30日期间租金99333.57元，董**表示因疫情原因**公司为其减免了2022年5月至10月共计6个月租金。**公 司与董**均认可董**支付租金至2022年11月1日。
另查，2021年12月3日，**公司(甲方、受让人)、董 **(乙方、原承租方)与北京*小站餐饮管理有限公司(丙 方、新承租方)(以下简称*公司)签署《三方主体变更协议》, 约定：鉴于甲乙双方就乙方承租甲方位于203号房屋事宜，已于 2021年9月29日签署了《租赁合同》(下称“原合同”)。 现 甲、乙、丙三方协商一致，就承租方变更事宜，达成协议如下(下 称“本协议”):1、甲、乙、丙三方一致同意，甲、乙双方已 签署的原合同中的承租方，由乙方变更为丙方。自本协议生效之 日起，原合同中乙方所享有的权利及应履行的义务转让给丙方， 全部由丙方概括承受，并由丙方继续履行原合同。2、甲、乙、 丙三方一致同意：乙方已向甲方缴纳2022年2月1日至2022年 4月30日租赁保证金129187.35元，首期租金99333.57元。 甲方应将乙方已缴纳款项按照原付款路径退回，退回金额为租赁 保证金129187.35元，首期租金99333.57元。丙方应于此补 充协议签订后10日内向甲方支付与退回金额一致的租赁保证金 和首期租金，即租赁保证金129187.35元，首期租金99333.57 元。甲方收到丙方支付的租赁保证金及首期租金后20日内退回 乙方已向甲方缴纳的租赁保证金及首期租金。3、乙方确认并认 可，如本协议签订后，乙丙双方在履行《租赁合同》过程中产生 任何纠纷或争议，由此产生的责任与甲方无关，乙、丙双方应自 行解决。4、丙方应按照《租赁合同》及原合同的约定行使承租 人的权利并履行承租人的义务。庭审中，**公司与董**均表 示*公司未向**公司交纳保证金和首期租金，而是将董** 交纳的租赁保证金29187.35元，首期租金99333.57元视为*公司交纳。
2022年12月6日，*公司向**公司送达《*小站退 租事宜协商函》,内容如下：尊敬的**公司领导：*公司于 2022年11月16日向贵司提出公司严重亏损导致破产退租申请， 已于2022年11月完成房屋腾退及公司迁移，现就退租后续事宜 提出以下协商建议：1、退租时间：2022年11月16日。2、房屋 交接及租赁合同解除时间：2022年1月15日前，具体日期双方 约定。3、房屋内资产处置：现有房屋内所有装修装饰、设备家 具，价值约55万元(折旧前),全部归属**公司。4、违约金 事宜：因疫情严重影响，*小站承担严重亏损高额负债，公司 为个人创业公司，法人及创始人董**目前患病且债台高筑，除 承租时交付的129187.35元租赁保证金由**公司处置外，最 高能承担3个月房租补偿(99333.57元)。因公司创始人及法 人目前患病且无收入来源，房租补偿承诺分3笔付清，即于2023 年8月1～30日，2024年4月1～30日，2024年12月1～30日 期间各支付33111.19元。2023年1月9日，*公司再次向利 通公司送达《*小站退租事宜协商函》,内容与2022年12月 6日发送的协商函一致。
2023年6月5日，**公司向*公司送达《关于解除<租 赁合同>的告知函》,内容如下：贵司于2021年9月与我司签订 《租赁合同》(以下统称“租赁合同”),约定由贵司承租我司 开发建设的保利大都汇项目04地块1号楼2层203商铺租赁单 元(以下简称“租赁单元”),建筑面积191.26平方米，套内 建筑面积155.51平方米，租赁期限为自2021年12月1日至2028 年11月30日。依据合同第5.2条：除首期租赁单元租金外，乙 方在本合同项下应支付的租金以每3个月作为一个付款周期，乙 方应于每付款周期前月最后一 日或之前向甲方预先支付下3个月 的费用，因贵司申请提前退租，双方协商退租时间为2023年1 月15日，贵司应于2022年10月31 日前缴纳下 一期(2022年 11月1日至2023年1月15日)的租金87745.53元。我司已多 次催促贵司支付上述款项，但至今未果。贵司逾期支付租金的行 为已构成严重违约，我司有权按照《租赁合同》第15.2款、第 15.4款、第15.5款之约定通知贵司解除《租赁合同》。现郑重 通知如下： 一、自2023年1月15日起，我司与贵司签订的《租 赁合同》自动解除。二、因贵司原因导致《租赁合同》提前解除， 我司有权没收贵司租赁保证金。请贵司于2023年6月15日前， 另行向我司支付下列款项共计283156.26元。包括：装修期的 租金(2021年10月1日至2021年11月30日，共计66222 .38 元);贵司欠费的租金(自2022年11月1日至2023年1月15 日，共计87746.53元);《租赁合同》解除的违约金(相当于 3个月租金及物业服务费的总额，计129187.35元)。如贵司逾 期支付上述款项，我司有权按照日0.5%加收贵司逾期支付上述 款项的违约金，并有权要求贵司承担因追索而发生的费用(包括 但不限于律师费、诉讼费等)。四、按照《租赁合同》之约定， 贵司应《租赁合同》腾空租赁单元并将租赁单元恢复原状返还我 司。我司已充分给予贵司宽限期但贵司仍在租赁单元内遗留部分 装修装饰。因此，贵司已面临以下责任与风险：1、贵司至今未 腾空租赁单元恢复原状返还我司，贵司除应付租金等实际费用 外，应另行承担自本告知函送达之日起至实际退还之日止的日租 金两倍的租赁单元占用费，不足一 日按一 目算。2、自本告知函 送达之日起届满7日，贵司仍未腾空租赁单元恢复原状返还我司。 我司有权开启和更换租货单元的门锁，从租赁单元内将贵司的物 品搬出，有权自行或聘请第三方恢复原状，因此产生的费用及损 失均由贵司承担。自本告知函送达之日起届满10日，贵司未领 取搬出的物品(包括但不限于装修、装饰、家具、设备、货品) 等，视为放弃，我司有权自行处置而无需承担任何责任。五、如 贵司办理了以租赁单元地址为住所或营业地址的工商登记或工 商注册的，贵司应自本告知函送达之日起90日内，办妥将住所 或营业地址变更至租赁单元外的其他场所的工商变更或注销手 续。否则每逾期一 日，我司有权按照日租金的两倍收取违约金， 直至相关手续办理完毕之日止。本告知函不视为我司对《租赁合 同》项下任何权利的放弃，请贵司积极履行上述义务，否则，我 司有权采取进一步措施(包括但不限于阻止贵司人员进入租赁单元，停止水、电、电话、空调等),或提起诉讼追究责司相应法 律责任。特此函告!
再查，*公司未向**公司交纳过2022年11月1日之后 的租金。*公司于2023年9月11日注销，注销原因为股东决 定、股东会、股东大会、外商投资公司最高权力机构为董事会作 出的董事会决议解散，工商登记信息显示债权债务已清理完毕。 董**、杨*、张*、秦**为*公司的自然人股东。
庭审中，为证明因此次诉讼支出律师费10000元，**公 司提交《民事(经济)案件框架代理协议》、律师费增值税专用 发票、银行转账回单。**公司主张依据《租赁合同》第15.4 条约定要求董**、秦**、张*、杨*承担违约责任。
在本案审理过程中，董**、秦**、张*、杨*辩称** 公司于2021年11月25日实际交付房屋，但未提交确实有效的 证据予以证明。董**、秦**、张*、杨*表示于2023年3 月30日将房屋钥匙交付给**公司，辩称**公司主张的违约 金标准和房屋占有使用费标准均过高，请求法庭予以酌减，同时 请求将已交纳的保证金抵扣**公司主张的违约金，不再要求利 通公司返还。此外，董**、秦**、张*、杨*主张向案外人 北京*房地产经纪有限公司支付的意向金32657.1元在 本案抵扣欠付租金，为此提交收据予以证明。该收据载明：今董**向北京*房地产经纪有限公司运营经理/专员支付1 号楼203号商铺资源渠道费、意向金共计32657. 1元，此收据 仅用于商务洽谈作用，不等同于正式租赁合同，所有协商条款按 最终意向/最终签订合同为基准。**公司不予认可，称该笔款 项与其司无关。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人一方 经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三 人。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定 一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解 除合同。当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同 自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债 务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通 知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方 当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。 合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任。当 事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对 方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。当事人 可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的 违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。承租 人应当按照约定的期限支付租金。当事人对自己提出的主张，有 责任提供证据，否则应承担举证不能的不利后果。
本案中，**公司与董**、*公司于2021年12月3日 签署的《三方主体变更协议》真实有效，系三方真实意思表示。 根据该协议内容可知，经**公司同意，董**将其在与**公司签署的《租赁合同》中的权利义务一并转让给*公司，故**公司应按照《租赁合同》内容全面履行合同义务。现**公司 主张因*公司逾期支付租金导致房屋租赁合同解除，并主张解 除的时间为2023年1月15日。对此，经法院审查，根据双方租 赁合同约定如果乙方即*公司不能按期支付租金超过15日的， 甲方即**公司有权解除合同。双方在合同中约定了解除合同的 事由，且*公司经**公司催要后仍未支付到期应当给付的租 金，故**公司有权据此解除合同，且已向*公司发出了书面 解除合同的通知，并已送达*公司，董**、秦**、张*、 杨*对租赁合同于2023年1月15日解除亦无异议，故法院依法 确认**公司与*公司之间的《租赁合同》已于2023年1月 15日解除。对于**公司的该项诉讼请求，法院予以支持。
关于**公司主张的违约金。因合同解除的事由为*公司 迟延支付租金，而根据租赁合同约定如*公司逾期支付租金超 过15日，**公司有权解除合同，*公司已付保证金不予退 还，*公司赔偿三个月租金和三个月物业服务费之和即129 187.35元作为违约金。对此，法院认为，保证金不予退还应视为 违约方逾期支付租金应承担的违约责任，故对于董**、秦**、 张*、杨*关于保证金抵扣解除合同违约金的辩解意见，法院予 以采信。经抵扣后，*公司无需再支付**公司解除合同的违 约金129187.35元。对于**公司主张*公司按照日千分之 五标准支付逾期付款违约金，其依据为双方在合同违约责任中约定合同生效后，一方单方违约，致使合同无法履行，由过错方支 付逾期付款违约金，但法院认为**公司所主张的违约行为仍然 为*公司迟延支付租金，*公司已经因迟延支付租金的违约 行为承担合同解除及不予退还保证金的后果，承担了违约赔偿的 责任，不可能再因同一违约行为再次承担违约赔偿金，且**公 司没有证据证明其实际损失在扣除保证金后仍然达到或超过了 三个月租金及三个月物业费之和，故法院对**公司该项请求不 予支持。
关于**公司主张的欠付租金和免租期租金。根据法院查明 的事实，**公司认可*公司已交纳租金至2022年10月31 日，而合同解除的时间为2023年1月15日，故*公司应向**公司支付2022年11月1日至2023年1月15日期间租金共计 857 59.11元，对于**公司主张合理部分，法院予以支持，过 高部分，法院予以驳回。关于**公司主张的免租期租金，有合 同依据，法院予以支持。对于董**辩称以向案外人交纳的意向 金抵扣欠付租金的意见，无合同依据，法院不予采信。
关于**公司主张的2023年1月16日起至2023年3月30 日期间的房屋占有使用费。本案中，董**、秦**、张*、杨*认可2023年3月30日腾退房屋，故*公司应支付2023年1 月16日起至2023年3月30日期间的房屋占有使用费。现** 公司主张按两倍日租金计算，董**、秦**、张*、杨*辩 称标准过高，请求法庭予以酌减。对此法院认为，房屋占有使用费实质为承租人逾期腾房承担的违约责任，原则应以出租人的实 际损失为准，因**公司未举证证明其因对方逾期腾房产生的损 失，故法院综合考虑*公司的违约行为、双方损失情况等因素， 按照公平原则，将房屋占有使用费标准调整为合同约定的同期单 倍租金即每月35098.61元。经核算，*公司应支付**公司 2023年1月16日起至2023年3月30日期间的房屋占有使用费 87746.53元。
关于**公司主张的律师费。基于双方租赁合同中明确约定 双方争议引发诉讼产生的包括律师费在内的维权费用由违约方 承担。本案诉讼的引发系因*公司逾期支付租金的违约行为所 致，*公司在合同解除、引发本案诉讼方面存在过错，故其应 当根据合同约定负担**司支付的律师费。**公司的该项诉 求，理由正当，证据充分，法院予以支持。
公司法施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法 律、司法解释有规定的，适用当时的法律、司法解释的规定。本 案中，*公司注销的事实发生于2024年7月1日前，应适用 当时公司法的司法解释。根据《最高人民法院关于适用〈中华人 民共和国公司法〉若干问题的规定(二)》第二十条规定，公司 解散应当在依法清算完毕后，申请办理注销登记。公司未经清算 即办理注销登记，导致公司无法进行清算，债权人主张有限责任 公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际 控制人对公司债务承担清偿责任的，人民法院应依法予以支持。

根据本案查明的事实，*公司现已注销，未依法办理清算，董**、秦**、张*、杨*作为公司股东应对公司债务承担清偿 责任，故对于**公司主张董**、秦**、张*、杨*共同支 付欠付款项的诉求，于法有据，法院予以支持。
综上，一审法院判决： 一、北京**房地产开发有限公司与 北京*小站餐饮管理有限公司之间的《租赁合同》于2023年1 月15日解除；二、董**、秦**、张*、杨*于判决生效之 日起七日内共同支付北京**房地产开发有限公司2022年11月 1日至2023年1月15日期间欠付租金85759. 11元；三、董**、秦**、张*、杨*于判决生效之日起七日内共同支付北京 **房地产开发有限公司2021年10月1日至2021年11月30 日期间装修期租金66222.38元；四、董**、秦**、张*、 杨*于判决生效之日起七日内共同支付北京**房地产开发有 限公司2023年1月16日至2023年3月30日期间的房屋占有使 用费87746.53元；五、董**、秦**、张*、杨*于判决生 效之日起七日内共同支付北京**房地产开发有限公司律师费 10000元；六驳回北京**房地产开发有限公司的其他诉讼请 求。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适 用法律进行审查。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或 者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但 法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者 证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承 担不利的后果。
关于董**、秦**、张*、杨*的上诉主张不予支付2021 年10月1日至2021年11月30日期间装修期租金66222.38元 的问题。本案中，涉案合同明确约定，租赁期限自2021年12月 1日至2028年11月30日共84个月，起始日为2021年12月1 日；装修期2个月，2021年10月1日至2021年11月30日；免 租期2个月，2021年12月1日至2022年1月31日；装修期、 免租期内，甲方仅免除乙方的租赁单元租金，其他费用均由乙方 自行承担。若非因甲方原因，导致本合同提前终止或者解除，乙 方应补齐装修期、免租期免除的租赁单元租金。现因*公司未 按合同约定逾期支付租金导致涉案房屋租赁合同提前解除，故一 审法院依据涉案合同约定判决董**、秦**、张*、杨*支付 上述期间的租金，有事实与合同依据，本院予以维持。关于董**、秦**、张*、杨*主张其未充分享有合同约定的装修期的 问题。董**、秦**、张*、杨*主张**公司未按约定时间 交付房屋，但并未就此提交充分证据予以证明，董**、秦**、 张*、杨*主张应当按照装修审批完成时间2021年11月25日 为交付时间，涉案合同明确约定房屋2021年10月1日交付，装 修期为2021年10月1日至2021年11月30日，因为装修审批 需要相应的时间，承租人在签署合同时对装修申请、审批的过程及时长应有一定预见，且装修审批完成时间不能代表房屋的实际 交付时间，故一审法院对其该项主张不予采信并无不当。关于董**、秦**、张*、杨*上诉主张不予支付2023年1月16日 至2023年3月30日期间房屋占有使用费的问题。本案中，董**、秦**、张*、杨*认可2023年3月30日腾退房屋，故应 当支付2023年1月16日起至2023年3月30日期间的房屋占有 使用费。**公司主张按两倍日租金计算标准过高， 一审法院综 合考虑涉案合同约定、违约情形及实际损失情况等因素，依据公 平原则将房屋占有使用费标准调整为合同约定的同期单倍租金 即每月35098.61元，经核算，认定2023年1月16日至2023 年3月30日期间的房屋占有使用费87746.53元并无不当。关 于**公司主张的律师费问题。涉案租赁合同明确约定双方争议 引发诉讼产生的包括律师费在内的维权费用由违约方承担。本案 诉讼系因*公司逾期支付租金的违约行为所致，**公司主张 的相应律师费，有事实与合同依据，应当予以支持。因*公司 现已注销，未依法办理清算，董**、秦**、张*、杨*作为 公司股东应对公司债务承担清偿责任，故董**、秦**、张*、 杨*应当共同向**公司承担相应的责任。综上，董**、秦**、张*、杨*的上诉主张，无事实与法律依据，本院不予采纳。
综上所述，董**、秦**、张*、杨*的上诉请求不能成 立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维 持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款 第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3379元，由董**、秦**、张*、杨* 负担(已交纳)。
本判决为终审判决。