业主维权——开发商逾期办理房产证的违约责任

发布日期：2013-09-25 作者：叶桂芝律师

这是一起开发商违反合同约定逾期办理房产证的案件，本人代理业主维权。大致的案情是原告某小区16户业主于2010年自某开发商各购得一套商品房，合同除了约定房屋交付时间外还对产权登记备案时间做了约定，即交付后60日内。在拿房的时候业主将办证所需的税费一次性交给开发商，但是开发商并没有按照约定及时备案，从而导致房产证迟迟办不下来。许多业主受损，比如不能及时给孩子办理合肥户籍而支出大额择校费等等。目前该案已经调解结案，原告的权利全部得以实现。
   关于本案的事实和法律适用的几点意见： 一、被告的行为构成违约，应该按照合同约定支付原告违约金
首先，合同约定原告的房地产权证由被告统一代办，原告前期已经将办证所需的相关税费交给被告。原告把相关的税费交给被告时，被告以自己公司的名义给原告开具了收据，等到领取房产证的时候再用正规收据换取原告手中的临时收据。被告以自身名义开具的收据可以形成一种新约定，即约定被告代原告办产权证。
其次，原被告签订的《商品房买卖合同》（以下简称合同）明确规定，被告应当在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。同时合同第八条约定，商品房交付使用的日期为2011年7月30日。因此，被告最迟应当在2011年9月30日之前将办理权属登记的相关材料报登记机关备案。同时根据2008年7月1日执行的中华人民共和国建设部令第168号《房屋登记办法》第二十三条第（一）项的规定，对于国有土地范围内房屋所有权登记，房屋登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内将申请登记事项记载于房屋登记簿。那据此推断原告的房地产权登记时间最迟不会超过2011年10月30日。但是已经领取房产证的原告中除了部分业主的产权登记时间是2011年12月29日外，其余的都是在2012年五六月份。另外在本案起诉之时尚有几户没有取得房地产权证书。也就是说所有原告的房地产权登记时间均迟于约定时间。被告主张逾期的责任在于房屋登记机构，但却只有口头陈述而没有相应的证据证明，根据证据规则的规定应当由被告承担举证不能的责任。退一步说即使真是房屋登记机构的责任，也不构成被告的免责事由。
由此可见，被告违反了《合同》第十五条的约定，没有在约定日期内将相关材料报送房屋登记机关，最终导致原告未在规定的期限内取得房地产权证书，应当依约定按已付房价款的1%向原告支付违约金。
二、合同第十五条规定的“交付使用后60日”应当以合同约定的交付使用日期，即2011年7月30日作为计算起点，而不应当以实际交付使用为起点。
首先，不应当以实际交付时间为起点，因为如前所述逾期办理房地产权证的责任在被告，逾期交房的责任也在被告，与原告无任何关系。
其次，本案中，原被告签订的合同规定的逾期交房违约责任与该合同规定的产权登记逾期备案违约责任是两种相互独立的违约责任。
1.二者是由不同的违约行为导致的，侵害了原告的两种不同的合同权利：一种违约行为是交房逾期，它侵害了原告在规定期限取得房屋的权利；另一种违约行为是产权登记备案逾期，它侵害了原告在规定期限取得房地产权证的权利。
2.受害人受到的损害各有不同：逾期交房导致原告不能在约定的日期入住，进而导致原告发生额外的房屋租赁及其他损失；逾期登记备案导致原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书，致使原告房屋交易无法及时进行、错过市场行情、造成损失，还有耽误孩子户籍迁移，直接导致原告为孩子入学多支出择校费等等。
3.不同的违约行为导致了不同的损害结果，由此建立了两条独立的因果关系链条。因此，这两种违约责任可以同时存在，而且只要符合合同的约定，违约方就应当承担责任。
再次，违约责任是合同当事人不履行合同义务时，依法产生的法律责任。合同法规定的违约责任有继续履行、采取补救措施及赔偿损失等。本案中，原被告在合同第十五条明确约定了以违约金的形式承担责任，其实际为对守约者损失的赔偿。根据民法通则第134条的规定，违约责任可以合并适用。根据合同法第114条的规定，当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。因此，既然继续履行和违约金可以合并适用，那么两种不同的违约金也可以合并适用。
最后，不论是双方签订的合同还是我国的合同法都没有将违约方承担了某一种违约责任作为免除其另一种违约责任的事由。因此，逾期交房违约责任与逾期登记备案违约责任是两种完全不同的责任，补偿的是原告不同的损失，对应的是被告不同的合同义务。由此可见形式上的相似（都以违约金的形式表现）并不能掩盖二者本质上的区别，而且，合同虽然对两种违约责任都约定了违约金，但违约金的计算方式完全不同。所以说，合同双方在签订合同的时候也是把两种违约责任完全区分开来的。
综上所述，被告没有在合同约定的期限内将相关资料报送产权登记机关，致使原告不能在规定期限内取得房地产权证书。被告的行为已经构成违约，给原告造成的了损失，按照合同约定应当按房价款的1%向原告支付违约金。请求法庭依法支持原告的各项诉讼请求。
    这类案件的依据一要看合同约定，二要看国家的相关规定。特别要注意的是这类案件的一个关键的争议点在于有没有违约，也就是时间点怎么证明。对产权登记业主几乎全部放手给开发商去办理，一般很难拿出充分证据，在本案中我们采取了申请法院调取证据和适用推论两种办法来举证。

作者：叶桂芝律师

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