承租人违约，出租人可能主张的什么损失？

如承租人需提前退租的，双方主要的争议焦点就是损失赔偿问题。 以下就可能涉及或主张的各项损失进行概述。

（一）欠付的租金、物业管理费、水电费及逾期支付利息出租人可要求承租人支付截止至租赁合同解除之日逾期未付的租金、物业管理费、水电费等，及逾期支付利息。即以解除之日为分界线，解除之前为租金费用，解除之后至实际搬离之日为房屋占有使用费。

（二）房屋占有使用费在租赁合同解除后到出租人实际收回房屋的这段期间，出租人可要求承租人支付房屋占有使用费。对于房屋占有使用费的数额，如合同未明确约定的，一般以合同约定的租金标准进行计算。因此，确认房屋租赁合同的解除时间节点并及时办理房屋移交手续是十分必要的，直接会影响此部分费用的主张。如出租人怠于交接房屋导致损失扩大的，法院可能酌情部分或全部免除该占有使用费。

（三）房屋空置期损失鉴于承租人提前退租导致出租人预期收益减少，并可能产生在一段时间内房屋空置的情况。因此，房屋交接完成后，出租人在寻找新承租人过程中产生的空置期租金损失，也可向承租人进行主张。如就此期间双方无法达成共识，法院一般会综合考虑租赁市场的现状、双方对于房屋空置的过错、以及租赁合同的剩余租期，酌情在一至六个月租金标准内确定空置期损失。因此，承租人在提前解除合同时也可尽量为出租人寻找到新的承租人，来促进双方的友好协商解除。

（四）清场费用如承租人未及时清场交接，出租人可能会产生自行清场的相关费用。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第9条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”
因此，对于未形成附合的装饰装修物和设施设备，出租人在收回房屋时由此产生的拆除费用、搬运费用均属于出租人损失范围。出租人可就其自行复原或委托第三方复原支出的费用向承租人主张赔偿。

（五）免租期租金损失因承租人原因导致合同解除，如出租人在租赁合同中或实际给予了承租人免租期的，出租人一般会认为其无法全额获得合同期内预期收益，租赁合同并未按约定履行完毕，从而要求承租人赔偿免租期内部分或全部的租金损失。对此，如双方没有明确约定补偿的，法院通常在衡量约定租期与剩余租期的时间比例后，会酌情判令承租人赔偿免租期内部分或全部的租金损失。因此，在双方没有明确约定的情况下，此部分损失的承担具有不确定性。

（六）没收租赁保证金出租人与承租人签订租赁合同时，一般都会约定及预先收取保证金，即承租人如提前退租的，则不予返还租赁保证金。关于此约定是否在司法实践中必然得到支持的问题，一般还需要结合违约责任条款的约定进行判断。1.若出租人和承租人仅约定承租人违约则没收保证金的，此约定一般会得到支持。因为此时的保证金相当于违约金性质，用于弥补出租人的损失；2.若出租人和承租人约定既没收承租人保证金，又需支付违约金及赔偿损失的，原则上，已收取的保证金与违约金、赔偿金无法并行，可用以抵扣违约金、赔偿金或其他损失。基于以往案例，法院通常以出租人实际损失为基准，对各种违约救济方式的赔偿总额予以综合确定。

（七）违约金出租人或承租人在某一方提前解除合同时时常会询问：“法律有没有规定一个明确的违约金数额标准？”答案是：“没有。”对于违约金数额的确定主要就是依据“有约定从约定，无约定以实际损失计。”的原则。因此，对于上述几类损失，法院通常以出租人实际损失为基准，对各种违约救济方式的赔偿总额予以综合确定。考虑因素一般为损失的合理性，在合同履行过程中出租人或承租人过错程度，承租人对损失的可预见性及出租人的预期利益。