车位款十余年未结清，开发商主张解除合同支付违约金被驳回

【基本案情】 2011 年 8 月 3 日，李某夫妇与甲公司签订了商品房买卖合同，购买其开发的商品房一套。 3天后，李某夫妇又购买了两个车位，双方签订买卖车位协议，约定车位价款 86000 元/个，首付 20% ，剩余 80% 款项以银行信用卡一次性刷卡支付。两份买卖车位协议系商品房买卖合同的附属协议，从属于主合同。 2012 年 5 月 14 日，李某夫妇交纳车位款 34400 元，剩余 137600 元未付。 2022年5月，甲公司向法院诉称，其多次催促李某夫妇交纳剩余车位款未果，导致出售车位的合同目的不能实现，车位使用权亦无法另售，严重侵犯了公司合法权益，故诉至法院主张解除双方签订的车位买卖协议，并要求李某夫妇支付解约违约金49646 . 08 元。 李某夫妇辩称，甲公司所诉与事实不符， 该公司是想以行情涨钱为由擅自提高价款。

【裁判要旨】 本案实质上涉及三个争议焦点，一是涉案车位买卖协议是否有效；二是原告是否能行使合同解除权；三是原告主张的违约金能否支持。关于第一个焦点，现行民用住宅建筑中，地下车位所有权有两种，一种是人防车位，不能买卖所有权；另一种非人防车位，为开发商所有，可以买卖。法院审理查明，涉案车位为人防车位。原被告买卖车位协议中第六条明确约定“车位为使用权车位，车位的使用权限按市相关管理规定执行”，即转让车位使用权，并非处分所有权，故涉案买卖车位协议应认定为有效。 关于第二个焦点，经法院审理查明，2012 年 5 月 14 日，原告给被告开具两张车位款收款收 据，记载每个车位已支付 17200 元，共计 34400 元，尚欠 137600 元，此日应该结清车位款而未结清。原被告签订的《商品房买卖合同》约定，逾期交款超过60日后，出卖人有权解除合同，买卖车位协议是《商品房买卖合同》的附属协议，需按《商品房买卖合同》执行。故被告在逾期60日仍未结清车位款的情况下，原告有权解除买卖车位协议，解除权可以于2012 年 7 月 14 日后行使。法律规定“民法典施行之前成立的合同，当时的法律、司法解释没有规定且当事人没有约定解除权行使期限，对方当事人也未催告的，解除权人在民法典施行之前知道或者应当知道解除事由，自民法典施行之日起一年内不行使的，人民法院应当认定该解除权消灭”，因涉案合同成立于民法典实施之前，双方未就原告的解除权行使期限予以约定，原告对被告未缴清车位款的解除事由最迟于 2012 年 7 月 14 日既已明知，故原告的解除权最晚可行使至我国民法典施行后一年内，即可行使至 2021 年 12 月 31 日。原告于 2022年上半年起诉解除买卖车位协议，因解除权行使期限系除斥期间，现已经消灭，对原告的该项诉讼请求院不予支持。 关于第三个焦点，原告主张解约违约金， 该诉讼请求以双方解除买卖车位协议为前提， 在法院不支持解约请求的情况下，对原告主张的解约违约金法院亦不予支持。 最终，法院依法判决，驳回甲公司的诉讼请求。

【法律评析】 合同解除权的行使期限，系一种除斥期间，不会因某种法定事由出现而产生中止、重新计算的情况。只要行使期限超过了，权利就会消灭。以前我国合同法未规定合同解除权的具体行使期限，只是规定在法律没有规定或当 事人没有约定解除权行使期限的情况下，经对方催告在合理期限内未行使的，解除权消灭； 民法典则在此种情况下又增加了一种解除权的消灭方式，即在“自解除权人知道或应当知道解除事由之日起一年内不行使”的情况下，解除权消灭。现实生活中，合同双方当事人对在自愿、平等的基础上所签合同的内容都是比较明晰的，对对方当事人的违约是否达到合同除的程度，一般也比较清楚，在这种情况下， 合同的解除权行使期限是一年。 在此，提醒广大当事人，合同解除权要及时行使，可以到法院起诉，也可以自行通知对方当事人予以解除，切莫让权利沉睡而导致败诉。

【法条链接】 《中华人民共和国合同法》第九十五条第二款规定，“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”。 《民法典》第五百六十四条第二款规定， “法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和 国民法典〉时间效力的若干规定》第二十五条 规定，“民法典施行之前成立的合同，当时的法律、司法解释没有规定且当事人没有约定解除权行使期限，对方当事人也未催告的，解除权人在民法典施行之前知道或者应当知道解除事由，自民法典施行之日起一年内不行使的， 人民法院应当认定该解除权消灭；解除权人在民法典施行后知道或者应当知道解除事由的， 适用《民法典》第五百六十四条第二款关于解 除权行使期限的规定”。 （山东法制报法院周刊20221021总第7383期） 刘焕敏 刘帆