联合建房合同案一审代理词

 联合建房合同案一审代理词

尊敬的审判长 合议庭：

　　 四川英济律师事务所接受本案原告人深圳市人民政府驻成都办事处的委托并指派李渝生、彭惠英律师为代理人，为维护委托人的合法权益，根据事实和法律，发表以下代理意见。

　　一、关于本案的合同性质。

　　1995年11月6日，原、被告双方签订的《联合建房合同》，是形式上的“联合建房”，实质上是“房屋买卖”。双方的法律关系应当是商品房预售法律关系，其性质应当是商品房买卖合同。 

　　
　　  1、从权利关系看。根据双方合同第三条第一项：原告享有的权利是“在深圳大厦获得的商品房为第四层和第十二层至十五层。总建筑面积5865平方米房屋的完全产权。”应承担的义务是按每平方米4800元给付购房价款。相应，被告享有的权利是分期获取购房价款，应承但的义务是：“于1998年11月完工交付使用。”并在“房屋竣工交付后两个月内办妥房屋产权证。”还特别约定：“有关税费按国家规定分担”。我们知道，联合建房合同双方或各方基本的权利义务应当是共同出资，或一方出土地，另一方出资金，联合修建，取得联建手续，共同管理，共同经营，待房屋销售后，共享利益并共同承担损失的风险。而联合建房的这些基本权利义务的必备余款在本案原被告的合同中是没有约定的。 

　　 2、从法律特征看。商品房预售的基本法律特征是一方给付价金，并之前约定了每平方米面积的金额；另一方按约定工期交付房屋，并在约定期限内为其办理产权证，税费由双方分担，且合同指向的标的物是特定的，本案中，被告以自己的名义领取规划工程许可证，并自己负责建筑工程的设计，自己报建和领取建筑工程许可证，自己组织建筑材料的采购、确定建筑施工队伍和进行施工管理。原告能做的只能是分期给付房款。待竣工后领取房屋钥匙和产权证。当然，购买方对特定于自己的那部分房屋，在不影响总体设计和结构的前提下，可以提出简单的有利于自己居住或经营的意见。是否采纳，由建设方自定。而联合建房的基本法律特征是互利合作，联合报建、共同管理施工、共同享有利益、共同承担风险。 

　　 3、根据我国民法理论和最高人民法院的司法解释及众多判例，当事人双方合同形式和内容出现矛盾时，应以其内容来确定合同性质，并以此作为审理和判案事实依据，而不能只看合同名称。 

　　 二、关于本案的违约事实。 

　　 本案被告将其建设工程取名为“深圳大厦”，其目的是借特定之名，有利于广告宣传，招商和销售管理。合同中，被告承诺的是“保证深圳大厦于1998年11月完工交付使用”。并在“交付后两个月内办妥房屋产权证”。由于其投资款不能到位,且债务累累，早于1999年就停工至今，形成了市政府列为的“烂尾工程”。根据合同第五条第二项第三款：该工程的开发，全部投资和创建优良工程均由被告全面负责，由于其投资不能到位，被告只好四处贷款。据查，被告仅以该在建工程就向成都招商银行抵押贷款300万元，向成都市商业银行抵押贷款2900万元，向工商银行抵押贷款500万元。并以该在建工程向第三人贷款担保仅千万元,总金额近5000万元之巨。特别应当指出的是，被告将已预售给原告的合同特定的第四层抵押给了商业银行，将十二至十五层抵押给了工商银行。被告在本案中是否违约，是否侵害了原告人的合法权益是不言而喻的。 

　　三、关于原告的诉讼请求。

　　原告人经深圳市人民政府批准，在成都市中心购买高档商品写字间，是为了提高形象，更好地管理深资企业和与成都市政府合作，以有利于成都市西部的大开发。由于被告不能按期交付房屋，且拖延已近三年，给原告人形象造成了不利影响，也增加了原告人租房的经济损失。因此，原告人诉请人民法院判令被告退还购房款并承担相应的利息，若被告不能一次性给付，应当将合同指向的特定房屋解除对银行的抵押，将所有权退还给原告人并在一定期限内修建完工交付使用。
 
 　　以上意见请合议庭予以重视。   

   
  
  
  
                              原告之诉讼代理人

                              四川英济律师事务所

                             李渝生  彭惠英  律师

                              二ＯＯ一年八月七日