借他人名义买房未有合同法院如何认定是否存在口头合同关系

为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

原告诉称
陶某苒向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除原、被告之间的口头借名买房协议；2.判令被告偿还原告已经支付的购房款1464298元；3.判令被告偿还原告已经支付房屋贷款49920元；4.判令本案全部诉讼费用由被告承担。
事实与理由：原告与被告系多年朋友关系，由于原告在北京没有相应购房资质，而被告享有相应资质，故2019年10月中旬，原告与被告口头协商一致，由原告借被告名义购买北京市大兴区一号房屋，房屋登记在被告名下，待原告享有相应资质后再过户给原告。2019年10月22日，原、被告一起到北京A公司看房，并向北京A公司直接支付订金8万元。2019年11月中旬，被告殷某亮与北京A公司签订《北京市商品房预售合同》。
2019年10月22日-2019年11月8日期间，原告陶某苒及父亲陶某川向被告殷某亮通过银行、微信等方式转账购房款1384298元，2020年6月中旬，被告申请办理银行贷款成功，每月21日为还款日，原告陶某苒每月提前向被告殷某亮银行卡转账相应的房贷还款数额，房贷实际亦由原告陶某苒偿还。2020年6月19日，原告陶某苒提出就双方协商借名购房事宜补充签订书面合同，被告殷某亮同意签署，但事后并未实际签署。2020年6月21日后被告殷某亮不再回复原告陶某苒微信，拒绝任何沟通，原告只能向法院提起诉讼。
原、被告双方约定原告以被告名义购买房屋，将房屋登记在被告名下，原告实际享有房屋权益，现被告拒绝与原告沟通，导致原告不能达到过户的合同目的，并且原告现在尚无购房资质，故原告请求法院判令解除双方借名买房协议，并要求被告偿还为购房支付的全款。综上，为维护原告合法权益，请贵院判如所请。

被告辩称
殷某亮辩称，不同意原告的诉讼请求，不认可双方是借名购房关系，被告购买房屋是事实，被告是自己要购买的房屋，被告和原告是朋友关系，从2018年3月开始到2019年10月期间被告给原告微信转账和银行转账237万多元，2019年10月被告买房的时候原告还过一些，大概有140多万，没有借名购房关系，所以没有解除的依据，没有返还购房款的依据。

法院查明
2019年11月17日，殷某亮（买受人）与北京A公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，总价款3633098元，付款方式首付1463098元，剩余价款采用贷款方式解决。
2020年5月18日，殷某亮与农业银行签订《个人购房担保借款合同》，载明：借款金额2170000元。
殷某亮与陶某苒之间存在多笔资金转账，且均提交了转账单据。殷某亮主张转账支付给陶某苒的款项均为借款，但未提交证据予以证明。陶某苒认可收到款项，但称系受殷某亮委托代为操作，上述收到的款项已投资理财平台，并非借款。对款项流向。为证明非借款关系，陶某苒提交其与殷某亮的微信聊天记录，以证明属于帮助理财。
陶某苒向殷某亮转账一百五十余万。
陶某苒主张以上转账支付给殷某亮的款项为借名买房首付款及银行还贷款，殷某亮不予认可。为证明其与殷某亮之间存在口头借名买房协议和购房款给付事实，陶某苒提交与殷某亮的微信聊天和电话录音记录，其中表明双方互有转账，对于转账属于购房还是理财存在争议
陶某苒提交与涉案房产销售人员刘某杰的微信聊天记录，显示曾于其沟通过购房付款事宜。另有提及借殷某名义买房。
另查，2020年11月17日，法院查明理财平台涉及诈骗。
再查，截至2021年11月1日，涉案房屋尚有2047033.39元银行贷款本金未偿还，尚未办理不动产权登记。
经询问，殷某亮自述于2021年9月份与涉案房屋开发商办理了收房手续。

裁判结果
一、解除陶某苒与殷某亮达成的关于北京市大兴区一号房屋的口头借名买房协议，剩余银行贷款余额由殷某亮负责偿还；
二、殷某亮于本判决生效后六个月内返还陶某苒购房款1464298元；
三、殷某亮于本判决生效后六个月内返还陶某苒还贷款49920元；
四、驳回陶某苒的其他诉讼请求。

靳双权点评
本案当事人争议焦点问题有二：一是陶某苒与殷某亮之间是否存在口头借名买房协议；二是陶某苒与殷某亮之间多笔钱款往来的性质认定，也即陶某苒转给殷某亮的钱款是买房款还是殷某亮出借款项的还款，殷某亮转给陶某苒的钱款是委托陶某苒代为投资理财款，还是殷某亮借给陶某苒的借款。分析如下：
关于陶某苒与殷某亮之间是否存在口头借名买房协议。据陶某苒提交其与殷某亮的电话录音和微信聊天记录，虽没有直接涉及殷某亮出名、陶某苒借名买房的相关协议内容，但从字里行间，可以看出殷某亮对陶某苒借名买房一事是认可的。只是区别于早先殷某亮欣然自认，后因投资理财失败与陶某苒商讨如何承担损失未果关系紧张未予正面回应。再从陶某苒与房产销售人员刘某杰的微信聊天记录中，关于选房、付款折扣、购房价款及签约等细节，涉案房屋预售合同载明销售人员姓名、购房价款，首付款等，均可相互映证，故法院对陶某苒与殷某亮之间存在口头借名买房关系的事实予以认定。
关于陶某苒与殷某亮之间相互多笔钱款往来的性质认定。首先考查陶某苒转账给殷某亮的钱款，转账时间集中于2019年10月底至2019年11月初，而殷某亮与北京A公司签订涉案房屋《北京市商品房预售合同》的时间正是2019年11月17日，付款时间与合同签订时间高度契合，与还贷款起始时间相吻合。当然，陶某苒并未提交转账给殷某亮的钱款实际汇入涉案房产开发商账户和签约贷款银行账户的证据，但因殷某亮与房产开发商顺利签约，后又与银行签订房产抵押贷款合同的事实，此节应可合理推定。故，法院认定陶某苒转账给殷某亮的钱款，共计1514218元，系陶某苒借殷某亮之名购置涉案房屋所支付的首付款及银行还贷款。
关于殷某亮转账支付给陶某苒的多笔钱款的性质认定。先考查款项支付情况，从2018年3月份至2019年8月份，时间跨度长达一年半，支付方式除银行转账支付外，还有16笔系通过微信支付，单笔支付金额低至500元，仅有少数几笔是大额支付，其余大多数只有几千元、几万元，支付金额零散，还有几笔金额如12300元、1150元、41520元、94162元等，有零有整，与日常借款资金给付行为迥异。再者，考查陶某苒提交与殷某亮之间涉钱款往来的微信聊天记录，从中未见有关借款还款的内容，反而呈现出大量有关投资收益的沟通内容。故，法院对殷某亮主张其转账给陶某苒的钱款系借款的主张不予采信。
综上，从陶某苒与房产销售人员沟通选房，到支付首付款，再到殷某亮与涉案房产开发商签订商品房预售合同及与贷款银行签订房产抵押贷款合同后陶某苒如期支付3期房贷款，陶某苒借殷某亮之名买房的证据可以相互映证，故法院认定陶某苒与殷某亮之间存在借名买房的法律关系。
但是，陶某苒在本案诉讼中并非诉请确认其与殷某亮之间存在借名买房协议，而是诉请解除该借名买房协议，并返还已支付的购房款及银行还贷款，上述诉请应否得到支持，有以下考虑：
解除借名买房协议是否符合双方意愿，是否有利于纠纷的妥善处理。对于陶某苒来说，自不待言，正是其诉讼请求。对于殷某亮，鉴于其答辩时，并不认可存在借名购房协议，而陈述是自己购房。结合陶某苒仅偿还了三期房贷，其后至今的房贷均是由殷某亮偿还，且殷某亮已于2021年9月份与开发商办理收房手续的事实，解除借名买房协议的直接法律后果，即涉案房屋真正归属于殷某亮应不违背其意愿。
再者，借名购房法律关系的产生及存续，有赖于借名方与出名方之间良好关系的维系。否则，以登记作为权属判断标准的不动产，在借名买房的情况下，实际出资人与登记名义人相分离，其中蕴含的风险不言而谕，对借名人在将来实际取得房产的预期产生重大影响。据本案查明事实，原、被告在借名购房之初的良好关系现已不复存在，对于陶某苒来说，将来能否取得房产的不确定性及长期还贷风险，实属巨大的心理负担，从根本上已经不能实现其所欲实现的合同目的。故解除借名买房协议，有利于从根本上修复不稳定的社会关系。
陶某苒已支付的钱款如何返还。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。本案借名买房协议如解除，直接法律效果就是出名人殷某亮实际取得了涉案房产，享有房产的价值，同时，陶某苒投入的首付款及还贷款应当返还，但如何返还，要考虑以下几点：一、导致借名买房协议解除双方存在的过错因素。陶某苒借用殷某亮名义购房实现自身在京房产权益，应是受益者。出名人殷某亮，其将具有一定稀缺性的北京市购房资质（购房指标）让与陶某苒行使，其自身利益受损。陶某苒本不具有北京市购房资质，此情形在借名购房之初即已存在，其后并未有变化，至今尚未取得。
陶某苒起诉请求解除借名买房协议，是导致协议解除的主要过错方。殷某亮否认借名买房这一法律事实，违反了借名买房协议的约定，亦对借名买房协议的解除具有一定的过错；
二、涉案房屋现值如何。涉案房屋暂无法作价值评估，原、被告双方对房屋现值亦未达成一致意见，但均未提供房价存在大幅涨跌的确切证据。因国家坚持房住不炒的基本政策，加之北京市执行的限购、限贷政策，北京楼市仍是长期向好，房价总体水平在较长时期内呈现温和平稳态势。涉案房屋系2021年新交付的楼盘，不同于周边二手房，其现值相较于原购置价应无大的波动；三、殷某亮返还首付款将要承担的经济压力。对于一般人来说，购置房产需要有稳定乐观的心理预期和较充足的资金准备，用于支付首付款及承担较长年限内持续还贷的压力和风险。本案纠纷发生前，殷某亮本无购房之意愿，因借名购房协议解除而被动承受涉案房产，因之须返还陶某苒钱款的给付期限要有适当宽限。
综合考虑以上因素，就陶某苒为涉案房屋已支付的购房款1464298元和已还贷款49920元，法院酌定殷某亮于六个月内全额返还陶某苒。