房产——外村人购买本村宅基地买卖合同无效纠纷

原告诉称
    原告张某堂、周某莲向本院提出诉讼请求：1、被告返还原告购房款2万元及利息；2、被告赔偿原告经济损失；3、本案诉讼费由被告承担。
    事实及理由：1997年4月18日，原、被告双方签订房屋买卖合同，合同约定“经双方相商同意，中证人作证，A村领导同意，孙某蓬将房屋卖给张某堂名下所有，立字据为证，永远存据。”原被告双方及A村大队领导、中证人分别签字确认。原告张某堂于签订契约当日将房款2万元交付给原告，被告依约向原告张某堂交付房产，原告开始占有并使用上述房产。
    2010年前后，涉案房屋所属的某某镇进行拆迁，某某镇及周边房屋价值骤然猛涨。被告看到如此巨大利益，欲单方违反合约，要回已经转让的房屋，遂于2013年1月8日，向法院起诉确认合同无效，之后又要求返还涉案房屋，被告上述行为违反诚实信用原则，严重损害了原告的合法权益，给原告造成了巨大的经济损失，故诉至法院。
    庭审过程中，原告张某堂、周某莲变更诉讼请求为：1、被告返还原告购房款20000元及利息；2、被告赔偿原告区位补偿价及某某镇拆迁各种补助共计199560元；3、要求按照2013年的评估结果，被告赔偿原告房屋重置成新价87386元；4、要求被告赔偿原告经济损失200000元。

    被告辩称
    被告孙某蓬辩称，不同意原告变更后的诉讼请求：一、之前诉讼判决我与张某堂、周某莲的房屋买卖合同无效，既然无效，对方的请求没有法律依据。二、对涉案房屋宅基进行评估。房屋评估价87386元。宅基评估价108005元，合计195391元，这个评估是双方要求同意签字的，也包含原来的两万元购房款。三、之前判决，要求张某堂和周某莲在终审判决后六个月返还房屋和宅基地，可至今对方没有执行法院的判决，被告不应给付相应款项。四、原告在买房后对涉案房屋没有任何经济投入，没有经济损失。原告不返还被告房屋，被告也产生了经济损失。被告现只同意按照房屋评估价87386元赔偿原告。

    法院查明
    张某堂与周某莲原系夫妻。1997年4月18日，孙某蓬、张某堂签订房屋买卖合同，约定孙某蓬将坐落于北京市平谷区某某镇A村村东南宅基一处（以下简称涉案房屋）作价20000元卖与张某堂。张某堂于合同签订当日将款项20000元支付给孙某蓬，孙某蓬依约向张某堂交付了涉案房屋。2010年1月11日，张某堂、周某莲二人经本院作出民事调解书调解离婚。2010年1月13日，张某堂、周某莲经北京市公明公证处公证对夫妻共同财产进行分割，确认涉案房屋归周某莲所有。后出卖人孙某蓬于2013年1月18日向本院提起诉讼，以买受人非A村村民为由主张涉案房屋买卖合同无效。本院，确认孙某蓬、张某堂签订的上述买卖合同无效，判决已发生法律效力。2013年7月29日，孙某蓬向本院提起诉讼，要求张某堂、周某莲返还涉案房屋。本院判令张某堂、周某莲于该判决生效后六个月内将涉案房屋返还给孙某蓬，判决已发生法律效力。涉案房屋仍未返还给孙某蓬。后张某堂、周某莲以所持理由诉至本院，要求孙某蓬返还购房款、利息及赔偿相应损失。
    另，对涉案房屋宅基地区位补偿价和房屋价值进行了评估，确定涉案房屋价值为87386元，宅基地区位补偿价为108005元，共计195391元。

    裁判结果
    一、被告孙某蓬于本判决生效后七日内返还原告张某堂、周某莲经济损失185621.45元；
    二、驳回张某堂、周某莲的其他诉讼请求。

    律师点评
    合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，孙某蓬、张某堂所签订涉案房屋买卖合同被法院依法确认无效，孙某蓬基于该合同所取得的财产应予返还。孙某蓬作为涉案房屋出卖人应当知道涉案房屋及所对应的宅基地属于法律法规禁止流转的范围，而其在房屋出售多年后又以出售房屋违反法律规定为由主张合同无效，其行为有悖诚信，故孙某蓬对合同无效应负主要责任。
    涉案房屋买卖合同被确认无效时的价值与双方签订买卖合同时的价值相比发生了较大变化，如按双方签订买卖合同时确定的价值互相返还，双方当事人的利益会严重失衡，故应以涉案房屋买卖合同被确认无效时的价值为标准，由孙某蓬对因合同被确认无效给合同相对方造成的经济损失进行赔偿。又因法院已确定由张某堂、周某莲共同负担返还房屋的法律义务，故宜确认张某堂、周某莲为接受孙某蓬赔偿的共同权利人，张某堂、周某莲之间就如何分配应得赔偿款如有争议可另行解决。张某堂作为买受人，对购买法律法规禁止流转的涉案房屋及所对应的宅基地亦存在一定过错，应对合同被确认无效的法律后果承担次要责任。关于孙某蓬所应赔偿经济损失的具体数额，基于公平原则，根据双方的过错程度、房屋交易价格，之前案件中对涉案房屋宅基地区位补偿价及房屋价值所评估价格综合予以确定。孙某蓬所得购房款20000元应包括在房屋价值内，不再重复计算。