子女支付购房款登记在父母名下房屋产权发生纠纷

原告诉称
    周父向本院提出诉讼请求：1.请求判令原被告之间于2012年1月2日签署的《房屋归属协议》及2012年1月1日签署的附件无效；2.判令被告周某霞将房山区一号房屋返还原告；3.判令被告周某霞将自2012房山区一号房屋出租所得的租金返还给原告；4.诉讼费由被告承担。原告增加请求：要求周某霞返还租金10万元。
    事实和理由：周某海系原告与第一任妻子孙某之子，周某霞系原告与第二任妻子云某之女。2011年，原告所在单位房改，经审核原告符合政策规定的老龄无房户的条件，可以以低于市场价的价格购买福利房（性质为经济适用房）。2011年11月30日，原告与单位签订《幸福新村高层住房认购协议》，原告购买了位于北京市房山区一号房屋，该房屋于2012年年初实际交付于原告。因为当时购房款系周某霞支付。2012年，二被告私下写好一份《房屋归属协议》和附件材料，让原告签字。原告签字后被告竟然在协议书添加内容，令协议内容与被告所宣称的内容相悖。是约定被告利用原告名义借名购买涉案房屋并胁迫原告承认被告对该房产拥有产权。
    被告周某霞将房屋出租获利而不让原告居住，导致原告至今居住在十分破烂的农村院落里，生活十分不便。原告曾于2019年起诉被告周某霞，要求将房屋腾退交还原告居住，但被告仍然拒绝，法院最终根据双方协议也认定涉案房屋是被告周某霞以原告名义购买，实际定性为借名买房。
原告认为，按照单位房改政策规定，该房屋属于经济适用房，且根据政策规定购房人需符合“经济适用房认购办法购买条件”，“若骗购住房的，出售单位有权解除合同、收回房屋”。
    根据合同法和《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》以及《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用若干疑难问题的会议纪要》规定，原被告双方就借名买房而于2012年1月2日签订的《房屋归属协议》及2012年1月1日签订的附件显然违反政策和法律规定，应属无效。现以原告名义购买的福利房，被告阴谋占有出租获利，不让年老的原告居住。故诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。

    被告辩称
    周某霞辩称：不同意周父的诉讼请求。我们签订的协议是在原告认真阅读后，而且在我母亲和周某海嫂子在场我们共同见证下签署的。买房屋的时候，周父明确表示放弃房屋的购买，对周某海也进行了询问，周某海也放弃购买这个房屋，由我出资购买，并且由我占有使用支配，所以并不存在周父所说的我们兄妹二人私下有密谋、欺骗的手段。此协议也不存在后续的添加内容。
    我们有协议书原件，写这份协议的时候是2012年，当时我母亲还在，不存在外人的。在2019年8月30日时周父曾在燕山法庭起诉我排除妨害，法院判决认定此协议是真实有效的，并且由我基于该协议占有使用房屋，当时原告也并没有上诉。我母亲是在2010年12月到2014年12月这期间患病，患病4年，所有看病钱是由我出资，周某海嫂子在医院陪护，周父当时说没有钱给我母亲治病，也没有钱买这个房屋。周父说仍至今生活在破旧的房子里，需要房屋进行修缮不属实。2015年周父就曾就农村老房屋进行了较大的装修，装修后2015年6月30日周父起诉我和周某海，要求我们放弃继承我母亲这个遗产，原告又开始找老伴，我们兄妹二人担心周父被骗，后来法院判决我和周某海西屋一人一间，燕山的房屋没有取得房产证，房屋性质也没有定。
    周某海辩称：房屋归属协议和其他协议是真实有效的，不同意周父的诉讼请求。

    本院查明
    周父系周某海、周某霞之父。周某海与周某霞系同父异母兄妹关系。周父系原单位（以下简称单位）退休职工。2011年12月30日，周父与单位签订《住房认购协议》，约定由周父购买位于北京市房山区一号房屋（以下简称一号房屋），房屋价款246326元。2012年1月1日，周父、周某霞（乙方）、周某海（甲方）、周某江（系周父之弟）签署了一份书面材料，该书面材料载明：周父、周某海、周某霞三人关于购买一号房屋协商如下，甲方自愿放弃购买此房权利，乙方愿出资购买。经双方及证明人一起协商，甲方同意乙方购买，产权属乙方所有，甲方及其他人无权干预。2012年1月2日，周某海、周某霞、周父、周某江又签署一份房屋归属协议，协议称：现有周父名下一号房屋一套，建筑面积75.22平方米，总价值261370元。该房产由周父之女周某霞于2012年1月2日出资购买。因房产5年后才能自由交易过户，为避免纠纷的发生，双方经过协商协议如下，1.在房屋可以交易过户时，当事人双方马上办理过户手续，周父将一号房屋过户给周某霞；2.在房屋可以交易过户时，周父因故无法办理过户手续，一号房屋其女周某霞继承；3.因周父是退休职工，在房屋可以交易过户前，周某霞必须将房补40000元返还给周父；4.此房产的归属只涉及双方当事人即周父和周某霞，其他人无权干涉处理此房产。关于一号房屋双方只认此协议，再有任何关于此房产的协议出现均属无效。一号房屋房款由周某霞出资购买。2012年1月房屋交付由周某霞使用。现周某霞将涉案房屋出租。目前一号房屋尚未取得产权证书。2015年周父以法定继承纠纷为由将周某霞、周某海诉至本院，要求继承分割房山区一号房屋。本院判决北房4间、东房2间归周父所有。西房2间归周某海、周某霞所有。2019年周父以排除妨害纠纷为由将周某霞诉至本院，要求周某霞腾空一号房屋并给付租金收益。本院驳回周父的诉讼请求。现周父以确认合同无效为由将周某霞、周某海诉至本院。
有争议的事实，本院认定如下：
    周父认为一号房屋属于经济适用房，双方签订的协议属于借名买房协议，违反法律规定，侵害集体企业的合法权益，应属无效。周某霞、周某海认为协议真实有效，不存在无效情形。周某霞自认协议签订后未给付周父4万元房补，该款项已用于支付母亲云某医疗费。
    裁判结果
    驳回周父的诉讼请求。

    律师点评
    本案争议的焦点系一号房屋性质；2012年1月1日和1月2日双方签订的协议属于借名买房协议，还是分家析产协议。经济适用住房在性质上属于向低收入住房困难家庭出售的具有保障性质的政策性住房，对于购买人是否具备购房资格有严格的审查和公示程序，在限制上市交易期限内属于限制流通物。本案中，周父与单位签订的《住房认购协议》约定该房在物业与能源管理上适用经济适用房的有关规定，可以证实一号房屋属于按经济适用住房管理的房屋，并非经济适用房。相应政策法规中对于该类房屋的转让大多也没有上市交易期限的限制，故转让该类已购房屋，不应适用转让已购经济适用住房的相关规定。
    即使周父、周某霞、周某海签订的协议属于借名买房协议，亦应属有效。周父认为双方签订的协议为借名购买经济适用房的理由，不能成立，法院不予支持。我国的风俗，父母在子女结婚前后，一般由父母主持，在家庭成员协商的情况下，以分家单或分家协议的形式对家庭财产进行分配，是对财产的处分行为。本案中，双方系父母子女关系，双方所签协议是对周父基于自身资格取得的一号房屋权属进行分配的一种处分行为，符合分家析产习惯，并非借名买房协议。协议是双方真实意思表示，且内容不违反相关法律、法规禁止性规定，应属有效。鉴于一号房屋尚未取得权属登记，一号房屋应由周某霞使用。综上所述，周父的全部诉讼请求，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。