合意以房抵债取得产权证后方能对抗第三人

合意以房抵债取得产权证后方能对抗第三人
最高法院、国土资源部、建设部在《关于房地产调控政策下人民法院严格审查各类虚假诉讼的紧急通知》中指出，房屋经评估作价后交由申请执行人抵偿债务后，“应当依法向国土资源和房地产管理部门办理土地、房屋权属变更、转移登记手续。”这是为了避免造成实际权利人与名义权利人不一致，进而损害了实际权利人利益、影响交易安全的情形发生。最高法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第87条规定：“当事人之间达成的和解协议合法有效并已履行完毕的，人民法院作执行结案处理”，说明只有履行完毕的执行和解协议，债务才算消灭。法院出具的合意以物抵债裁定书仅仅是申请执行人所有权原始取得的依据，申请执行人可以藉此办理权属登记，但不能对抗第三人。
另外，根据《物权法》第31条规定“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力”。《江苏省高级人民法院关于以物抵债若干法律适用问题的审理纪要》（2014年4月14日印发）指出“债务清偿期届满后当事人达成以物抵债协议，在尚未办理物权转移手续前，债务人反悔不履行抵债协议，债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物的所有权归自己的，人民法院应驳回其诉讼请求”。
本案中，乙法院出具的以物抵债裁定书不产生类似不动产所有权证的公示公信效力，不能完全替代不动产所有权证。小贷公司仅有以房抵债裁定书，未办理产权过户手续，未取得房屋所有权证，不能转让该抵债房产，也不能对抗善意第三人。甲法院依照产权登记簿的记载，征得乙市不动产登记中心的同意，查明了占有使用情况，依法拍卖了该房屋，程序合法，手续齐全，尽到了审查义务，该司法拍卖合法有效，买受人取得了拍卖成交确认书和执行裁定书，系该房屋的合法所有权人，故甲法院应该驳回小贷公司的执行异议。