承租人侵权受害人能否起诉房屋出租人？

发布日期：2017-03-06 作者：蒋艳超律师

【案情】

　　谢强与章平系邻居关系，因章平在外经商，把房屋租给了刘亮居住。刘亮居住期间，经常晚上K歌，无故扰民，严重影响了谢强的正常生活，并导致谢强患失眠症，谢强无法忍受，欲诉至法院。

　　【分歧】

　　承租人刘亮侵权，受害人刘亮能否起诉房屋出租人章平？存在两种不同意见：

　　第一种意见认为，因为房东是不动产的权利人，承租人是实际侵权人，因相邻权产生的纠纷，应当以不动产的所有权人为被告；因侵权产生的纠纷，应以实际侵权人为被告，故本案中应当以房东和承租人为共同被告。

　　第二种意见认为，应当以承租人为被告，因为承租人是实际的侵权人，根据相关的法律规定，因侵权产生的纠纷，只能起诉侵权人。

　　【分析】

　　笔者同意第二种意见，即本案中谢强不能起诉房东章平，只能以承租人刘亮为被告，理由如下：

　　首先，就侵权行为而言，本案不属于共同侵权。　侵权责任法中规定了二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的应当承担连带责任等几种共同侵权情形。本案中，扰民这一行为并不是房东与承租人共同造成的，房屋产权属于房东，但是这并不能构成共同侵权的理由，也不能作为处罚的依据。就扰民而言，实际侵权人为承租人，房东与受害邻居之间并没有直接的厉害关系，那么当然就不能将房东列为被告。

　　其次，不动产的相邻权利人之间应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。此处的相邻权利人，在指的实际的房屋使用者，而不是指房屋的产权所有者。一般情况下房屋使用人与所有人是同一的，但是房屋租赁时，两者分离。房屋的实际使用，截水、排水、通行、通风、采光等方面的实际操作人是承租人，因此，房屋出租的情况下侵权的，不动产相邻权人应该指的是承租人。故从这方面分析，受害邻居谢强也只能以承租人为被告。

　　综上所述，笔者同意第二种观点，即本案中谢强不能起诉房东，只能以承租人刘亮为被告。但如果承租人涉及到破坏房屋主体结构等危及房屋安全行为时的，邻居起诉时可以考虑将房东列为被告。作者：广昌县人民法院姜祖伟责任编辑：抚中法

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