“以房抵债”协议未能履行，承包人是否有权要求支付原工程款？

发布日期：2025-10-12 作者：王景林律师

“以房抵债”协议未能履行，承包人是否有权要求支付原工程款？
作者 | 王景林律师

在建设工程合同纠纷中，发包方与施工方之间常因工程款支付问题产生争议。双方协商以房屋抵偿工程款，但在未能顺利办理过户的情况下，施工方是否有权要求发包方继续支付原工程款？请看本期案例。

一、案情介绍
甲公司（施工方）与乙公司（发包方）签订《ALC内隔墙板专业分包合同书》，约定由甲公司负责某项目ALC内隔墙板工程施工。工程完工后，双方于2022年11月确认工程结算总价为872万余元，乙公司已支付585万元，尚欠287万余元。
为清偿剩余工程款，双方签订《工程款抵房款三方协议》，约定以无锡某楼盘房屋折抵工程款206万余元。协议约定应在7日内签订商品房买卖合同并办理网签备案。然而，因房屋已被抵押给银行，未能解除抵押，导致一直无法办理网签及过户。
甲公司多次催告无果后，于2023年2月发函解除抵房协议，并诉至法院，要求乙公司支付原工程款及利息。
二、法院审理
一审法院认为，债务清偿期届满后，债权人与债务人所签订的以物抵债协议，如未约定消灭原有的金钱给付债务，应认定系双方当事人另行增加一种清偿债务的履行方式，而非原金钱给付债务的消灭；旧债务于新债务履行之前不消灭，旧债务和新债务处于衔接并存的状态，只有当新债务履行后，旧债务获得满足，则原定金钱给付债务才予以消灭。本案中，虽然双方签订了《抵房协议》，但协议中并未明确表明签订该协议后即免除了被告的付款义务，且根据双方在协议中的明确约定，应在协议签订后7日内另行签订商品房买卖合同，但被告经原告多次催促仍无法配合签订合同、办理过户，更无法将约定抵付的房屋交付原告，故被告未履行抵房协议约定的义务，有违诚信原则，导致原告签订抵房协议的目的无法实现，故原告对于抵房协议约定的拟以房屋抵付的相应工程款债权未消灭，协议约定的抵付款不应计入已付工程款金额。
一审法院遂判决支付工程款及相应利息。乙公司不服，提起上诉。
二审法院认为，在双方未达成旧债务消灭合意的情形下，抵房协议性质属于新债清偿，债务人未按照约定履行新债的，债权人可以选择请求履行原债务或者抵房协议。乙公司未能配合签订购房合同、交付抵债房屋并办理过户，导致甲公司签订抵房协议的目的无法实现，甲公司有权要求乙公司继续履行抵房协议所对应的工程款债务，一审法院认定房屋抵付款不计入已付工程款并无不当。
二审最终判决：驳回上诉，维持原判。
三、律师解读
1. 以房抵债协议的法律性质：新债清偿
《全国法院民商事审判工作会议纪要》（2019）第44条规定，当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>合同编通则若干问题的解释》第二十七条第一款规定，　债务人或者第三人与债权人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，不存在影响合同效力情形的，人民法院应当认定该协议自当事人意思表示一致时生效。第二款规定，债务人或者第三人履行以物抵债协议后，人民法院应当认定相应的原债务同时消灭；债务人或者第三人未按照约定履行以物抵债协议，经催告后在合理期限内仍不履行，债权人选择请求履行原债务或者以物抵债协议的，人民法院应予支持，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
在工程欠款履行期限届满后，承包人与发包人可以协商以商品房折抵工程款，双方因此签订的以房抵债协议，只要是当事人的真实意思表示，且无恶意串通、损害第三人权益等无效事由，一般认为合法有效，双方应当遵守约定。
发包人履行以房抵款协议完毕后，原债务同时消灭。在未履行完毕前，通常认为原债务与新债务并存。如果发包人未能按照约定履行以房抵债协议，经承包人催告后在合理期限内仍不履行，这种催告并未要求必须采用书面形式，此种情形下，承包人可以选择请求发包人仍旧履行原债务，或者履行以房抵债协议，不管选择原债务或新债务，均可得到法院支持。这种灵活的处理方式，便于承包人更好地维护自身权益。
总之，债权人与债务人签订以物抵债协议，如未明确约定原金钱债务消灭，一般应认定为“新债清偿”。以物抵债协议仅增加清偿方式，并不导致原债务消灭。当新债务履行遇到障碍时，债权人享有选择权，债权人有权请求履行原债务，也可请求履行抵债协议。
本案中，《抵房协议》中约定的房屋因设有银行抵押而无法办理网签和过户，导致施工方无法取得房屋所有权，合同目的无法实现，根据法律规定，原告有权解除合同。《抵房协议》未约定原工程款债务消灭，被告未履行过户义务时，原告仍有权要求支付原工程款。
2.关于新债清偿与债务更新
新债清偿，是指当事人通过设立新债务来替代并消灭旧债务的法律行为。在新债清偿情形下，只有当新债务履行完毕后，旧债务才会消灭；新债务未被履行前，旧债务依然存在，新债务与旧债务处于并存状态，这里只是增加了一种债的履行方式。在债务人未能履行新债务的情况下，债权人有权选择要求债务人履行旧债务或新债务。如果债权人选定后，一般认为不得再予更换。如果债权人未予选择，经债务人催告后仍未选择，一般认为债务人可以有选择权。
债务更新，是当事人双方通过成立新债务使旧债务归于消灭的法律行为。债务更新情形下，当新债务成立后，旧债务即时消灭，债权人仅能依据新债务主张权利。相关理论认为，债务更新需满足四项要件：存在合法有效的旧债务，新旧债务性质不同，新债务与旧债务消灭存在因果关系，当事人有明确的更新合意。
新债清偿与债务更新非常明显的区别就是，前者是债的并存，新旧债务并存，后者是债的更新，只保留新债务，旧债务消灭。
虽然两者区别明显，但在实践中二者容易混淆。司法实践中，最高人民法院相关判例强调更新合意的必要性，如果缺乏明示合意，一般推定为新债清偿。如果当事人达成以新债替代旧债的明确合意，或者当事人虽然没有明确规定旧债消灭但明确约定只履行新债的，一般认为系债务更新，当事人应当履行新债务，旧债务归为消灭。
本案双方签订的以房抵债协议，并未达成“消灭原债务”明确合意。所以，在被告未能履行以房抵债协议后，原告可以选择要求履行旧债务，以保障交易安全和实质公平。
四、结语
本案明确了以房抵债协议在未能履行情况下的法律后果：以房抵债不当然消灭原债务，除非双方明确约定；债权人享有履行选择权，可要求履行新债或原债。该裁判思路有助于规范建设工程领域中以物抵债行为，保障施工方合法权益，提示发包方应审慎履行抵债义务，避免因未能过户而仍需承担原付款责任。
——江苏省无锡市中级人民法院（2024）苏02民终818号民事判决书

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