已抵押房产再租赁，承租人不能阻却对抵押物执行

发布日期：2018-02-08 作者：蒋艳超律师

已抵押房产再租赁，承租人不能阻却对抵押物执行
——租赁合同签订在抵押权设定后，无论租赁合同是否合法有效，承租权是否合法存在，均不能阻却法院执行抵押物。

标签：房屋租赁｜优先购买权｜执行｜承租人优先权｜承租权

案情简介：2010年，法院依债权人银行申请，查封并拍卖被执行人实业公司名下土地使用权，土地上房屋承租人门业公司提出执行异议，被驳回后以房屋有总体规划图并非违章建筑、租赁合同合法有效为由提起案外人执行异议之诉。

法院认为：①门业公司主张案涉建筑物在土地规划局有总体规划图，并非违法建筑，但就该节事实未举证证明，且仅具有总体规划图，亦不符合取得建设工程规划许可并按照规划许可建设施工的要求，不能因此推翻原审判决所认定违章建筑事实。②本案系执行异议之诉，案件争议焦点为门业公司就案涉执行标的物是否享有合法权利且该权利是否可以阻却法院执行。依最高人民法院《关于适用〈担保法〉若干问题的解释》第66条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。根据查明事实，本案银行的抵押权设定在先，门业公司所持租赁合同签订在后，故无论该租赁合同是否合法有效，门业公司承租权是否合法存在，都不能产生阻却法院对案涉土地使用权及房屋予以执行的法律效果。门业公司以其享有合法承租权为由，要求停止法院对抵押物执行的理由不能成立。

实务要点：租赁合同签订在抵押权设定后，无论租赁合同是否合法有效，承租权是否合法存在，均不能产生阻却法院执行的法律效果。

案例索引：最高人民法院（2015）民申字第16号“某门业公司与某银行等案外人执行异议之诉纠纷案”，见《再审申请人大连舒心门业有限公司与被申请人中信银行股份有限公司大连甘井子支行、大连国滨企业发展总公司案外人执行异议之诉纠纷案》（审判长辛正郁，代理审判员潘杰、沈丹丹），载《民事审判指导与参考·执行异议之诉案例选登》（201703/71:111）。

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