工程款优先权、抵押权、购买权竞合时的优先顺序？

发布日期：2014-05-26 作者：张颖佩律师

   1、工程款优先权与一般抵押权
在工程款与一般抵押权并存的情况下，根据《合同法》第286条及最高院《关
于建设工程价款优先受偿问题的批复》第1条的规定，工程款优先于一般抵押权和其他债权。
2、工程款优先权与消费者购买权
根据《关于建设工程价款优先受偿问题的批复》第2条“消费者交付购买商
品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”之规定，按下列情形处理：
   （1）消费者已经交付房款，并已经办理产权过户登记的，工程款优先权归于消灭，房屋归产权人所有；
   （2）开发商尚未交房或虽交房但尚未办理产权过户，但消费者支付了全部或者大部分款项的情况下，工程款优先权仍不能对抗消费者；
   （3）消费者未交付房款，或只交付了少部分房款，但已办理了产权过户登记的情况下，工程款优先权具有对抗消费者的效力。
3、消费者购买权与抵押权
消费者虽然支付了全部或大部分购房款，但未取得房产证的，消费者对该商品房所享有的权利性质，在法律理论与实践中目前尚无定论。当消费者购买权与抵押权竞合时，按下列情形处理：
   （1）房屋先出售后抵押：A.若房屋买卖合同未登记备案,而抵押已办理登记备案的,该抵押权可对抗消费者购买权;B.若房屋买卖合同已登记备案,或买受人已取得房地产权证,则抵押权不能对抗消费者购买权。
   （2）房屋先抵押后出售：不论该房屋是否已转移给何人，消费者购买权不能对抗该房屋的抵押权。

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