房地产抵押担保中有关抵押权的效力

发布日期：2012-11-15 作者：蒋艳超律师

房地产抵押担保中有关抵押权的效力

　　当事人在抵押合同中约定以土地使用权和地上房屋同时抵押，但仅就其中一项
办理了抵押登记，该抵押权效力如何确定，存在不同观点：（1）抵押合同及抵押
权均不生效。理由是：基于担保法第三十六条、第四十一条，城市房地产管理法第
四十八条和《城市房地产抵押管理办法》第三十二条等的规定，土地使用权与地上房
屋应当同时抵押，一并办理抵押登记手续，未登记的，抵押合同不生效，抵押权自
始不能成立。（2）不论其只办理了土地使用权还是地上房屋抵押登记，抵押合同
及抵押权均发生效力。理由一是担保法第三十六条的性质系法定抵押权的规定。法
定抵押权不以登记为生效要件，故抵押权的效力当然及于未登记的另一部分；二是
土地使用权为房屋的从权利，而地上房屋也可作为土地的从物，根据抵押权的效力
及于从物和从权利的规定，应认为抵押权有效。（3）抵押合同及抵押权均有效，
但未登记部分，不能对抗第三人。此种观点采登记对抗主义，即抵押登记非为抵押
权之生效要件，而是对抗要件。未登记的，不影响抵押权的效力，只是不能对抗第
三人。（4）基于原因行为与物权变动相区分的原则，抵押合同的效力不受登记的
影响。但由于不动产抵押权采登记生效主义，因此，已登记部分抵押权成立，未登
记部分抵押权未成立。对未登记部分，可责令当事人补办登记。不能补办的，由登
记义务人承担违约责任。
　　研究物权法的部分专家学者主要有三种观点：（1）抵押合同的当事人只在土
地管理部门或者只在房产管理部门办理了抵押登记，都应认定有效。抵押权人实现
抵押权，需要拍卖该抵押的房地产时，可依法将土地使用权与地上建筑物一同拍
卖，但对拍卖没有登记的抵押物所得，抵押权人无权优先受偿。理由为：土地使用
权是一个物，房屋是另一个物，在土地使用权和地上房屋上设定抵押权，实际上是
在两个物上设定抵押权，此类抵押权称为共同抵押权或者总括抵押权。（2）基于
原因行为与物权变动相区分的原则，抵押合同的效力不受登记的影响。但由于不动
产抵押权采取登记生效主义，因此，已登记部分抵押权成立，未登记部分抵押权未
成立。在立法论上可资赞同，我国物权法征求意见稿也是如此设计的。但在解释论
上，应当慎重。其原因在于，我国现行法是把登记作为抵押合同的生效要件规定
的，尽管在理论上不合理，但在处理重庆高院的请示案件上，尚未见存在多大问
题。从我国立法法的职权分工看，最高法院最好先不表态改变。（3）无论当事人
是否约定将房屋和土地同时设定抵押，只要其仅登记了其中一项，则依担保法第三
十六条之规定，已登记及未登记的抵押权均不成立。我国现行法律采不动产物权公
示成立要件主义，登记为抵押权成立条件，此点必须严格遵守，不宜突破。采登记
对抗要件主义的观点不可取。

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