房地产开发过程中常见的法律纠纷

发布日期：2012-11-13 作者：徐涛律师

一、集体土地使用权的流转
这是目前经常遇到的纠纷。主要表现在开发商与乡镇、村签订土地或土地使用权出让、转让合同。这样的合同最后因违反法律法规的禁止性规定而无效。即使在集体土地上建造了房屋，只有极少部分能补办手续，绝大多数无法办理产权证。
根据《土地管理法》等法律、法规的规定，集体土地属于乡（镇）、村或村民小组集体所有，其使用权也属于相应的乡（镇）、村或村民小组集体。
集体的建设用地主要是宅基地和乡镇企业建设用地。
在集体土地上建设的建筑物不能流转，必须流转（如法院拍卖）的，在流转前应先补办土地征用、出让手续。
非乡镇企业进行基本建设，必须先办理征用手续和土地出让手续。征用的主体是国家，实施单位为县以上土地管理部门；土地出让的主体是国家，实施单位是县以上土地管理部门（或储备中心）。
二、集体土地征用过程中与农民发生的纠纷。
这类纠纷主要是因为农民阻碍土地征用以及土管部门程序不合法而引起。对开发商而言，主要是拖延工期。农民可以通过行政复议、行政诉讼等手段拖延日期。因此，如果在项目开发过程中需要征用集体土地的，则应当充分考虑土地征用及征地拆迁时间因素。
三、国有企业改制过程中的纠纷
案例：慈溪棉纺厂系一家国有工业企业，在慈溪市中心拥有划拨工业用地3万多平方米。因企业效益不佳，在改制前2年，经有关部门批准，该企业已经改成综合市场，但土地使用主体、土地性质未改变。
企业改制时，一共有40位市场业主以承担债务的形式（零资产改制）共同收购该企业。在改制前，国资局向收购方出示了企业的房产证和土地使用证并进行了评估。
改制合同签订地非常详细，不但签订了总合同，还分别签订了资产处置、人员安置、债务清偿等各个方面的分合同。
合同签订后，双方前去办理土地使用权变更登记时，发生了纠纷。土管部门认为：
1、土地用途已经发生了变化，应当补交土地使用权出让金；
2、根据规划，原属于企业的4000多平方米的土地将建造道路，不能登记为企业土地；
3、企业内部的桥梁不能作为企业资产。
收购方原以为只要名称变更就可以，没想到既要补交出让金又减少面积，就认为国资局欺骗他们，要求国资局补偿损失。
宁波市中级人民法院一审认为，双方所签合同合法有效，应当履行，驳回了原告收购方的诉讼请求。
一审判决后，收购方不服，提起上诉。浙江省高级人民法院经审理后认为，合同双方在签订合同时明知土地证登记的土地用途为工业，土地性质为划拨，现因土地用途发生变化，补交的土地出让金应当由收购方承担。但原土地登记证登记的面积与实际可出让的面积不一致，面积不足部分的价款应当由国资局承担，最后判决国资局赔偿损失200多万元。
本案的提示：
国有企业改制，涉及土地使用权流转的，应当注意以下几个问题：
1、土地性质是划拨还是出让，如果是划拨，能否办理出让。因为有些地块因不符合城市规划，无法办理出让手续；
2、土地用途是否符合建设要求，工业用地转为自用商业、公建的，应补交相当数额的出让金。
3、面积可能发生变化。这是目前最常见也是最难预见的纠纷。即使是用途不变、性质不变，也有可能因地上建筑物面积的增加或规划调整而影响土地使用权面积。
四、联合开发过程中的纠纷。

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