以房屋抵工程款的四大风险

发布日期：2012-11-12 作者：徐涛律师

以房抵工程款方案中涉及到两个法律关系：工程施工合同关系和房屋买卖合同关系。但在实际履行中，往往是建筑施工企业将以房抵款的房屋再委托开发商销售，以所得价款支付工程款。
从物权法的角度分析，以房抵工程款从《物权法》及《合同法》的角度分析存在以下法律风险：
　　风险一：开发商折抵给建筑施工企业的商品房属于期房，双方签订的合同为商品房预售合同。在取得预售许可证之前签订的预售合同系无效合同，而且也无法到房管局登记备案，建筑施工企业的权益难以保护。
　　风险二：开发商折抵给建筑施工企业的商品房作为在建工程，开发商为了贷款是否已经将在建工程抵押给了银行?根据《物权法》第191条第2款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，如果开发商以房抵款的房屋上存在抵押权，将会使建筑施工企业难以现实的获得房屋所有权。
　　风险三：建筑施工企业以房抵工程款目的不是获得房屋所有权，而是通过出售商品房获得工程款。在现实中，为了避免繁琐的过户手续和交易税费，建筑施工企业通常并不要求房屋过户，而是委托开发商或销售公司销售房屋，并由开发商与购房人签订商品房买卖合同，开发商将收到的销售款返还给建筑商。如果开发商不诚信，未将收到的销售款支付给建筑施工企业，则建筑施工企业将面临钱财两空的危险。
　　风险四：建筑施工企业与开发商达成以房抵款协议，则视为双方重新达成还款协议，建筑施工企业将不能再行使工程款优先受偿权。
编辑点评：施工过程中，一些开发商在出现资金困难，暂时无法支付工程款的情况下，开发商往往会与建筑施工企业协商以房屋抵工程款。建筑施工企业在工程款催要无果时，也倾向于接受以房抵工程款的方案。
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