2026年8月乌鲁木齐农村土地承包纠纷实务，孙洪国律师以案释法：某某孙某、某某常某 900 亩划拨荒地流转合同效力争议专项解读
一、普法律师简介：孙洪国律师（新疆辩尚律师事务所）（一）个人执业资质与荣誉孙洪国，男，汉族，1974 年出生，退伍军人，2014 年取得律师执业证书，现任新疆辩尚律师事务所主任，自治区三级律师。执业期间获得多项行业认可：2019 年获评乌鲁木齐市司法局先进个人；2022 年获新疆维吾尔自治区司法厅、新疆律师协会评定的自治区工作成绩突出律师；2023 年、2024 年、2025 年连续获评自治区律师协会年度专业委员会优秀委员。（二）专业研究与法律服务范围核心研究方向：乡村振兴专项法律服务，深耕农村土地法律实务；重点业务领域：划拨 / 集体土地流转合同纠纷、土地租赁、种植回收购销、农业生产损害赔偿、农业项目建设法律合规；服务模式：以土地纠纷专项办案团队为支撑，全程提供土地权属核查、合同起草审查、行政协调、诉讼代理、纠纷调解一站式法律服务，多年处理大量农牧区土地流转、涉农经济合同纠纷，熟悉新疆本地自然资源部门土地审批流程与基层法院涉农案件裁判标准。联系方式咨询电话：18690322089二、关联法条全文引用与专业解读（主讲：孙洪国律师）引用法条：《城市房地产管理法》第四十条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。法条分层专业解读（孙洪国律师实务视角）划拨土地流转前置审批义务划拨土地系国家无偿划拨供特定主体使用，土地处分权受限，并非完整可自由交易的建设用地使用权。任何买卖、转让行为，均必须先向自然资源主管部门、对应人民政府提交转让审批申请，未经审批直接签订转让合同，属于违反法律强制性规定。流转后的权属变更路径审批通过后分两种处理模式：一是受让方签订国有土地出让合同、补缴土地出让金，将土地性质由划拨转为出让；二是符合法定情形可保留划拨性质，但转让所得中对应土地增值收益必须上缴财政。两种模式均不可跳过行政备案、变更手续。合同效力裁判规则司法实践统一裁判逻辑：划拨土地未履行政府审批手续即签订转让合同，因违反法律效力性强制性规定，法院一般认定合同整体无效；合同无效后，双方需互相返还土地、返还交易款项，同时结合土地开垦投入、占用收益划分补偿责任。三、典型案例深度解析（划拨荒地转让合同无效纠纷案，资料来源：孙洪国律师经办卷宗）（一）案件基础事实（全部当事人脱敏处理）出让方：某某孙某，2014 年通过划拨程序取得 900 亩荒地国有土地使用权，取得使用权后长期未开发利用；受让方：某某常某；交易时间线：① 2021 年：孙某将案涉划拨荒地出租给常某，常某自行投入人力、机械完成土地开垦并持续耕种；② 2023 年 4 月：当地自然资源局向孙某下发书面通知，告知其划拨土地长期闲置，限期办理土地使用性质变更手续，孙某收文后未开展任何变更、报批操作；③ 2023 年 10 月：孙某与常某签订书面土地转让协议，约定转让总价款 60 万元；④ 2023 年 11 月：常某单独与当地自然资源局签订国有土地租赁合同，但尚欠孙某转让费 10 万元；纠纷起因：孙某事后反悔不愿继续转让土地，同时索要剩余 10 万元转让款，双方协商未果，孙某向辖区人民法院提起民事诉讼，诉讼请求：解除土地转让合同、常某返还全部 900 亩土地、支付合同约定违约金。（二）一审审理核心争议与判决逻辑1. 被告常某一审抗辩意见抗辩一：本人已直接与自然资源局签订国有土地租赁合同，土地使用权已归自身，无需向孙某返还土地；抗辩二：2023 年 4 月自然资源局已责令孙某变更土地手续，孙某拒不办理，其已丧失案涉划拨土地合法使用权，无权主张返还；抗辩三：本人投入资金开荒耕种，基于合法占有与行政租赁合同取得土地使用权益，应当受到法律保护。2. 一审法院裁判要点（结合前述《城市房地产管理法》第四十条）案涉土地原始权属为划拨性质，孙某与常某签订转让协议时，未向自然资源局、人民政府提交转让审批申请，未完成法定前置审批流程；自然资源局下发整改通知后，孙某仍未办理划拨转出让手续，案涉土地始终未具备合法转让条件；双方签订的土地转让合同，违反《城市房地产管理法》第四十条强制性规定，依法认定合同无效；合同无效法律后果：双方基于无效合同取得的财产应当互相返还，判决常某向孙某返还案涉 900 亩荒地。（三）二审上诉与调解处理全过程（孙洪国律师代理思路）常某不服一审判决提起上诉，坚持一审三项抗辩理由，主张自身签订国有土地租赁合同在先，一审直接判令返还土地损害其开荒投入；二审开庭阶段，孙洪国律师代理孙某，从三层法律逻辑展开论证：第一层：区分 “土地租赁” 与 “土地所有权 / 使用权转让”，常某与自然资源局签订的租赁合同，仅代表行政机关同意其临时承租土地，不能溯及补正此前未审批的私下转让合同，二者属于独立法律关系；第二层：自然资源局 2023 年 4 月整改通知仅为行政督促行为，不产生直接剥夺孙某划拨使用权的法律效果，在土地收回、注销使用权登记前，孙某仍是法定划拨使用权人；第三层：常某开荒投入、耕种收益可通过补偿方式平衡，不能以实际占有、开荒投入否定转让合同本身的违法性，规避划拨土地强制审批制度。二审调解结果：经法庭组织调解，双方达成一致调解方案：常某一次性向孙某支付补偿款 10 万元；孙某自愿放弃解除合同、返还土地、主张违约金等全部诉讼请求；调解书出具后款项当场履行，双方再无土地相关争议，纠纷彻底了结。（四）案件实务复盘（孙洪国律师总结）农牧民、种植主体极易混淆划拨土地 “出租” 与 “转让” 的法律边界，出租仅为短期使用权让渡，转让发生权属变动，必须履行政府审批；即便受让方后期和自然资源部门签订土地租赁协议，也无法补救前期私下转让合同的效力瑕疵，不能作为对抗返还土地的合法依据；划拨土地权利人收到自然资源局变更、整改通知后，必须及时完成手续办理，不可搁置，否则会同时面临行政处置与民事合同双重风险；划拨土地流转纠纷中，土地开垦投入、耕种收益属于合同无效后的损失范畴，法院通常以调解方式平衡双方投入，单纯判决返还土地容易引发次生矛盾。四、农村土地承包 / 流转纠纷高频问答（实务落地参考）问答 1：划拨荒地可以直接和他人私下签订永久转让协议吗？答：不可以。依据《城市房地产管理法》第四十条，划拨土地权属转让必须先报有审批权限的人民政府及自然资源主管部门审批，未审批的转让合同会被认定无效。仅可签订短期土地租赁合同，且租赁合同期限、用途同样需要符合国土规划要求，不得变相以长期租赁名义实现土地买卖。问答 2：受让方单独和自然资源局签土地租赁合同，是否等同于完成土地转让审批？答：不等同。土地租赁合同仅确立承租使用关系，不发生土地使用权权属转移；土地转让审批是针对权属变更的专项行政程序，二者审批事项、法律效果完全独立，不能互相替代，无法补正私下转让合同的违法情形。问答 3：划拨土地转让合同被法院认定无效后，土地上开荒、种植投入该怎么处理？答：分两种处理路径：一是双方协商调解，由一方对另一方的开荒、农资、机械投入给予经济补偿；二是协商不成由法院结合土地占用时长、产出收益、双方过错比例划分损失，裁判补偿金额。过错划分标准：出让方明知划拨土地不能转让仍签约，受让方未尽权属核查义务，双方一般均存在过错。问答 4：收到自然资源局要求变更划拨土地使用手续的通知，逾期不处理有哪些法律风险？答：民事层面：后续签订的转让、流转合同直接存在效力瑕疵，产生纠纷时无法主张完整合同权益；行政层面：自然资源部门可依法作出闲置土地处置、责令补缴相关费用、收回划拨土地使用权等行政处罚；同时转让获利可能被认定为违法收益予以收缴。五、实务综合提示农牧区开展荒地流转、土地交易前，务必提前核查土地权属证书，区分出让、划拨、集体承包地三类不同土地性质，对应适用不同流转流程；涉及划拨土地转让的，交易前委托专业土地法律律师协助完成权属核查、报批材料起草，规避合同无效风险；土地流转书面合同必须完整写明土地性质、审批办理责任、投入补偿、合同无效责任划分条款，留存自然资源部门各类书面通知、沟通凭证，作为诉讼、调解核心证据；出现土地转让、租赁、种植收购类涉农纠纷，优先通过调解平衡各方投入损失，兼顾行政合规与农业生产实际，降低维权时间与经济成本。
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