农用地出租，合同无效案例

发布日期：2011-08-06 作者：张庆月律师

北京市第二中级人民法院
民事判决书
(2 010)二中民终字第l4296号
    上诉人(原审被告)刘振江，男，l 9 6 3年7月3日出生，汉族，北京市燕津武汽车配件厂经理，住北京市西城区姚家井2 8号楼3排1 9号。
    上诉人(原审被告)北京市燕津武汽车配件厂，住所地北京市丰台区分中寺二分公司。
代表人刘振江，经理。
    被上诉人(原审原告)北京市丰台区分中寺农工商联合公司，住所地北京市丰台区左安门外分中寺村。
    法人代表人梁海旺，经理。
    上诉人刘振江、北京市燕津武汽车配件厂(以下简称配件厂)因土地租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院(2 0 09)丰民初字第7 9 01号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
    2 0 09年3月，北京市丰台区分中寺农工商联合公司(以下简称分中寺公司)起诉至原审法院称：1 9 9 4年1 0月1日，我公司二分公司(以下简称二分公司)负责人陈金魁与刘振江之父刘彦签定了一份土地租用合同，约定刘彦租用二分公司的一块土地建厂搞经营，租用期限为三十年。白l 9 9 4年1 0月1日到2 02 4年1 0月1日止。1 9 99年4月刘彦去世后，刘彦之子刘振江与二分公司继续履行着合同项下的权利义务，2 0 0 3年2月2 0日刘振江与二分公司又签定了一份补充协议，约定“服从乡村规划、遇国家集体规划用地、合同自然终止、双方互相不承担违约责任。’’2008年底分中寺公司按照北京市农委《关于开展清理和规范农村集体经济合同的通知》(京政农发[2 0 08]1 3号)文件精神，按照丰台区农业委员会(丰农业函[2 0 08]7号)文件，在本村范围内，分中寺公司对所属单位集体签定的各种经济合同进行清理的过程中，发现上述合同中出租的土地为耕地，该合同内容违反了《中华人民共和国土地管理法》关于耕地保护的有关规定，依法应属无效合同。故诉至贵院请求确认合同无效；刘振江、配件厂腾退诉争土地、房子拆走、支付2 009年4月1日至腾退后的土地使用金。
    刘振江、配件厂辩称：一、刘振江的父亲刘彦与二分公司负责人陈金魁签订的《土地租用合同》约定租用的土地是建设用地，并非耕地。合同约定由二分公司为刘彦提供厂地一块，生产经营国产汽车配件，并非分中寺公司说的耕地。分中寺公司出具的一份证明中，也说明了该块地属于生产用地，也就是建设用地。按照法律规定，集体所有的建设用地是可以进行租赁的。二、涉案土地并没有进行规划。《关于丰台区分中寺地区规划调整意见的函》不能证明该块土地进行了重新规划，该份文件是北京市规划委员会给丰台区的一份内部文件，而且是调整意见的函，并非正式的建设用地规划许可证。从该文件可以看出，在分中寺用地范围内规划安排了必要的公共服务设施、配套设施、市政站点和绿地，由此说明该块土地不是集体土地性质，因为只有国有土地可以进行市政站点的规划调整。三、分中寺公司后增加的诉讼请求超过了法定期限，请求法院依法驳回。根据法律规定，当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出。本案于2 0 09年9月2日开庭，当日举证期限就已届满，分中寺公司于2 0 09年1 1月1 9日增加的诉讼请求超过了法定期限，应当驳回。四、《土地租用合同》不存在无效基础，是合法有效的合同。丰台区农业委员会、丰台区农村合作经济经营管理站关于印发《丰台区开展清理和规范农村集体经济合同工作方案》的函，该文件的发文单位是区政府的一个工作部门，其无权颁布规范性文件，不能作为判定合同是否有效的依据。另外，分中寺公司根据现行的《土地管理法》之规定主张合同无效是不符合法律规定的，分中寺公司援引的法律依据是l 99 8年颁布实施的，而本案双方签订合同是1994年，按照l988年的《土地管理法》，集体所有的土地是可以租赁给个人使用的。我们在该土地上经营多年，为二分公司创造了许多收益，并带动了其他商户的发展。订立合同的目的是为了进行交易，促进经济发展，故应维护交易的稳定性。综上所述，该合同是合法有效的合同，请求法院依法驳回分中寺公司的诉讼请求。
    原审法院经审理认为：二分公司与刘彦签订土地租用合同以及与刘振江、配件厂签订补充协议，将诉争土地出租给刘振江、配件厂用于非农业建设，北京市丰台区南苑乡人民政府与北京市丰台区南苑乡分中寺村村委会证明该土地为农村集体土地，故未经相关部门批准，将农民集体所有的土地出租用于非农业建设，违反法律规定，对于分中寺公司请求确认《土地租用合同书》及《补充协议》无效的诉讼请求，应予支持，进而对分中寺公司要求刘振江、配件厂将土地腾退返还的诉讼请求，亦应支持。分中寺公司根据法律规定主张合同无效，并根据北京市农村工作委员会“关于开展清理和规范农村集体经济合同工作的通知文件精神，按照区乡政府及有关部门治理整顿村容环境的有关规定，通知刘振江、配件厂腾退返还土地时，刘振江、配件厂不予返还，分中寺公司主张据此产生的土地使用费的诉讼请求，应予支持。举证期限可以由当事人协商一致并经人民法院认可，亦可由人民法院指定举证期限。本案在审理过程中，双方当事人未对举证期限进行协商，法院亦未指定举证期限，故对刘振江、配件厂就分中寺公司增加的诉讼请求超过法定期限的答辩，不予采信。据此，原审法院于2 01 0年5月1 6日判决：一、北京市丰台区分中寺农工商联合公司第二分公司与刘彦于一九九四年十月一日签订的《土地租用合同书》无效，北京市丰台区分中寺农工商联合公司二分公司与刘振江、北京市燕津武汽车配件厂于二o 0三年二月二十日签订的《补充协议》无效：二、刘振江、北京市燕津武汽车配件厂于判决生效后十五日内将其使用的北京市丰台区分中寺农工商联合公司的土地返还给北京市丰台区分中寺农工商联合公司；三、刘振江、北京市燕津武汽车配件厂按每月一万八千一百五十九元的计算标准自．二0 0九年四月一日始至实际腾退之日止北京市丰台区分中寺农工商联合公司支付土地使用费。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
    判决后，刘振江、配件厂不服，上诉至本院称：《土地租用合同》约定租用的土地是建设用地，并非农用地；分中寺公司在开完庭后又增加诉讼请求不应当得到法院的支持，故要求撤销原判发回重审或依法改判驳回分中寺公司的全部诉讼请求。分中寺公司同意原判。
    经审理查明：l 9 9 4年1 0月1日，二分公司(甲方)与刘彦(乙方)签订《土地租用合同书》一份，约定：一、甲方为乙方提供土地一块，约五亩，实际占用面积按实际丈量为准：二、租赁期限为三十年，由l 994年1 0月1日至2 02 4年1 0月1日止，期满前六个月双方商议续签；三、土地租用租金为年每亩一万元，租金三年不变，三年后根据市场物价调整幅度，双方协商调整租金，每年下交租金；四、租用期间，遇国家规划占地，按国家规定执行，甲方有新的规划需占此地，应负责赔偿乙方的投资损失；五、乙方应按期交纳租金，乙方逾期不交或无由拖欠，甲方有权收回乙方使用权；六、甲方为乙方提供水电条件供厂施工，但设施费用由乙方负担，乙方按甲方要求交纳水电费；七、乙方对基建设计白行安排，规定设计须经甲方同意批准；八、本合同一式四份，甲乙双方各执二份，合同双方签字生效。陈金魁、刘彦分别在落款甲方、乙方处签字。
    1 9 9 9年4月，刘彦死亡，刘彦之子刘振江与二分公司继续履行着上述合同项下的权利义务。
    2 0 0 3年2月2 0日，二分公司与刘振江、配件厂签订《补充协议》一份，约定：“二分公司与刘彦l 9 94年1 0月1日签字的土地租用合同书，因国家进行乡村规划，需补义协议内容如下：服从乡村规划，遇国家、集体规划用地，合同自然终止，双方互不承担违约责任。’此合同与原合同具有同等法律效力。 2 0 06年1月2 1日，北京市规划委员会以市规函[2 006]6 1号向丰台区政府发布《关于丰台区分钟寺地区规划调整意见的函》，提出了分钟寺地区用地规划。2 0 08年7月7日，北京市丰台区农业委员会、北京市丰台区农村合作经济经营管理站以丰农业函[2 0 08]7号发布关于印发《丰台区开展清理和规范农村集体经济合同工作方案》的函，要求各乡镇政府、地区办事处做好清理和规范农村集体经济合同工作。
    2 0 08年1 0月1 6日，中共北京市丰台区南苑乡分中寺村总支部委员会、北京市丰台区南苑乡分中寺村村民委员会、分中寺公司向各分公司和直属企业发布通知，要求按照北京市农村工作委员会[京政农发(2 008)1 3号]“关于开展清理和规范农村集体经济合同工作的通知文件精神，摸清各类集体经济合同的底数；对各类集体经济合同进行全面审查；检查各类经济合同的履行情况；完善各类经济合同；处置或者终止违法违约合同；采取信息化管理手段建立集体经济合同台帐；建立健全集体经济合同管理制度。
2 0 09年2月5日，二分公司向刘振江、配件厂发通知函，告知：根据北京市农村工作委员会[京政农发(2008)13号]“关于开展清理和规范农村集体经济合同工作的通知文件精神，按照区乡政府及有关部门治理整顿村容环境的有关规定，我公司决定2 0 09年2月中旬，对贵单位所承租大院进行改造，并全部拆除，望贵单位接到通知后，在谅解的同时积极配合我单位的工作。
在原审审理中，分中寺公司提交北京市丰台区南苑乡人民政府、北京市丰台区南苑乡分中寺村民委员会于2 0 09年3月2 0日出具的证明一份，内容为：丰台区分中寺农工商联合公司二分公司，1 9 94年1 0月1日与刘彦签订土地租赁合同，此地块原属于生产用地，属农村集体土地。
另在原审审理期间，刘振江、配件厂对分中寺公司提起反诉，后刘振江、配件厂撤回反诉。
    在本院审理中，分中寺公司提交北京市丰台区南苑乡分中寺村村民委员会、北京市丰台区南苑乡人民政府建设委员会于2 01 0年1 1月2 6日出具的证明一份，内容为：丰台区分中寺农工商联合公司二分公司，l 994年1 0月1日于刘彦签订的土地租赁合同。经查1 99 2—1 9 9 6年丰台区南苑乡分中寺土地利用现状图，此地块原土地性质为农用地(包括粮田、菜田，图斑号为37／1 5)，土地权属为分中寺村集体土地。刘振江、配件厂对上述证明不予认可，认为此证明不属于新证据。
    上述事实，有双方当事人的陈述及《土地租用合同书》、《补充协议》等相关证据在案佐证。
    本院认为：农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。本案中，二分公司将农用地出租给刘振江、配件厂用于非农业建设，未经相关部门批准，违法法律规定，故对于分中寺公司要求确认《土地出租合同书》及《补充协议》无效的诉讼请求，本院予以支持，刘振江、配件厂应将承租土地腾退返还给分中寺公司。至于刘振江、配件厂上诉称其在承租土地上建有房屋的问题，虽其在原审审理中曾就此提出反诉后又撤回反诉，但其可通过其他途经另案解决。因分中寺公司已通知刘振江、配件厂腾退返还土地，但刘振江、配件厂并未腾退，故分中寺公司主张起诉之后至实际腾退之日的土地使用费，应予支持。原审法院依据租赁土地期间以来交付租金的平均数确定土地使用费，并无不妥。综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第
(一)项之规定，判决如下：
    驳回上诉，维持原判。
    一审案件受理费70元，由刘振江、北京市燕津武汽车配件厂负担(于本判决生效后7日内交至原审法院)；二审案件受理费70元，由刘振江、北京市燕津武汽车配件负担(已交纳)。
    本判决为终审判决。

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