在他人宅基地上建房，房屋所有权归谁？

【摘 要】 1984年土地法颁布，农村中“祖传”宅基地原房屋土地所有权证失效，土地收归农村集体所有，在已登记在他人名下的宅基地上建房，房屋所有权归谁呢？房与法苑房地产律师将通过一个很有代表性的案例，为您细细解读。
【案情简介】 张甲、张乙系兄弟，有祖产房屋1号院宅基地，现有北房四间、东、西各厢房二间。1951年国家颁布房屋所有证确认该院落内原有西房三间为张甲一家所有。1954年张甲夫妇拆除西房3间，同址建北房4间。1957至1959年间张甲携妻女迁入城市居住，并转为非农业户口,后房屋由张乙夫妇居住。后张乙夫妇出资在院内另建东、西厢房。同时，二人在居住于1号院期间对院内房屋及设施进行修缮。张甲去世后，张甲妻、张甲女与张乙夫妇多次因房屋的使用和归属发生争执。
张甲女称是其一家迁出后张甲将住房借与张乙和张乙妻使用。涉案房屋是已故张甲的合法财产，我与母亲张甲妻分别是张甲的合法继承人，享有对该房产的权利。张乙与张甲原为兄弟关系，近年来，因房屋权属问题多次发生纠纷致房屋内财物和设施损坏。现我诉至法院要求确认1号院内房产归我方所有，张乙、张乙妻将侵占我的房屋腾空，赔偿对房屋造成的损害。
张乙、张乙妻答辩并反诉称，1号院宅基地原有西房三间，系祖产，我二人参与建北房四间并居住于此，对该房屋享有当然权益。登记是张甲一家人所有，其中应包括我夫妇二人。现北房4间系我夫妇与张甲夫妇共建。后张甲一家离开该住房，转为城市居民户口，而我们夫妇继续在此处居住。其间，我二人在院内又另建房屋并予维护，并办理了户籍登记、房屋出租许可证、农村宅基地情况调查表，可是张甲妻、张甲女一直占用我方的出租房屋，其应当支付占用费用。综上，现我方提出反诉，要求张甲妻、张甲女将占用的涉案房屋腾退交还我方，并交付我方房屋占用费。
张甲女反诉辩称，诉争房屋及宅基地所有权由国家颁布的房屋所有证确认为张甲享有，我母女在院内居住属合法行为，张乙夫妇无权要求我进行腾房。反诉方提供的办理房屋租赁许可证只能证明其利用我方财产获利的事实，而不能证明诉争房屋归其所有。综合上述理由，我不同意张乙夫妇的反诉请求及理由。
【审判结果】 法院认为，根据本院查明的事实和双方当事人举证、质证及诉辩意见，本案诉争焦点问题之一，涉案1号院宅基地内北房四间的权属。根据涉案房屋所有权证记载，现涉案房屋归张甲一家人所有，当时张甲与妻子已经结婚，且有女儿张甲女，故其“一家人”应包括上述三人，不应包括张乙夫妇。1954年张甲夫妇在原址另建北房，其建后房屋的权属仍应归其三人所有。
1959年在张甲一家转为非农业户口。1984年土地法颁布，原房屋土地所有权证失效，土地收归农村集体所有，但根据相关政策、法规村委会作为农村宅基地规划、审批和管理部门维持了张甲一家使用1号院的土地使用权的现状，未重新确认其它宅基地使用权人。同时，现认可张甲死亡后，张甲妻、张甲女对宅基地享有土地使用权、对地上建设的房屋享有的所有权。综上述原因，本院认为，现张甲女、张甲妻对1号宅基地享有合法使用权，同时，作为的法定继承人其对张甲生前所有的院内北房四间享有完整的继承权，拥有合法的所有权。
农村中“祖传”宅基地在新中国成立后，我国法律已确认归农村集体所有，张乙夫妇主张因继承“祖产”享有1号院宅基地所有权没有法律依据。对于张乙夫妇二人共建北房一事，由于其所提供的证人证言因未经法院当庭质证，本院不能作为合法证据确认共建北房事实成立。退言之，既使确认了共建北房，亦因合建双方未对建后房屋权属进行约定，不能以参与建房、实际居住、维修房屋为由主张享有房屋的所有权，参与建房只能视为一种亲属间的资助或帮助行为。
张乙夫妇反诉中提供的户籍登记、房屋出租许可证、农村宅基地情况调查表，仅能证明其实际居住的事实，不能证明自己对房屋享有权利。而其提供的农村确权确利协议，是本村集体经济组织对本村村民享有农用土地收益权的证明，亦不能证明宅基地使用权人和房屋的归属关系。据此，张乙主张其对1号院宅基地享有使用权，对北房四间享有产权，无事实和法律依据，本院依法不予确认。
本案争议焦点问题之二：1号院内由张乙夫妇建设的东、西厢房屋的产权归属。上面所述，1号院的土地使用权人为张甲，张乙夫妇在张甲宅基地内出资建房，系二人将各自享有的宅基地使用权与建房资金相结合而形成的附合物，即东、西厢房。而附合物东、西厢房的归属，因双方存在争议且均无证据证明各自是当然的所有权人，故需本院依法确认。根据民法原理，附合物归属应依照“附合后的新财产归不动产人，原动产所有人可取得与其动产相当的补偿”之原则，故新建东、西厢房应归张甲所有，现由张甲妻、张甲女继承，张乙夫妇对其建房的出资部分可由张甲妻、张甲女给予相应补偿，其补偿数额以我院委托北京市朝阳区价格认证中心认定的房屋价值为据。
本案争议焦点问题之三：张乙夫妇是否对1号院内房屋进行侵害、应否予以赔偿。根据调查结果显示，张乙夫妇确因1号院使用权与张甲妻女发生冲突，在冲突过程中将1号院内北房屋顶瓦片和部分财物损坏，并占用东厢房。该损害经价格评估部门确认损失价值为300元，损害房屋修复费为380元，对此损失张乙夫妇应予赔偿。对现东厢房内存放的物品，二人应负责腾退。
因张甲妻女对1号院内房屋享有合法权利，且未对他人权利造成妨碍，故张乙夫妇反诉张甲妻女返还房屋的请求，因于法无据，本院不予支持。关于其二人要求张甲妻女赔偿占用1号院内房屋的实际损失，因张乙夫妇二人对诉争房屋没有收益权，故本院驳回该项反诉请求。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第七十五条之规定，本院判决如下：1号院宅基地北方四间、东西厢房归张甲妻、张甲女所有；张甲妻、张甲女给付张乙夫妇建房补偿款1万多元；张乙夫妇赔偿张甲妻、张甲女财物损失300元、房屋修缮费380元；张乙夫妇立即将东西厢房内自有的物品腾空；驳回张乙夫妇的反诉请求。
【法律评析】本案法院总结了三个争议焦点，第一个争议焦点和第三个争议焦点，无须多做赘述，合理合法。就第二个争议焦点简要分析一下，实际该争议焦点总结一下即是在已登记在他人名下的宅基地上建房，房屋所有权归谁的问题。
首先，从民法角度讲，此问题涉及到添附物的所有权归属问题。添附包括附合、混合、加工三种方式，附合是指不同所有人的财产紧密结合在一起而形成的新的财产，虽未达到混合程度但非经拆毁不能达到原来的状态。附合包括动产与动产、动产与不动产及不动产与不动产的附合。在我国司法实践中，动产与不动产的附和，由不动产所有人取得合成物的所有权，但应当给原动产所有人以补偿。本案中张乙夫妇出资购买建筑材料在张甲的宅基地上建造房屋的行为，属于民法意义上的动产与不动产的附合，建造的房屋应该归不动产所有人，给原动产所有人补偿，但是张甲仅是宅基地的使用权人而非所有人，法院根据上述原则认定房屋归张甲所有，是不是有点牵强呢？答案是否定的。在我国，房屋与宅基地的使用权是不可分离的，只能为同一人所有，土地上建筑物的建造须经一定程序批准，并以取得土地使用权为前提条件。某种程度上说若没有取得土地使用权，则也不能取得建筑物的所有权，因此，土地使用权的取得是取得建筑物所有权的基础，因此在他人使用的土地上建造房屋，建造人并不能取得建筑物的产权，而由土地使用人取得房屋所有权，此种情况下，就发生了动产（建筑材料）与不动产（土地）的附合物，不是本案法院认定的发生了宅基地使用权与建房资金相结合而形成的附合物，即张乙夫妇出资购买的建房材料附合于张甲的宅基地上，应当由张甲取得房屋所有权。
其次，动产与不动产的附合，使一方所有权扩大，而另一方所有权丧失，这样显然对于丧失所有权的一方是不公平的。从公平原则出发，因附合而受到损失的一方当事人得要求获得利益的一方返还其所得的利益。在发生附合时，失去所有权的当事人向取得所有权的当事人请求返还利益，适用法律关于不当得利的规定，即双方当事人之间形成不当得利之债的关系，受损失的一方有权请求得到利益的一方返还其所得的利益。当然，此利益的返还不是返还原物及孳息，而是返还因取得他人之物所有权所新增的利益。故在本案中法院认定张乙夫妇对其建房的出资部分可由张甲妻、张甲女给予相应补偿，是正确的。