解析一起房屋居住人与登记人不一致居住人主张借名买房案例

原告诉称
赵某鹏向本院提出诉讼请求：1.判令赵某君、周某珍协助配合将北京市大兴区一号的房屋所有权转移登记至赵某君名下；2.本案诉讼费由赵某君、周某珍承担。
事实与理由：赵某鹏、赵某君系兄弟关系，1998年12月，赵某鹏借用赵某君之名购买了一号房屋，购房款及税费、物业费、取暖费等相关费用均由赵某鹏支付，赵某君及其配偶周某珍均认可，经赵某君、赵某鹏之父办理了房屋买卖相关手续，双方约定待该房屋具备过户条件之后，赵某君将涉案房屋过户至赵某鹏名下，该房屋交付后一直由赵某鹏一家人使用至今，相应的物业、取暖、水、电、气等费用均由赵某鹏及其家人支付。
2019年7月10日，涉案房屋取得不动产产权证书，具备过户条件后，赵某君因患有疾病被确定为限制民事行为能力人，赵某鹏及其家人多次催促赵某君及其配偶周某珍将房屋产权过户至赵某鹏名下，但赵某君拒不配合。赵某鹏系涉案房屋所有权人，赵某君及其配偶不予协助配合办理房屋产权过户手续，侵害赵某鹏的合法权益，故起诉至法院请求判如所请。

被告辩称
赵某君、周某珍辩称，涉案一号房屋产权属于赵某君及周某珍，不存在借名购房关系，一号房屋一直是赵某亮办理的各项手续，也是赵某亮做主的由赵某鹏先住着，购房款是赵某亮出的。

法院查明
赵某亮与刘某芬生前育有子女5名，分别为赵某君、赵某聪、赵某辉、赵某丽、赵某鹏，刘某芬于1998年5月19日因死亡注销户口，赵某亮于2017年4月29日死亡。赵某君与周某珍系夫妻关系，于1993年登记结婚。2019年11月28日，本院判决赵某君为限制民事行为能力人。涉案一号房屋登记在赵某君名下，房屋权利性质为划拨/按经济适用住房管理，附记单位回迁子女安置。
1998年12月10日，赵某君（买方）与北京市H公司（卖方）签订购房协议书，约定：本协议以北京F公司与卖方签订的购房协议书约定的权利义务关系为依据总房款116336元，其中F公司应付53333元，买方个人应付63003元。协议书买方处由赵某亮签字。
1998年12月10日，北京H公司出具收据，载明收到赵某亮交来购房款63003元、物业费410.12元、取暖费363.36元，赵某君主张购房款63003元系现金给付赵某亮后，由赵某亮办理交付手续，故收据载明交款人系赵某亮，赵某君、周某珍则认为购房款均由赵某亮支付。
双方均认可，一号房屋自交付至今一直由赵某鹏占有使用，为毛坯房，未装修，由赵某鹏支付因占有使用房屋支出的水电费、物业费等。赵某君、周某珍认为，二人现居住的位于北京市大兴区二号房屋，原登记在赵某亮名下，当时赵某君与赵某亮共同居住，考虑到赵某鹏无处居住，购买涉案一号房屋后由赵某鹏居住，所有的事项由赵某亮做主，且赵某亮去世后将二号房屋留给赵某鹏，也算是公平分配。
赵某鹏则主张赵某亮留有遗嘱，将二号房屋给了赵某鹏，现已依据公正材料办理过户手续。赵某君、周某珍认为赵某亮留下遗嘱涉及到二号房屋，该房屋现在由赵某君、周某珍居住，赵某亮去世时考虑到了赵某鹏没有房子，才将二号房屋留给了赵某鹏，赵某君、周某珍名下除涉案一号房屋外没有其他房屋。
本案要求赵某鹏提交其所述遗嘱及公证材料，赵某鹏提交的2017年3月30日赵某亮书写的材料中因字迹太过潦草无法显示内容，赵某鹏提交的公证书载明：1.被继承人赵某亮于二〇一九年四月二十九日死亡，被继承人刘某芬于一九九八年五月十九日因死亡注销户口。2.申请人赵某鹏向本处申请继承被继承人赵某亮、刘某芬遗留的财产（被继承人赵某亮、刘某芬的夫妻共同财产），包括坐落在二号房屋。三、根据被继承人赵某亮、刘某芬的继承人赵某君、赵某聪、赵某辉、赵某丽、赵某鹏称，被继承人赵某亮、刘某芬生前无遗嘱、亦未与他人签订遗赠扶养协议。继承人对被继承人生前无遗嘱及遗赠扶养协议无争议，截至本公正书出具之日亦未有他人向本处提出异议。四、被继承人赵某亮与刘某芬的长子赵某君、次子赵某聪、三子赵某鹏、长女赵某辉、次女赵某丽。赵某亮的父母均先于赵某亮死亡，刘某芬的父母均先于刘某芬死亡。
五、被继承人赵某亮与吴秀荣一九九八年十二月二十六日结婚，婚后二〇〇一年七月十九日离婚。赵某亮与吴秀荣离婚后未再婚。六、现赵某鹏表示要求继承被继承人赵某亮、刘某芬的上述遗产，赵某君、赵某辉、赵某丽、赵某聪均表示放弃对被继承人赵某亮、刘某芬的上述遗产继承权。最终证明被继承人赵某亮、刘某芬的上述遗产由二人的三子赵某鹏继承。
关于购房款的出资，赵某鹏提交赵某亮出具的材料，载明：一号房屋，是我大儿子赵某君的购房指标，赵某君没钱我就叫大儿子赵某君住我的房子，当时赵某鹏需要住房，其出钱就把房子买下了。时间为2004年3月5日。赵某鹏解释即涉案一号房屋。赵某鹏、周某珍认为该份材料中右下角“赵某亮”签字应为赵某亮本人书写，但其余内容，非赵某亮本人书写。
此外，赵某鹏提交2004年1月25日，赵某君书写的我赵某君将一号转给赵某鹏购卖住房，周某珍在该份文件签字。赵某鹏解释称应为购买住房。周某珍对此不认可，认为没有见过该份文件，没有签过字。
关于单位回京子女安置政策，赵某鹏解释称，回京子女安置政策，因为赵某亮有这个指标，上报的是赵某君的名字，故以赵某君的名字签订购房协议。赵某君、周某珍安置政策为每人选择安置工作或者安置房屋，三人均选择了安置房屋，故除本案涉及的一号房屋外，赵某聪、赵某辉均被安置了一套房子。后赵某君改称，全家人都是从东北回来的，安置了三套房子，即赵某君、赵某辉、赵某聪，当时赵某亮和赵某鹏说，有购房指标，赵某君没有钱，问赵某鹏买不买，赵某鹏就出资购买了。

裁判结果
驳回赵某鹏的全部诉讼请求。

靳双权点评
借名购房合同关系是指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益的合同关系。主张借名买房关系存在的借名人需对双方存在借名买房合同关系承担举证责任，如借名人不能提交证据或提交的证据不能达到高度可能性的证明标准，则举证不能的不利后果需借名人自行承担；若借名人能够证明双方存在借名买房合同关系的，在符合诉争房屋所在地房屋限购政策的情况下，借名人可以依据合同要求出名人办理房屋所有权转移登记手续。
本案原、被告未签订书面的借名买房合同，以赵某君名义办理了一号房屋不动产登记手续，故本案争议焦点即在于赵某鹏与赵某君之间是否形成口头形式的借名买房合同关系。首先，涉案房屋的购买时间为1998年12月10日，该房屋系安置回京子女的政策性房屋，被安置人为赵某君，根据购房协议书的内容，政府补贴款为53333元，个人承担部分为63003元，现赵某鹏认可办理交款手续的系赵某亮，且主张系现金支付，现赵某鹏提交的证据，并不足以证明房款系其全额支付；其次，赵某鹏主张借名购房的情况，系“赵某亮告知赵某鹏，有购房指标，赵某君没钱，问赵某鹏买不买，赵某鹏就买了”，自始至终，未提及如何与赵某君沟通借名购房事宜，且赵某君亦主张系赵某亮做主，由赵某亮分配，款项系赵某亮交纳。
综上所述，无法确信待证事实借名买房关系的存在具有高度可能性，对赵某鹏的诉讼请求予以驳回。若赵某鹏确能提交充足证据证明对涉案房屋确有其出资，可另行主张。