兄弟之间借名买房未有协议房产归属纠纷

为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。
原告诉称
孙某杨向本院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告之间的“借名买房”合同；2．判令被告支付原告侵占涉案房屋的使用费5000元/月，自2019年7月10日至实际给付之日止；3．判令被告支付原告的房屋折价款3047697元。
事实和理由：2006年9月5日，原告以被告名义签订北京市商品房预售合同，购买北京市丰台区一号房屋(建筑面积83．15平方米)，房屋总价款为198696元；付款方式为一次性付款，原被告之间达成口头借名买房合意，原被告之间存在事实借名买房合同。2011年3月7日，北京S公司开出一号房屋的房款发票，房款为199560元。2011年5月4日，一号房屋办理了产权登记手续，登记于被告名下，房屋性质现为商品房。涉案房屋所有房款由原告出资交纳，所有购买手续和入住手续都是原告办理。此房屋的实际所有人和居住人是原告。被告诉原告物权保护纠纷一案经法院审理，2019年4月19日，北京市第二中级人民法院认定原被告之间成立借名买房合同关系，涉案房屋房屋权益由原告所有。2019年7月10日，被告强行将涉案房屋门锁更换，侵占涉案房屋，以至于原告无法占有使用涉案房屋。被告在存在北京市第二中级人民法院出具判决书认定涉案房屋权益由原告所有的情况下，强行侵占涉案房屋至今，并且被告多次联系第三人进入涉案房屋，意图变卖房屋，侵吞原告财产。
2020年2月18日，被告以排除妨害纠纷起诉原告至丰台法院，请求原告腾退房屋，经丰台法院依法审理后，于2020年3月26日出具裁定书，根据“一事不再理”原则驳回被告的起诉。原告因北京市住房限购政策，并无北京市住房购房资格，鉴于涉案房屋无法过户至原告名下，被告自2019年7月10日侵占涉案房屋至今，无奈之下，原告为維护自身合法权益，特诉至贵院，望贵院依法审判，支持原告的全部诉讼请求。

被告辩称
孙某良辩称，不同意原告的诉讼请求。一、双方不存在口头或书面的借名买房合同关系。即使存在借名买房合同关系，也未对出资、借名状况、标的等条款进行约定，且无生效文书对房屋的占有使用权利进行确认。二、涉案房屋所有权人为被告，房屋也登记在被告名下。三、即使按照原告所称，存在借名买房，不能办理过户的原因也在原告，原告自认其没有购房资质。四、请法院依法审查原告提交的相关判决书，判决内容并未认定房屋归原告所有，也没有认定借名买房合同有效，因此原告证据不足以证明其待证事实，应予驳回。
秦某洁述称，第三人并不认为本次所涉纠纷为借名买房合同，秦某洁本人在本案中并没有关于借名买房合同的真实意思表示。本案诉争的房产购买时间为2006年，当时北京市并没有实行房屋限购政策。因此，秦某洁一直认为。该房屋是孙某良购买出借给孙某杨使用的，秦某洁本人没有在书面或口头的方式下明确表示过该房屋属于借名买房，同时第三人认为，在本案的审理过程中，应当充分考虑，本案原告存在着主要过错责任，主要表现在：第一，双方之间没有签订书面的合同，没有对双方的权利义务进行书面约定。
第二，本案所涉房产购买发生于2006年，此时北京市并没有实行房屋限购政策，原告完全有能力采用合法的方式购买房产，同时按照原告主张的该房屋如为借名买房所购房产，那么自2006年至今原告也有能力使其具有北京市商品房认购资格，但截止至本次开庭之日，原告仍然没有购房资格，上述房屋自交付后一直由原告实际占有和使用，关于该房产原告获得了相应的利益，因为该处房产购买是占用了第三人与被告家庭所共有的经适房指标，所以第三人一直不认为该房屋是借名买房合同所购，如果第三人认为是借名买房，将不会同意以家庭的经适房指标来购买该房产。综上，第三人认为，人民法院应当充分考虑原告在本案诉讼中存在的主要过错责任，以最终判定本案双方的权利义务关系。

法院查明
坐落于北京市丰台区一号的房屋（以下简称一号房屋）现登记于孙某良、秦某洁名下，共有情况为按份共有，孙某良占99%共有份额，秦某洁占1%共有份额，权利性质为商品房。
已发生法律效力的北京市第二中级人民法院民事判决确认以下基本事实：2006年9月5日，一号房屋系以孙某良名义签订北京市商品房预售合同，房屋总价款为198696元；付款方式为一次性付款；2011年3月7日，北京S公司开出一号房屋的房款发票，房款为199560元。2011年5月4日，一号房屋办理了产权登记手续，登记于孙某良名下，房屋性质为经济适用房。一号房屋自交付起由孙某杨占有使用，并由孙某杨办理了装修、燃气安装事宜。一号房屋的商品房预售合同、契税完税证明、购房款发票、产权证、入住手续书、住户手册等手续的原件均由孙某杨持有。
一号房屋的市场价值为3047697元。
庭审中，孙某杨确认其无北京市住房购房资质，涉案房屋无法过户至其名下。其主张一号房屋已由孙某良侵占，强行更换门锁，以致其无法占有使用。本院到现场勘验，孙某杨、孙某良均否认持有一号房屋门锁钥匙，撬锁后屋内无人，经询屋内物品属于孙某杨一方，无孙某良一方物品。另，双方均曾因一号房屋门锁被撬锁换锁而报警，

裁判结果
一、解除原告孙某杨与被告孙某良就北京市丰台区一号房屋形成的借名买房合同关系；
二、本判决生效之日起二十日内，被告孙某良补偿原告孙某杨房屋折价款2438157．60元；
三、驳回原告孙某杨的其他诉讼请求。
靳双权点评
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。孙某杨主张其与孙某良之间就一号房屋存在借名买房合同关系。判断当事人之间是否存在借名买房合同关系，应从双方是否存在借名买房协议、借名人是否为实际出资人并履行了相应出资、房屋是否由借名人实际控制使用、房屋买卖履行过程是否符合借名买卖习惯等要件予以考虑。本案中，根据已查明的事实，孙某杨与孙某良虽未签订书面借名买房协议，但双方原系朋友关系，现孙某杨持有购房合同等相关文件，交纳房款及办理产权登记费用凭证、入住手续、产权证明、装修及使用房屋的证据，且孙某杨对借名购房的陈述较孙某良的否定性陈述更为合理，可以证实双方已达成孙某杨借孙某良名义购房、房屋权益由孙某杨享有的一致意思表示。
虽孙某良认为系借用房屋、孙某杨亦未提供交纳购房款的转账记录，但孙某良所述借用房屋的理由明显与常理不符，且亦未提交其交纳购房款的证据，孙某良的抗辩不足以达到使本案事实真伪不明的证明标准。因此，可以认定双方之间构成借名买房合同关系。孙某杨借孙某良名义购买诉争房屋的买卖合同签订于2006年。双方达成的借名买房合同关系，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效。
当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。孙某良曾向法院提起物权保护纠纷诉讼，要求孙某杨立即腾退一号房屋。此外，孙某良还曾强行更换一号房屋门锁。孙某良以上述行为表明其不履行合同主要债务，严重影响孙某杨正常使用涉案房屋，致使不能实现合同目的，已经构成根本违约。在此情形下，孙某杨有权主张解除双方之间的借名买房合同。且孙某杨现不具备北京市购房资格，借名买房合同事实上不能履行。故对于孙某杨主张解除借名买房合同的诉讼请求，法院予以支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在借名买房合同解除后，孙某杨有权主张孙某良补偿房屋的折价款。因一号房屋原系经济适用房，其购买价应低于市场价格，且孙某杨不具备购房资格，借名买房合同长期无法全面履行，故其应亦承担一定责任。综合考虑双方获得的利益、损失情况、过错程度等因素，结合专业评估机构的评估意见，根据公平原则，法院确定孙某良补偿孙某杨房屋折价款2438157．60元。对孙某杨主张房屋折价款的诉讼请求中合理部分，法院予以支持。