公司出售员工福利房员工未经公司出售有效吗

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原告诉称
刘某霞向本院提出诉讼请求：1.要求孙某奎、齐某洁提供位于北京市延庆区一号房屋（以下简称一号）的购房发票并配合刘某霞办理房产证手续；2.要求孙某奎自2012年1月1日起，以416000元为基数，按每日千分之三赔偿损失至实际提供购房发票配合刘某霞办理房产证之日。
事实和理由：刘某霞与周某文原为夫妻关系，二人于2010年9月16日购买了孙某奎所有的一号楼房，刘某霞与周某文于2016年11月9日协议离婚，离婚协议约定上述房屋归刘某霞所有。《房屋买卖协议》由周某文与孙某奎签订，协议约定：房屋建筑面积67平方米，售价41.6万元（包括小棚），因房屋没有办理房产证，有收据一张，如日后统一办理房产手续时，孙某奎无偿协助办理房产手续，所产生的一切费用由买楼方承担，另双方约定，违约方每违约一日向对方赔偿全部房款的千分之三损失。该协议签订后，刘某霞与周某文依约一次性向孙某奎支付了购房款。2012年刘某霞得知所购上述房屋可以办理房屋产权证书，在咨询相关办理事宜后得知需提交购房发票，但孙某奎拒绝提供，致使刘某霞迟迟无法办理房屋产权证书，故诉至法院，希望孙某奎提供购房发票，并配合办理房产手续。

被告辩称
孙某奎辩称，一、孙某奎自始至终未将房屋出售给刘某霞，刘某霞与孙某奎之间不存在房屋买卖合同关系，因合同具有相对性，刘某霞作为本案原告主体不适格。涉案房屋在买卖的时候，刘某霞与周某文并非是夫妻关系。二、涉案房屋为公改私房屋，是福利房，因周某文违约导致合同无法履行。双方约定办理房产手续时，一切费用由周某文负担，但周某文违反合同约定，拒绝交纳相关费用，因涉及公改私，是集体办理，如果一户不办理，会影响整栋楼房办理房产证，孙某奎多次找周某文无果，只得自己交纳了相关费用，周某文应承担违约责任。周某文违约导致合同终止，且涉案房屋不具备过户条件。三、涉案房屋为单位分给孙某奎夫妻的福利房，其个人不具有完全的处分权，孙某奎和周某文之间的合同应为无效合同。
齐某洁辩称，其把房子卖给了周某文，刘某霞不应该作为原告，因周某文与刘某霞没有交税导致没有办理房产证，涉案房屋与刘某霞没有关系，刘某霞白住这些年，要求刘某霞返回自己的房子，否则应按日千分之三给钱。
周某文述称，同意刘某霞的诉讼请求。
孙某奎反诉称，1.要求解除孙某奎与周某文于2010年9月16日签订的《房屋买卖协议》；2.要求刘某霞、周某文将一号腾退交付给孙某奎；3.要求刘某霞与周某文自2012年1月1日起，以416000元为基数，按每日千分之三计算赔偿损失至实际将房屋腾退给孙某奎之日止。事实和理由：孙某奎与周某文于2010年9月16日签订了《房屋买卖协议》，由周某文购买孙某奎所有的一号楼房一套。协议约定：房屋建筑面积67平方米，售价41.6万元人民币（包括小棚），因没有办理房屋产权证，双方便约定日后统一办理房产手续时，孙某奎无偿协助办理房产手续，所产生的一切费用由买楼方承担，另双方约定，违约方应按每违约一日向对方赔偿全部房款的千分之三损失。
该协议签订后，周某文依约一次性向孙某奎支付了购房款，孙某奎也依约交付了房屋。2012年，孙某奎得知所出售房屋可以办理房屋产权证书，但须要交纳相关的费用，根据合同的约定，该费用应当由刘某霞与周某文交纳，于是孙某奎多次通过电话、上门和采取让邻居通知的方式让刘某霞与周某文交纳费用，办理产权证，但二人都置之不理，至此，该房屋没有办理产权证。因此，刘某霞与周某文在履行合同中迟延履行，逾期达8年之久，其明知道到2012年能办理产权证，在收到通知后拒不办理，且不通过法律途径解决，具有明显的逃避履行付款义务的主观故意，明显构成根本违约，另外，公司职工申请购房，均需本人居住，且不得转让、转租，否则公司有权收回房产，因此提起反诉要求解除《房屋买卖协议》，并要求刘某霞返还房屋并承担违约金。
刘某霞针对孙某奎的反诉辩称，不同意孙某奎的反诉请求，涉案房屋系其与周某文婚姻存续期间购买的房屋，既然其出资购买了房屋，孙某奎就不应该收回，且孙某奎未按合同中约定的义务进行履行。
齐某洁针对孙某奎的反诉未到庭发表意见。
周某文针对孙某奎的反诉述称，不同意孙某奎的反诉请求。A公司家属楼可以售卖，如果不允许售卖，孙某奎也不会出售，且A公司的职工都将房屋出售了。另，孙某奎应举证证明其办理涉案房屋房产证的时候交纳了税费。
法院查明
2010年9月16日，孙某奎（甲方）与周某文（乙方）签订《房屋买卖协议》，协议主要约定：一、甲方自愿将坐落在延庆区一号房屋一套出售给乙方，建筑面积为67平方米（包括小棚）售价为416000元。二、房款支付方式为一次性付清。三、产权情况，本房屋为A公司家属楼，有收据一张，现没有办理房产证，如单位统一办理房产手续时，甲方无偿协助乙方办理房产手续，办理房产证所产生的一切费用由乙方承担。本协议自签字之日起生效，甲乙双方共同遵守，哪方违约，哪方负责，违约方向对方赔偿损失，损失以日计算，每违约一日应向对方赔偿全部房款的千分之三。该协议签订后，周某文依约向孙某奎支付了购房款，孙某奎向周某文交付了房屋。
周某文与刘某霞于2008年10月31日登记结婚，因感情不和于2016年11月9日协议离婚，双方就婚姻存续期间共同财产的处理如下：一号房产，离婚后男方同意楼房产权归女方所有，男方放弃所有权。孙某奎与齐某洁于1988年结婚，于2020年12月31日离婚。
经本院到北京市规划和自然资源委员会调查，一号房屋未办理不动产登记手续，房产证系于2012年1月统一办理，北京市规划和自然资源委员会向本院出具了不动产登记资料查询结果证明，本院制作了工作说明。刘某霞、孙某奎、周某文对上述证明、工作说明均无异议。
对于办理房产证事宜，刘某霞主张当时其家里事情比较多，现在涉及孩子要上学，需要房产证所以其诉至法院。周某文主张其曾找过孙某奎办理房产证，但孙某奎要求其退回涉案房屋。孙某奎主张其于2012年通知周某文办理房产证，但周某文一直没有去，如果其不去办理房产证，整栋楼都不能办理房产证，所以其不得不先交纳相应费用。
刘某霞、孙某奎、周某文一致认可一号购房发票在孙某奎手中。

裁判结果
一、孙某奎于本判决生效后七日内提供购房发票协助刘某霞办理位于北京市延庆区一号房产证手续；
二、驳回刘某霞的其他诉讼请求；
三、驳回孙某奎的全部反诉请求。

靳双权点评
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。孙某奎与周某文签订的《房屋买卖协议》系双方当事人真实意思表示，内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效。由于涉案房屋在周某文与刘某霞婚姻存续期间购买，且周某文与刘某霞在离婚时约定该房屋产权归刘某霞所有，故刘某霞有权作为原告提起诉讼。
本案的争议焦点在于：一、孙某奎、齐某洁是否应提供购房发票并配合刘某霞办理房产证手续？二、孙某奎、齐某洁是否应自2012年1月1日起以416000元为基数，按每日千分之三计算赔偿损失至实际提供购房发票配合刘某霞办理房产证之日？三、孙某奎的反诉请求是否成立？接下来法院以庭审查明的相关事实为依据，以我国相关法律法规及司法解释为准绳，对上述三个争议焦点进行阐释和论证。
对于争点一，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，《房屋买卖协议》第三条约定“产权情况，本房屋为A公司家属楼，有收据一张，现没有办理房产证，如单位统一办理房产手续时，甲方无偿协助乙方办理房产手续，办理房产证所产生的一切费用由乙方承担”，现周某文与刘某霞离婚后协议约定一号归刘某霞所有，购房发票在孙某奎手中，因此孙某奎应提供发票，按照约定协助刘某霞办理房产证手续。
对于争点二，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，《房屋买卖协议》第六条约定“甲乙双方共同遵守，哪方违约，哪方负责，违约方向对方偿损失，损失以日计算，每违约一日应向对方赔偿全部房款的千分之三”，但支付违约金以构成违约为前提，孙某奎应按约定协助刘某霞办理房产手续，但孙某奎履行该协助义务的前提是刘某霞、周某文向孙某奎进行提示或发出给予协助的通知，现刘某霞未就向孙某奎发出协助通知进行举证，且其自认因之前事情多，自己忙于其他事情，现在涉及孩子上学才诉至法院，其在涉案房屋可以办理房产证手续后八年之久才向法院起诉，自身亦存在过错，且双方约定的千分之三的日利率远高于年利率24％的法定上限，故刘某霞的第二项诉讼请求法院不予支持。
对于争点三，《房屋买卖协议》并未就解除情形作出约定，现孙某奎认为刘某霞构成根本违约请求解除合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。协议签订后，周某文已依约向孙某奎支付了购房款，故孙某奎收取卖房款的合同目的已经实现，因此无权依据该规定要求解除合同，故而其请求刘某霞与周某文腾退涉案房屋的诉讼请求亦不能支持。就房屋未能办理房产证手续一事而言，双方均存在过错，法院不能认定一方存在违约行为，且双方约定的千分之三的日利率远高于年利率24％的法定上限，故孙某奎的第三项反诉请求法院亦不予支持。
对于孙某奎主张的一号系A公司家属楼，A公司不允许售卖他人，否则A公司有权收回房屋，故其有权解除《房屋买卖协议》的辩称意见，即便A公司对于家属楼有禁止售卖的规定，但该规定系A公司内部规定，周某文已支付合理对价，孙某奎已交付房屋，该内部规定不能对周某文产生法律效力，且不能作为孙某奎解除《房屋买卖协议》的依据，故对孙某奎的上述辩称意见不予采信。