房产——购房后公司将房屋一房二卖能否起诉要回房款并追偿增值损失

原告诉称
    赵某哲向本院提出如下诉讼请求，1、依法判决确认赵某聪与A公司之间对北京市东城区（原崇文区）一号房屋买卖合同予以解除；2、依法判决A公司退还购房款225000元；3、依法判令A公司赔偿房屋差价损失3521900元；4、本案诉讼费由A公司承担。
    事实和理由：2003年2月，赵某聪通过A公司看上一套两居室的房产有意购买，该房屋为位于北京市东城区（原崇文区）一号，建筑面积57.30平米，房屋总价款为225000元。A公司告知赵某聪所售房屋为承租的自管公房，原承租人周某辉已经按房屋成本价交完购房款，等房屋产权证下来就可办理过户手续，符合出售的条件，赵某聪同意购买此房屋。随后，赵某聪于2003年3月1日将225000元购房款支付给了A公司，同时赵某聪作为甲方、A公司作为乙方签订了《租房协议》《借款协议》及《备忘录》各一份，其中《备忘录》第三条约定“待产权证办理后国家政策允许过户时，甲方负责完成过户手续，过户费由乙方负责”。赵某聪搬进了涉案屋居住。
    2015年6月左右，因不断有人上门看房，赵某聪经询问看房人得知所住房屋已经在网上挂牌出售，十分不解。随后，赵某聪向东城区房管局查询所购房屋产权办理情况，得知房屋承租人周某辉已于2004年4月办理了产权证书并出售给了齐某君。2015年12月，赵某聪向不动产所在地东城法院以周某辉、齐某君为起了确认买卖合同无效的诉讼（第一个诉讼），同时以周某辉为被告、A公司为第三人提起了确认买卖合同效力纠纷诉讼（第二个诉讼），因第一个诉讼需以第二个诉讼为基础，故此东城法院先中止审理了第一个诉讼，继续审理第二个诉讼，在此期间，齐某君将涉案房屋以240万元价格出售给孙某鹏，后孙某鹏带人强行搬进涉案房屋，赵某聪又向东城法院以齐某君和孙某鹏为被告提起了确认买卖合同无效的诉讼（第三个诉讼），也因程序问题中止审理。赵某聪以周某辉为被告、A公司为第三人确认合同效力纠纷（第二个）诉讼，主张通过A公司购买了周某辉名下一号房屋，要求确认与周某辉之间就一号房屋成立房屋买卖合同关系并有效。第三人A公司未到庭，被告周某辉在辩称中否认与赵某聪存在房屋买卖合同关系，另主张其已于2003年2月以210000元的价格，将一号房屋出售并实际交付A公司，后  应A公司拟将该房屋再次出卖他人赚取差价的要求，为A公司出具了办理房屋买卖手续的公证授权书。2006年5月11日，A公司作为周某辉的代理人与齐某君签订《房屋买卖协议》，将一号房屋以266000元的价格出售给齐某君，齐某君于2015年7月29日取得一号房屋的所有权证。
    2015年7月29日，齐某君就一号房屋另与孙某鹏签订《存量房屋买卖合同》，以240万元的价格卖给了孙某鹏，后孙某鹏取得了该房屋的所有权证。2015年8月左右，孙某鹏强行搬进了涉案房屋。后东城法院判决驳回了赵某聪的诉讼请求。2016年9月判决驳回了赵某聪诉齐某君的确认合同无效的诉讼请求；2016年9月29日，判决驳回了赵某聪主张主齐某君、孙某鹏房屋买卖合同无效的诉讼请求。2017年2月13日，赵某聪以A公司为被告以确认合同效力纠纷为由诉至北京市海淀区人民法院，诉讼期间，赵某聪提供了上述判决为证据，贵院判决也查明了上述事实，后于审理终结，确认了赵某聪与A公司就涉案房屋存在房屋买卖合同，经过2018年3月8日经过公告后，现该判决已经发生律效力。赵某聪认为其与A公司之间的涉案房屋买卖合同履行不能，系A公司违背诚实信用和公平原则“一房二卖”所造成，同时给赵某聪造成了巨大的经济损失，A公司应当承担退还收取的房款和赔偿其损失的责任。

    法院查明
    赵某哲围绕诉讼请求依法提交了证据。
    赵某哲向本院提供《租房协议》《借款协议》《备忘录》及《收据》为据，《租房协议》中A公司为甲方，赵某聪为乙方，内容为：“甲方将一号的二居室房屋一套租借给乙方居住。双方商定月租金为壹仟元整。甲方于2003年3月1日将本房屋交给乙方，乙方租借期从本日起算，至乙方将房屋完好的交还给甲方的日期为止。”协议落款处有赵某聪署名，并加盖有“A公司合同专用章”，日期为2003年3月1日。《借款协议》中A公司为甲方，赵某聪为乙方，内容为：“乙方借给甲方贰拾贰万伍仟元整。双方商定月利息壹仟元整。乙方于2003年3月1日将贰拾贰万伍仟元整交给甲方，甲方借款期从本日起算，至甲方一次性还清全部借款的日期为止。”协议落款处有赵某聪署名，并加盖有“A公司合同专用章”，日期为2003年3月1日。《备忘录》中A公司为甲方，赵某聪为乙方，内容为：“如此房因权属出现问题造成双方买卖无效，甲方如数退回收取乙方的全部购房款，乙方将房屋完好的交还甲方。自本日起此房的居住费用由乙方负责，与甲方无关。此房发生的不可抗拒因素如拆迁、灾害损毁等情况造成的受益与损失均由乙方承担，与甲方无关。待产权证办理后国家政策允许过户时，甲方负责完成过户手续，过户费用由乙方负责。”备忘录落款处有赵某聪署名，并加盖有“A公司合同专用章”。《收据》显示签署于2003年3月1日，收款单位加盖有“A公司财务专用章”，收款人并由“A公司”署名，收款金额为225000元。
    赵某哲向本院提供民事判决书，该判决系本院针对赵某聪于2017年起诉A公司确认合同效力纠纷一案作出，判决于2018年5月23日发生法律效力。该判决确认双方就北京市东城区（原崇文区）一号（以下简称一号）房屋的买卖合同（即上述《租房协议》《借款协议》《备忘录》）有效。本院于该案审理中另查明，赵某聪因未能取得一号房屋产权，曾于此前数次于北京市东城区人民法院（以下简称东城法院）提起诉讼，法院均相应作出判决且发生法律效力，审理中查明了相关事实。其中，赵某聪曾于2015年以确认合同效力纠纷，将周某辉作为被告、A公司作为第三人诉至东城法院，主张通过A公司购买了周某辉名下一号房屋，要求确认与周某辉之间就一号房屋成立房屋买卖合同关系并有效。第三人A公司未到庭，被告周某辉在辩称中否认与赵某聪存在房屋买卖合同关系，另主张其已于2003年2月以210000元的价格，将一号房屋出售并实际交付A公司，后应A公司拟将该房屋再次出卖他人赚取差价的要求，为A公司出具了办理房屋买卖手续的公证授权书。
    经该院审理查明的事实包括：周某辉于2000年12月就一号房屋与单位签订《公有自管住宅楼房买卖合同》，后于2004年4月28日取得一号房屋所有权证；2006年4月14日，周某辉委托A公司全权代表出售一号房屋相关事宜，包括签署买卖合同、办理产权过户、交纳相关税费、协助办理贷款及银行转款、办理物业交割及验收、代收房款等一切相关事宜；2006年5月11日，A公司与齐某君签订《房屋买卖协议》，将一号房屋以266000元的价格出售给齐某君，后齐某君取得一号房屋的所有权证；2015年7月29日，齐某君就一号房屋另与孙某鹏签订《存量房屋买卖合同》，后孙某鹏亦取得了该房屋的所有权证；周某辉确认A公司曾带赵某聪看过一号房屋；A公司于2003年3月1日将一号房屋交付赵某聪居住至2015年。
    后该院于2016年6月27日作出民事判决书，主要以上述协议为赵某聪与A公司签订，且赵某聪未提供证据证明A公司系接受周某辉委托进行房屋买卖行为为由，驳回了赵某聪的诉讼请求。同年，赵某聪另提起确认合同无效纠纷诉讼，将周某辉、齐某君作为被告诉至东城法院，赵某聪要求确认周某辉委托A公司与齐某君签订的《房屋买卖协议》无效，主要理由为周某辉与齐某君在此房屋买卖中均恶意侵害其合法权益。周某辉与齐某君在辩称中均否认赵某聪与周某辉就一号房屋存在买卖合同关系，且不存在恶意。该院就该案审理查明的事实与上述案件查明事实相同，后于2016年9月民事判决书，主要以赵某聪的请求缺乏依据为由驳回其诉讼请求。同年，赵某聪还以孙某鹏、齐某君为被告，向东城法院提起确认合同无效纠纷诉讼，主要以孙某鹏、齐某君恶意串通虚假买卖一号房屋为由，要求确认二人签订的《存量房屋买卖合同》无效。该院在审查中除查明与前述案件相同事实外，另查明齐某君将一号房屋出卖予孙某鹏，孙某鹏通过银行支付齐某君房价款240万元并缴纳契税24000元，孙某鹏于2015年10月21日将户籍迁入一号房屋。后该院以赵某聪没有事实、法律依据为由驳回其诉讼请求。
上述两部分证据证明，赵某聪与A公司就一号房屋存在有效的房屋买卖关系，赵某聪实际支付A公司购房款225000元，且实际居住使用一号房屋至2015年的事实，还证明A公司于2006年另将一号房屋出售予齐某君并办理产权过户手续等事实。
    赵某哲向本院提供《房屋所有权证》两份，一份显示齐某君于2006年5月22日取得一号房屋的产权(建筑面积57.30平方米)，另一份显示孙某鹏于2015年8月3日取得一号房屋的产权。该证据证明，一号房屋经“一房二卖”出售并过户予齐某君，赵某聪已无法取得该房屋的产权。
    经本院询问，赵某哲述称赵某聪一家人自2003年3月至2015年8月一直居住于一号房屋，直至2015年3月因陆续有人到家中看房，才知道房屋被交易的事实，对房屋此前取得产权等事实并不知情。A公司于2010年11月25日被吊销营业执照。
    另查，赵某聪于2020年7月20日去世，赵某哲系赵某聪与前夫赵某林所生育独子，双方于2002年12月3日经法院调解离婚，赵某聪之父母均先于赵某聪死亡。
    裁判结果
    一、解除赵某聪与A公司就北京市东城区一号房屋签订的买卖合同（名为《租房协议》《借款协议》及《备忘录》）；
    二、于本判决生效后七日内，A公司返还赵某哲购房款225000元；
    三、于本判决生效后七日内，A公司赔偿赵某哲房屋差价损失2175000元。

    律师点评
    依法成立的合同受法律保护。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
    本案中，根据赵某哲提供的证据，可确定赵某聪生前就一号房屋与A公司存在有效的房屋买卖合同关系，赵某聪支付了约定购房款，一号房屋亦实际交付赵某聪居住使用。根据双方约定，A公司负有在“该房屋产权证办理后国家政策允许过户时”负责完成过户手续的义务。但根据法院先前针对赵某聪数次诉讼审理并判决所查明的事实，一号房屋在出售并交付赵某聪使用后，已办理了产权初始登记，后另经A公司A公司出售予齐某君并办理了产权转移登记，齐某君后再将该房屋出卖予孙某鹏，产权亦转移至孙某鹏名下。在赵某聪数次诉讼因缺乏事实、法律依据未果后，一号房屋产权已无法办理至其名下，其房屋买卖合同之目的已无法实现。
    根据一号房屋原产权人周某辉于先前诉讼案件中的陈述，其在赵某聪与A公司签订合同之前，先将一号房屋出售并交付A公司，后应A公司拟将房屋再次出卖他人赚取差价之要求，为其出具公证授权书的事实，周某辉另确认A公司曾带赵某聪看过一号房屋的事实。该事实与赵某聪主张与A公司之间存在房屋买卖合同关系的事实相对应，与A公司另将一号房屋出售予齐某君，以公司法定代表人A公司名义受托办理相关出售、过户手续的事实并不矛盾。故一号房屋先后两次被出售予不同的买受人，A公司的行为构成“一房二卖”，对于一号房屋已过户至他人名下，导致赵某聪合同目的无法实现的后果，A公司构成根本违约，应当对此承担相应的违约责任。根据法律规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。现赵某哲要求解除赵某聪与A公司签订的房屋买卖合同，符合上述法律规 定，法院予以支持。
    法律另规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。庭审中经法院询问，赵某哲述称赵某聪对于上述一号房屋取得产权及二次被出售的事实均不知情，最早在2015年3月出现多人看房时才知晓的事实，A公司虽经法院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视其放弃答辩、质证的权利，法院对赵某哲主张的事实予以认定。A公司在赵某聪一家于一号房屋内居住长达10余年的时间中，未将房屋取得产权初始登记及二次出售并办理转移登记等事实告知赵某聪，导致赵某聪既无法及时取得一号房屋的产权，又致其错失了及时另行购买其他住房的机会，该公司的行为构成恶意、根本违约，应当对由此给赵某聪造成的已付购房款及房屋差价损失承担相应返还及赔偿责任。
    关于受到侵害的财产损失，应当按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。因不动产市场价格上涨的客观情况，在计算此类财产损失时，一方面应考虑A公司行为造成损害的可预见性及隐瞒行为的惩罚性，另一方面亦应考虑赵某聪发现权利受侵害的时间及该期间的可得利益损失，故本案以2015年3月赵某聪述称知晓房屋被二次出售的时间确定其可得利益损失。具体损失赔偿金额由法院依据上述原则并参考该房屋二次出售予孙某鹏的价格酌情判定。