不具备购房资格购买房屋签订合同有效吗

原告诉称
王某俊向本院提出诉讼请求：1．请求判决确认原告与被告订立的房屋买卖合同无效；2．请求判决二被告退还原告购房款694290元及逾期付款利息；3．请求判令被告退还原告代办费3000元及逾期付款利息；4．本案诉讼费由二被告负担。
事实和理由：2020年9月26日，原告以赵某华为居间人购买了孙某文所有的位于北京市密云区一号房屋（以下简称涉案房屋）一套，房屋建筑面积62．25平方米，总价款167万元。双方未签订书面购房合同。2020年9月26日，原告通过银行转账方式交付赵某华房屋定金10000元，赵某华为原告出具了收据。2020年9月27日，原告通过银行转账方式支付赵某华购房款684290元，赵某华为原告出具了收据，并在代收款人处署名。同日，赵某华收取原告代办费3000元。原告认为，原告以个人名义在密云地区购房，不符合法律强制性规定，且原告在与被告达成购房协议、交付购房款之前，被告并未告知原告需承担的缴费义务，故双方签订的合同应属无效，被告应返还因合同取得的利益。

被告辩称
孙某文辩称，原告所述情况与事实不符，原告与我、赵某华商议购买涉案房屋时，有案外人在场见证，当时我及赵某华已经向原告告知必须使用公司名义购买房屋，我们负责办理公司注册及营业执照，后续因原告不配合办理手续，导致合同无法继续履行。当时已经与原告约定不得退房，故我不同意原告的诉讼请求，不同意向原告退款。
赵某华辩称，与孙某文答辩意见一致。
A公司述称，1．我公司与原告没有任何合同关系，我公司与孙某文存在商品房预约合同关系，但与原告不存在合同关系；2．我公司与孙某文之间的商品房预约合同关系并未履行完毕，涉案房屋产权也没有过户到孙某文名下，如孙某文将涉案房屋向原告出售，属于无权处分，相应法律后果应当由孙某文自行承担，与我公司无关；3．我公司没有向原告收取任何费用，也没有签订过任何书面协议或者合同，也没有出具过任何房屋更名材料，因此，我公司没有向原告返还款项、支付赔偿及损失的义务；4．赵某华向原告收取代办费，与我公司无关。综上，不同意原告的诉讼请求。

法院查明
2018年6月22日，孙某文向A公司交纳243937元，A公司为孙某文出具收据。庭审中，A公司认可与孙某文之间建立商品房预约合同关系。
2020年9月26日，王某俊向赵某华转账支付10000元，赵某华为王某俊出具收条，载明：“今收到王某俊交来购买密云区一号房屋定金壹万元整（￥：10000）。此定金不退还”。
2020年9月27日，王某俊向赵某华转账支付687290元。赵某华于当日为王某俊出具收条两张。其中，代收款人处署名记载“赵某华代孙某文”的收条载明：“今收到王某俊交来购买北京市密云区商业购房款，此房于2020年9月27日出售于王某俊，房主孙某文不得再次出售此房，买家王某俊不得退房退款”。
庭审中，孙某文、赵某华主张已向王某俊释明需注册公司后以公司名义购买，并由孙某文、赵某华负责办理注册公司事项，孙某文、赵某华申请证人杜某出庭，并提交微信记录证明该事实。王某俊主张知晓办理公司、以公司名义购房的事实，但主张孙某文、赵某华并未向其如实陈述购房涉及的纳税情况等事实。
另查，涉案房屋的规划用途为商业办公类。2017年3月26日，北京市五部门联合印发《关于进一步加强商业办公类项目管理的公告》，该公告第四条规定：开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。根据该购房政策，王某俊及孙某文均丧失购买涉案房屋的主体资格。

裁判结果
一、确认原告王某俊与被告孙某文关于转卖北京市密云区一号房屋的合同无效。
二、被告孙某文于本判决生效之日起十五日内返还原告王某俊购房款六十九万四千二百九十元。
三、被告赵某华于本判决生效之日起十五日内返还原告王某俊代办费三千元。
四、驳回原告王某俊的其他诉讼请求。


房产律师点评
有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，王某俊、孙某文、赵某华在明知商业办公类项目限购政策的前提下，意图通过注册企业的方式规避限购政策，该行为扰乱了房地产市场秩序、损害了社会公共利益，因此双方的买卖行为应被认定为无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。
王某俊购房过程中，赵某华代表孙某文出售涉案房屋、代收购房款项。赵某华向王某俊转让出售涉案房屋并收取款项的行为，对孙某文发生法律效力，应由孙某文承担相应责任，王某俊与孙某文之间形成关于涉案房屋买卖的合同关系，赵某华向王某俊收取的购房款应由孙某文负责返还，赵某华收取的代办费由其自行负责向王某俊返还。
至于王某俊主张利息的诉讼请求，考虑王某俊在签订涉案合同时，亦明知限购政策的事实，故法院对王某俊的其他诉讼请求不予支持。