离婚——离婚时约定房屋归一方给对方折价款未按时支付能否要求恢复共有

原告诉称
    原告张某文、赵某霞向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除二原告与被告周某白的买卖合同，被告周某白立即返还房屋首付款4000000元；2.请求法院判令被告周某白违约，双倍返还定金共1600000元；3.请求判令被告周某白违约，按照合同约定支付违约金即房屋总价款20%，计2100000元；4.请求判令被告周某白违约，赔偿原告已花费的房屋装修款项1265657.9元；5.请求判令周某白违约，退还两原告已经支付的物业保证金100000元。
    事实和理由：2020年3月28日，二原告以10500000元购买被告周某白位于北京市昌平区一号房屋，并签署《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》《变更协议》，由A公司承担担保支付责任，B公司提供居间服务。4月5日，在原告交纳定金800000元、首付款4000000元和物业保证金100000元后，被告周某白交付房屋，二原告开始着手装修。5月6日-8日，原告在装修时，每日收到被告周某白的前夫林某刚递送的律师函，称3月4日其已向北京市东城区人民法院提起诉讼，以离婚后财产纠纷立案，对该房屋产权其与周某白存在纠纷，要求原告立即停止装修。此后，被告前夫及其律师多次上门骚扰，短信及微信威胁，导致原告已无法进入房屋继续装修。
    根据原被告双方签订的《房屋买卖合同》约定，在原被告签订买卖合同前，该房屋已陷入离婚财产纠纷诉讼，被告周某白未如实告知原告，导致该房屋在产权不清晰及存在债权债务纠纷的情况下交易，违背诚信义务，原告为此房屋已支付六百多万元款项，现请求判令被告承担违约责任，退还相关款项及支付违约金。

    被告辩称
    被告周某白辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：一、涉案房屋系周某白单独所有的房产，周某白有权处分，房屋买卖合同合法有效，买卖双方应当继续履行合同。涉案房屋的所有权人为周某白，共有情况为单独所有。2019年9月3日周某白与林某刚签订离婚协议，约定涉案房屋归周某白所有。2020年3月28日原、被告双方签订房屋买卖合同，合同系双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，系合法有效，双方应当继续履行。二、周某白按照合同约定在收到部分购房款后向原告交付钥匙，原告装修入住，合同处于正常履行过程中。按照合同约定，原告应当于2020年11月29日前支付第三笔购房款540万元，但是原告至今尚未支付，原告应当继续履行合同，立即向被告支付第三笔购房款540万元。为此，被告将提出反诉。三、虽然周某白前夫林某刚起诉周某白离婚后财产纠纷使周某白被动卷入诉讼，但是经法院审查，涉案房屋确实与林某刚无关，原告作为房屋买受人的权利也并未因收到律师函受到任何影响，原告至今仍正常居住在涉案房屋中。林某刚与涉案房屋无关，无权阻止买卖合同的履行。
    在买卖双方沟通时，卖方周某白也多次强调，如果买方继续购买房屋，卖方按照合同约定继续履行，如果买方不再购买签约房屋，卖方将房款全额退还买方。买方的权利未受到任何侵害。在原告继续履行合同的情况下，原告也没有因为林某刚发律师函受到影响，原告正常装修入住，至今还正常居住在涉案房屋内。综上所述，周某白有权处分房屋，房屋买卖合同合法有效，周某白不存在任何违约行为，房屋买卖合同处于正常履行中，请求法院查明事实，依法判决驳回原告的全部诉讼请求。
    第三人B公司辩述称：本诉诉讼请求没有涉及到我公司，我公司没有意见。
    第三人A公司述称：本诉没有涉及到我公司，我公司不发表意见。
    反诉原告周某白向本院提出反诉诉讼请求：1.请求判决被反诉人张某文、赵某霞继续履行北京市存量房屋买卖合同及其补充协议；2.请求判决被反诉人向反诉人支付第三笔购房款5400000元；3.请求判决被反诉人向反诉人支付购房款（户口迁出保证金）200000元；4.反诉费用由被反诉人承担。事实和理由：反诉人与案外人林某刚于2019年9月13日协议离婚，约定诉争房屋归反诉人所有。反诉人与被反诉人于2020年3月28日签署《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议。2020年4月25日，反诉人依据合同约定，向被反诉人交付房屋，反诉人已依约履行了合同义务，现房屋由被反诉人正常居住使用。反诉人认为，反诉人与被反诉人之间的买卖合同合法有效。根据合同约定，被反诉人应当于2020年11月29日前向反诉人支付第三笔购房款5400000元，并且现已具备支付剩余房款200000元（户口迁出保证金）的条件。故反诉人特向贵院提出反诉，请求判决反诉人与被反诉人继续履行房屋买卖合同，被反诉人向反诉人支付剩余购房款。
    反诉被告张某文、赵某霞辩称：针对反诉原告提出违约的事实，反诉原告尝试提前将房屋产权转给反诉被告，但是双方合同约定不能私下约定转让房屋，并且据我所知西城法院受理了周某白与其前夫的案件，周某白3月28日与我的当事人签订了买卖合同，经过B公司的工作人员确认房屋产权没有异议，并提出了相关的证据予以佐证，但此时我方并不知道周某白与其前夫判决有了结果，4月9日房屋交付我方后，被告一直跟我方说，如果有人要问的话让我方说是亲戚借住，后经周边邻居和B公司工作人员告诉我方涉案房屋一直由周某白夫妇居住，后我方收到律师函才知道房屋产权存在争议，我方当事人担心房屋被林某刚查封，所以要求解除合同。
    原告在4月5日就提前支付首付款希望提前入住和装修，装修已经花了120多万，本案中周某白和其前夫对于房屋产权一直有争议，周某白故意隐瞒该情况，周某白应按照成交款20%赔付违约金，不同意反诉原告的反诉请求。
    第三人B公司辩述称：反诉请求没有涉及到我公司，我公司不发表意见。
    第三人A公司述称：反诉请求没有涉及到我公司，我公司不发表意见。

    法院查明
    2020年3月28日，张某文、赵某霞（买受人）与周某白（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人所售房屋坐落为昌平区一号，产权证明所载建筑面积共438.24平方米；该房屋未设定抵押；出卖人未将该房屋出租；该房屋成交价格为5650000元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为4850000元；买受人向出卖人支付定金800000元，剩余房款如全部或部分通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方应签订相关存量房交易结算资金划转协议……就该房屋权属及具体状况，双方当事人承诺如下事项：1.出卖人对该房屋享有合法权利；2.该房屋未出售并保证不出售给除本合同买受人以外的其他人；3.该房屋无司法查封或其他限制转让的情形；4.出卖人承诺该房屋已符合出售条件；5.出卖人承诺其配偶和该房屋的共有人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权，买受人承诺其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定；如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，守约方有权解除合同；守约方解除合同的，应当书面通知另一方，并由违反承诺方按照成交总价款的20%赔偿守约方的损失……出卖人应当在2020年4月25日（含当日）将房屋交付给买受人；该房屋现有户籍情况为无户籍登记；合同还约定了双方的其他权利和义务。
    同日，周某白（甲方、出卖方）与张某文、赵某霞（乙方、买受方）、B公司（丙方、居间方）签订《居间服务合同》及《补充协议》，约定经各方协商，按照2.2%的费率标准向B公司缴纳居间代理费，即应向丙方支付的居间代理费为231000元，由乙方承担，并应于合同签订当日向丙方支付；甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价10500000元；乙方于签约当日将第一笔定金100000元以自行划转的方式支付甲方；乙方于2020年3月31日前（含当日）将第二笔定金700000元以第三方担保支付的方式支付甲方；乙方于2020年4月25日（含当日）将第一笔购房款2000000元以第三方担保支付的方式支付甲方，乙方于2020年8月10日前（含当日）将第二笔购房款2000000元以第三方担保支付的方式支付甲方，乙方于2020年11月29日前（含当日）将第三笔购房款5400000元以理房通支付的方式支付甲方；
    甲乙双方应于2020年11月30日前（含当日）共同前往税务部门办理缴税手续；甲乙双方同意，在2020年11月30日前（含当日）共同办理房屋不动产转移登记手续；甲乙双方一致同意，应于过户当日共同前往户籍管理部门核实户口的迁出情况，丙方陪同，乙方从约定的购房成交总价款中留存200000元作为户口迁出保证金，该户口迁出保证金可抵扣与户口相关的违约金，具体抵扣金额以甲乙双方签署的书面协议或法院生效裁判文书中载明的金额为准；甲乙双方应当在2020年4月25日前（含当日）自行办理物业交割手续，丙方陪同；甲乙双方一致同意乙方从本协议约定的成交总价款中留存100000元作为物业交割保证金，该物业交割保证金可抵扣物业交割日前甲方所需负担的欠费及甲方未保持该房屋良好状况等情况造成的实际损失，具体抵扣金额以甲乙双方签署的书面协议或法院生效裁判文书中载明的金额为准，该保证金自甲乙双方办理完毕物业交割当日，由乙方自行划转至甲方；合同还约定了各方的其他权利和义务。
    2020年3月28日，张某文、赵某霞向周某白支付定金800000元；张某文、赵某霞因未按照约定方式支付定金700000元，周某白于2020年3月29日将定金700000元退还张某文、赵某霞，同日，北京E公司（以下简称E公司）代张某文、赵某霞向周某白支付700000元；2020年3月29日，E公司代张某文、赵某霞支付居间代理费、保障服务费共计273000元。2020年4月5日E公司代张某文、赵某霞向周某白支付购房款2000000元；2020年4月19日，张某文、赵某霞向周某白支付114854元（含物业保证金100000元）；2020年4月21日，E公司再次代张某文、赵某霞向周某白支付购房款2000000元。
    2020年4月25日，周某白向张某文、赵某霞交付涉案房屋，张某文、赵某霞开始对涉案房屋进行装饰装修。2020年5月6日、5月8日，张某文、赵某霞先后三次收到案外人林某刚委托律师送达的律师函，主要内容均为涉案房屋存在产权纠纷，正处在诉讼过程中，请立即停止参与涉案房产的交易行为。
    另查明：周某白与案外人林某刚于2019年9月3日登记离婚，双方于同日签订的《离婚协议书》约定涉案房屋登记在女方名下，双方同意，女方在协议书签订后的30日内补偿男方人民币100万元，在满足该条件的前提下，离婚后该套房屋归女方所有。因周某白未按照约定支付补偿款等，林某刚以离婚后财产纠纷为由将周某白起诉至北京市西城区人民法院，要求判决林某刚享有涉案房屋50%的产权等；该案在审理过程中，周某白对管辖权提出异议，北京市西城区人民法院审理后，作出裁定将该案移送北京市昌平区人民法院管辖。本院受理该案后，判决驳回了林某刚要求对涉案房屋享有50%产权的诉讼请求。林某刚不服，上诉至北京市第一中级人民法院，北京市第一中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。
    本案在审理过程中，本院曾多次组织双方当事人进行调解，但双方并未达成一致意见。本院亦曾到涉案房屋进行现场勘验，张某文、赵某霞已经对涉案房屋进行装饰装修并实际入住。经核实，涉案房屋并无户籍登记信息。

    裁判结果
    一、张某文、赵某霞与周某白继续履行双方于2020年3月28日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；
    二、张某文、赵某霞与周某白、B中介公司继续履行各方于2020年3月28日签订的《补充协议》；
    三、张某文、赵某霞于本判决生效之日起七日内支付周某白购房款5400000元及购房款（户口迁移保证金）200000元，同日，周某白、B中介公司协助张某文、赵某霞办理昌平区一号房屋的过户登记手续；
    四、驳回张某文、赵某霞的本诉诉讼请求。

    律师点评
    依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，周某白与张某文、赵某霞签订的《北京市存量房屋买卖合同》及周某白与张某文、赵某霞及B公司签订的《居间服务合同》《补充协议》均系各方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同约定履行各自的义务。
    合同解除权分约定解除权和法定解除权。约定解除权是基于双方当事人的约定，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。法定解除权是由法律加以规定，当一定事由发生时，一方当事人享有解除合同的权利。本案中，张某文、赵某霞以签订房屋买卖合同时周某白未如实告知涉案房屋存在产权纠纷为由，要求解除合同，周某白认为其与林某刚协议离婚时已明确约定涉案房屋归其所有，且涉案房屋已经交付并由张某文、赵某霞实际居住使用，反诉要求继续履行合同，法院认为，本案的争议焦点应为张某文、赵某霞是否享有合同约定的解除权。
    根据双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》第五条约定，张某文、赵某霞享有合同解除权的前提应该有二：一是周某白是否违反关于房屋权属及具体情况的承诺；二是如周某白违反上述承诺，是否导致房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷。
    一、周某白与林某刚协议离婚，《离婚协议书》明确约定涉案房屋登记在周某白名下，周某白在协议书签订后的30日内补偿林某刚100万元，在满足该条件的前提下，离婚后该套房屋归周某白所有。周某白并未按照约定向林某刚支付补偿款，导致林某刚向法院提起诉讼，要求确认自己享有涉案房屋50%的产权。法院认为，根据《离婚协议书》的约定，并不能推定周某白逾期支付林某刚补偿款的情形导致涉案房屋的产权由林某刚、周某白共同享有，且上述结论亦有法院生效文书予以认定，故现有证据不足以认定周某白违反房屋权属及具体情况的承诺。二、林某刚以周某白逾期支付房屋补偿款为由向法院提出诉讼，要求确认自己享有涉案房屋50%的产权，并未导致涉案房屋不能办理产权转移登记，亦未导致张某文、赵某霞陷入周某白与林某刚离婚后财产纠纷。综上，法院认为，张某文、赵某霞并不享有《北京市存量房屋买卖合同》约定的合同解除权，故对于张某文、赵某霞要求解除与周某白签订《北京市存量房屋买卖合同》的诉讼请求，法院不予支持。
    周某白已将涉案房屋实际交付张某文、赵某霞，张某文、赵某霞已经装修并实际入住，对于周某白要求继续履行《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的反诉诉讼请求，法院予以支持。对于张某文、赵某霞要求周某白返还首付款4000000元、双倍返还定金1600000元、支付违约金2100000元、赔偿房屋装修款项1265657.9元、退还物业保证金100000元的诉讼请求，并无法律和合同依据，法院不予支持。对于周某白要求张某文、赵某霞支付第三笔购房款5400000元的反诉诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持；经核实，涉案房屋并未有户籍登记信息，故对于周某白要求张某文、赵某霞支付购房款（户口迁出保证金）200000元的诉讼请求，法院予以支持。