离婚时归一方所有房屋对方出售签署合同有效吗

原告诉称
原告向本院提出诉讼请求：确认二被告2019年2月25日就北京市朝阳区一号房屋（以下简称涉案房屋）签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。
事实和理由：原告张先生与被告李女士原系夫妻关系，二人1981年1月12日登记结婚，张某怡为二人之女。1995年张先生通过拆迁获得涉案房屋，此后与张某怡共同生活在涉案房屋至今。2016年9月20日，张先生与李女士因感情不和办理离婚登记，离婚协议约定涉案房屋归二原告所有。离婚后，李女士一直借故拖延办理涉案房屋的变更登记手续。2019年6月8日，张先生发现涉案房屋外贴有一张通知，称涉案房屋产权人已变更，要求住户与新产权人联系，张先生通过该联系方式得知李女士与秦先生在2019年2月25日签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定李女士以245万元的价格将涉案房屋转让给秦先生。原告认为，二被告签订的合同属于恶意串通损害他人合法权益，应属无效。故此起诉，请求判如所请。

被告辩称
秦先生辩称，通过朋友得知李女士买房，后被告与李女士协商，查看了李女士的状态是离婚，被告有理由相信房屋是李女士所有的，当时房屋是出租状态，房屋信息也显示了多次办理抵押。双方委托中介签订买卖合同，房屋总价245万元，80万元是过户当天支付，过户后交房，现在被告支付给李女士80万元，被告不会用自己的钱陪着李女士恶意串通，双方不存在恶意串通的行为，假设李女士存在欺诈行为，按照法律规定，受欺诈一方可以撤销合同，而不是确定合同无效，原告在之前的陈述在2017年时候知道房屋做了抵押，因此可以得知李女士抵押和出售房屋是得到了原告认可，原告是知情的，李女士和原告可能存在恶意串通，损害被告的利益。
李女士未到庭答辩亦未提交书面答辩意见。

法院查明
张先生与李女士原系夫妻关系，张某怡系二人之女。
2015年11月2日，李女士向A公司购买了涉案房屋，2016年7月28日，涉案房屋登记至李女士名下。
2016年9月20日，张先生与李女士签订《离婚协议书》并办理离婚登记，双方约定涉案房屋离婚后大间归男方所有（由男方长期居住），小间房屋离婚后归张某怡所有，待男方去世后，房子都给张某怡。
2018年12月22日，李女士在涉案房屋上设立抵押，抵押权人为耿子贺，担保的债权金额为140万元。
《通知》内容如下：朝阳区一号的住户，现在房子产权人已经变更，因多次来访未见到住户，现通知一周内速与新房主联系，如一周内不联系新房主，在一周后会更换门锁。
2019年2月25日，李女士作为出卖人与秦先生作为买受人签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定李女士将涉案房屋以总价245万元出售给秦先生，付款方式为一次性付款，于2019年6月1日前支付，在房屋租赁情况处为未出租，第六条房屋的交付、第七条违约责任、第九条税费承担、第十条权属转移登记等处均未有约定。2019年3月7日，涉案房屋（含抵押）登记至秦先生名下，当日，秦先生向李女士支付80万元并支付了相关税费。
就购买涉案房屋的经过，秦先生称：因要买房自住，通过朋友认识了李女士，买房时李女士是拿着离婚证去的，见过离婚协议，但不记得内容了，2019年春节前后去看了三次，但都没有进去，因为李女士说房屋对外出租，租户不在北京，就没有进去看，购买时知道有抵押，和李女士约定由秦先生直接还抵押款，后来是带着抵押过户的，过户的时候抵押权人一起来的，抵押款140万元至今还没偿还。就与抵押相关债权债务的材料，秦先生称没有。
张先生称：与李女士离婚后，一直找李女士办理过户，但都被拖着，离婚后我一直住在涉案房屋内，没有见到过有人来看房，在诉讼过程中才知道涉案房屋被李女士抵押，也不认识抵押权人。
后评估房屋市场价为327.34万元。

裁判结果
被告李女士与被告秦先生就位于北京市朝阳区一号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。
 点评
恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益订立的合同无效。本案双方争议的焦点在于李女士与秦先生就涉案房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》的效力。判定上述合同的效力应从以下两个方面予以考量：第一、李女士是否恶意处分涉案房屋；第二、秦先生能否适用善意取得。
首先，关于李女士是否属于主观恶意。法院认为，涉案房屋购买于张先生与李女士婚姻关系存续期间，属于二人的夫妻共同财产，双方在2016年9月20日离婚协议中明确约定涉案房屋大间归张先生，小间归张某怡，故李女士在明知其对涉案房屋不再享有权利的情况下，仍然未经张先生与张某怡同意擅自将涉案房屋出售，应当认定为有主观恶意。
第二、秦先生是否适用善意取得。根据法律规定，适用善意取得应当满足以下要件：一是受让人受让该不动产或者动产时是善意的；二是以合理的价格转让；三是转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。首先，关于受让人是否是善意。本案中，秦先生自述其购买涉案房屋是为家庭自住，但房屋买卖系重大财产交易，正常情况下买卖双方均应谨慎小心。但秦先生自述与李女士系通过他人介绍相识，双方在素不相识的情况下并未通过正常交易流程先签订买卖合同再进行网签，而是直接进行了网签，且网签合同中对于购房款的支付方式、过户时间、违约责任等事关交易双方核心利益的必备条款并无约定，此与常理不符；
此外，秦先生为家庭自住购买涉案房屋，但从未实地看房，在明知李女士持有离婚证的情况下并未核实涉案房屋的权属情况，且在明知涉案房屋被李女士设立债务金额为140万元的抵押的情况下，并未就其抵押权人就债务清偿及带抵押过户提交任何材料，此亦有悖常理；
另外，李女士与秦先生在买卖合同中约定涉案房屋为出租状态，但秦先生在交易前既没有核实承租人、租赁期限等信息，也没有要求出卖人提供相关材料，在办理转移登记后也没有到涉案房屋内当面核实情况，仅通过粘贴一张公告的方式将情况告知涉案房屋内的居住人员，且该公告上留存的电话亦非业主，以上种种不合常理之处，秦先生既未进行合理解释，亦未提交相关证据，故可以推定秦先生在购买涉案房屋时并非善意。其次，涉案房屋经评估，在2019年2月25日时的市场价为327万元，高出双方的成交价82万元，秦先生在仅支付80万元的情况下亦不能认定为已支付合理对价。综上所述，秦先生购买涉案房屋的行为不能适用善意取得制度。张先生、张某怡要求确认李女士与秦先生就涉案房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效的诉讼请求有事实和法律依据，法院予以支持。