租赁合同到期后对方不搬走可以起诉强制腾退吗

原告诉称
原告A公司向本院提出诉讼请求：1、B公司腾退一号房屋（以下简称诉争房屋）；2、B公司给付租金766500元，并支付2020年11月10日至2021年4月30日的占有使用费361958元；3、B公司给付违约金153300元；4、诉讼费用由B公司负担。
事实和理由：2017年11月9日，我单位与B公司、北京C公司签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），B公司承租诉争房屋，租期至2020年11月9日，用途为办公。合同履行期间，我公司依约履行了合同义务。但B公司不仅逾期给付租金，而且在合同到期后亦拒不腾退诉争房屋。因此，我公司诉至法院，提出上述诉讼请求。

被告辩称
被告B公司辩称：1、2020年8月至2021年1月，A公司拒绝我公司进入诉争房屋，公司无法正常使用诉争房屋，此期间租金应减免；2、是否腾退房屋需要再考虑；3、疫情期间租金应该减免；4、同意给付2021年2月1日至4月30日的占有使用费；5、不同意承担逾期给付租金的违约金。

法院查明
2017年11月9日，A公司（甲方）、B公司（乙方）、北京C公司（丙方）签订《租赁合同》，B公司承租诉争房屋用于办公，租期自2017年11月10日至2020年11月9日，其中2017年11月10日至11月25日为免租期，月租金63875元。合同第四条约定“（二）支付方式：该租赁房屋付款按押一月付三月支付甲方房租……乙方应于每期届满前3日内支付下期租金”。合同第十条约定“（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达15日的。2、欠缴各项费用达10000元的……”。合同第十一条约定“（一）……乙方有第十条第四款约定的情形之一的，应按年租金的20%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失”。
合同签订后，B公司给付A公司截止至2019年11月24日租金。
A公司主张《租赁合同》已经到期，故要求B公司腾退诉争房屋。B公司对此未明确发表意见。

A公司要求B公司给付2019年11月26日至2020年11月9日的租金，并按照合同标准给付2020年11月10日至2021年4月30日的占有使用费。B公司称疫情期间应当减免租金，且A公司于2020年8月至2021年1月期间阻止B公司进入房屋，亦应当减免租金、占有使用费。经询问，B公司称：1、因疫情诉争房屋在2020年2、3月封闭。2、2020年4月至7月诉争房屋可以正常使用。3、同意给付2021年2月至4月的占有使用费。A公司否认诉争房屋因疫情或防控措施被封闭。

A公司主张因B公司逾期给付租金，依照《租赁合同》第十条第四款第一、二项、第十一条第一款，要求B公司给付违约金。B公司称最初未给付租金系由于自身原因，疫情开始后未及时给付租金是受疫情影响。B公司另称A公司未能开具发票，亦不同意给付违约金。A公司称双方曾经就发票事宜达成协议，约定由A公司为B公司开具技术服务费发票，并提交《合作协议》予以佐证。B公司对《合作协议》不持异议，亦认可A公司确实按照已给付的租金数额开具了技术服务费发票。
庭审中，B公司称如果认定其违约，请求法院调整违约金标准。A公司称逾期给付租金对其造成了利息损失。

裁判结果
一、北京B公司于本判决生效之日起十五日内将位于丰台区一号房屋腾退给A公司；
二、北京B公司于本判决生效之日起十日内给付A公司占有使用费，共计1048000元；
三、北京B公司于本判决生效之日起十日内给付A公司逾期给付租金违约金13000元；
四、驳回中华全国供销合作总社北京商业A公司其他诉讼请求。

律师点评
《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效，双方均应依约履行。
现《租赁合同》已经到期，故B公司应当将诉争房屋返还给A公司。

依据当事人陈述可以认定，B公司应当给付2019年11月26日至2021年4与30日的租金及占有使用费。2019年11月26日至2020年1月31日的租金依照合同标准确定。B公司称2020年2月、3月诉争房屋因疫情被封闭，但并未提交证据予以佐证，A公司亦不予认可，法院不予采信。法院结合经营业态等因素酌情确定上述期间的租金数额。B公司认可2020年4月至7月可以正常使用房屋，故上述期间的租金依照合同标准确定。B公司主张2020年8月至2021年1月期间，A公司采取锁门的措施阻止B公司使用房屋，但仅凭其提交的微信记录尚不足以证明上述内容。现B公司未能提交其他证据证明锁门时间，故法院酌情确定锁门时间为15天。因此，法院参考疫情形势认定B公司应当依照合同标准给付2020年8月至11月9日的租金。合同到期后，虽然A公司不再受出租人义务约束，但考虑到其锁门的情节，法院认定锁门期间的占有使用费酌情减免，其余期间的占有使用费依照原合同标准计算。

依照《租赁合同》可知，B公司应分别于2019年11月22日、2020年2月22日、2020年5月22日、2020年8月22日前给付租金。法院考虑疫情影响并结合B公司所述，认定B公司未能在2020年2月22日前给付租金不属于违约，但其余三期均存在违约情形。B公司应当给付违约金。违约金数额由法院参考A公司的损失酌情确定。依据《合作协议》以及当事人陈述，法院可以认定双方已经就发票问题达成协议，且A公司已经依约履行，故法院对B公司以未开具发票为由不同意承担违约金，不予支持。