婚前夫妻一方与他人共有的不动产婚后共同还贷的增值计算

婚前夫妻一方与他人共有的不动产婚后共同还贷的增值计算——赵某诉戴某、戴某某、秦某共有物分割纠纷案



民商法茶座
以下文章来源于至正研究 ，作者熊燕
作上海二中院未成年人与家事庭，三高法官。



典型案例音频一审原告：赵某一审原告：赵某
一审被告：戴某、戴某某、秦某
戴某某、秦某系夫妻关系，戴某系二人之子。赵某与戴某原系夫妻，二人于2006年4月29日登记结婚。2019年9月29日，经法院判决，双方离婚。该判决认定了赵某系离婚的过错方，并据此对除江浦路房屋之外的夫妻财产予以了分割。
2004年6月16日，案外人上海周家嘴置业有限公司（卖售人，甲方）与戴某、戴某某、秦某（买受人，乙方）签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买江浦路房屋，转让价款769,787元。戴某、戴某某、秦某于2004年6月16日、6月23日分别向上海周家嘴置业有限公司支付了首付款231,787元、38,000元。
2004年6月23日，戴某签订《个人住房抵押借款合同》《住房公积金个人购房担保借款合同》，为购买江浦路房屋，戴某分别商业贷款及公积金贷款442,000元及58,000元，借款期限均为360个月,还款方式均为等额本息，每月还本息分别为2,383.57元及278.57元。戴某、戴某某、秦某另支付契税11,546.81元，房屋维修基金3,573.03元，保险费6,829元。2005年9月13日，经不动产核准登记，江浦路房屋产权被登记为戴某、戴某某、秦某共同共有。
本案审理中，赵某、戴某、戴某某、秦某均确认，江浦路房屋的贷款系通过戴某名下银行账户及住房公积金账户进行归还，赵某与戴某婚姻关系存续期间，江浦路房屋的贷款归还本金总计349,747.39元，利息总计173,650.22元。其中，13万元系上海电力大学提供给赵某的购房补贴，该款于2006年7月15日转入戴某账户，于2006年12月20日用于江湾路房屋还贷。
关于房屋价值，双方当事人一致确认，赵某与戴某离婚时市场价为7,050,000元。经委托司法评估，江浦路房屋在赵某与戴某结婚时的市场价值为947,000元。
现赵某向一审法院提出诉讼请求：请求依法分割江浦路房屋，并要求戴某、戴某某、秦某支付赵某江浦路房屋折价款2,426,638.31元。【审判】
一审法院认为，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，双方婚后共同还贷支付的款项及相对应财产增值部分，离婚时应由产权登记一方对另一方进行补偿。赵某与戴某婚姻关系存续期间，二人共同还江浦路房屋贷款本金349,747.39元，利息173,650.22元。双方对离婚后江浦路房屋的产权登记及尚余贷款处理并无异议，仅对共同还贷的增值部分存在分歧。戴某与赵某在夫妻关系存续期间所归还的贷款，系以夫妻共同财产归还，故对于双方婚后共同还贷及相应的财产增值部分，戴某应当依法对赵某进行补偿。赵某要求戴某某、秦某共同承担补偿责任，无法律依据。
关于补偿款的具体金额，鉴于离婚诉讼已认定，赵某在婚姻中确有过错行为，故依法分割夫妻共同财产时应适当照顾戴某，综合考虑夫妻共同还贷的本金、利息、购房成本，各方对房屋的贡献大小、房屋增值情况，予以酌情确定。综上，一审法院判决如下：一、戴某应于判决生效之日起十日内支付赵某上海市杨浦区江浦路某房屋的折价补偿款1,200,000元；二、赵某的其余诉讼请求不予支持。
判决后，戴某、赵某均不服。
戴某上诉认为，一审判决既未将上诉人父母偿还房贷部分予以扣除，又未考虑赵某在婚姻破裂中存在严重过错的情形，导致判决不公。请求撤销一审判决主文第一项，依法改判戴某支付赵某折价款505,100元。
赵某上诉请求：1.婚姻关系存续期间还贷本金中有130,000元系赵某工作单位发放给赵某个人住房补贴，赵某取得博士学位是前提，故该住房补贴具有人身专属性，一审判决对此未作考虑。2.一审判决确定的支付金额，未能论证分配比例和计算公式，属于滥用自由裁量权。请求撤销一审判决，依法改判戴某、戴某某、秦某共同支付赵某江浦路房屋折价款2,426,638.31元。
二审法院认为：共同共有人对共有的不动产或动产共同享有所有权。戴某、戴某某、秦某均为江浦路房屋的共同共有人，因此江浦路房屋中必然包含了属于戴某某和秦某的共有份额。戴某、戴某某、秦某于2005年9月13日将所有权登记在册时，戴某与赵某尚未缔结婚姻关系。一审判决在分割江浦路房屋时，已考虑了诸多因素，但未能将共同共有人之因素考虑在内。综合考虑共有人产权比例、夫妻共同还贷的本金、利息、购房成本、各方对房屋的贡献大小、房屋增值情况及婚姻中的过错行为等因素，酌情确定江浦路房屋折价款的数额。二审法院对一审判决确定的房屋折价款予以改判，赵某可得房屋折价补偿款人民币800,000元。
【评析】
婚前以个人财产按揭贷款，产权登记在个人名下，婚后夫妻二人以夫妻共同财产继续偿还贷款的，离婚时若双方无法达成协议，房屋如何分割一直是审判实践中的难题。在《民事审判指导与参考》2016年第1辑的《不动产婚内共同还贷及增值的计算方式》一文中，最高院民一庭对于一方婚前贷款购买不动产、婚后夫妻共同还贷的情形，离婚时如何计算共同还贷的增值部分作出了详尽的介绍。该文中介绍的计算方法为实践中许多裁判者借鉴和参考。然而，实践中还存在一类案例与上文介绍的案情存在一处显著差异，即一方婚前贷款购买的不动产并非登记于自己一人名下，而是与父或母或父母二人共同共有，甚至与其他人共同共有。此种情形下，离婚时如何计算共同还贷的增值部分及如何确定婚后参与共同还贷一方应得的补偿款，缺乏统一规则。本案很好地探索了这类案件的可行性裁判规则。
一、最高院算法的含义及局限性
（一）对最高院算法的理解
《不动产婚内共同还贷及增值的计算方式》一文的核心观点是应分两步计算参与还贷方的补偿款数额：第一步应先计算诉争房产的升值率，即诉争房产离婚时价格除以（结婚时诉争房产价格+共同已还利息+其他费用）；第二步计算非产权登记一方所得补偿款，即共同还贷部分乘以升值率的一半。然而，实践中，许多裁判者并不能完全将上述计算法对应于其法律依据即原《婚姻法司法解释三》第10条（《民法典婚姻家庭编司法解释一》第78条）的理解。
其实，上述两步计算法经过数学公式的转化可等同于如下公式：
补偿款=共同还贷部分/2+共同还贷部分/（结婚时诉争房产价格+共同已还利息+其他费用）x（离婚时诉争房产价格-结婚时诉争房产价格-共同已还利息-其他费用）/2
通过公式的变化，即可容易理解原《婚姻法司法解释三》第10条的规定。具体包括：1.共同还贷部分的一半是登记产权一方必然要补偿对方的；2.（离婚时诉争房产价格-结婚时诉争房产价格-共同已还利息-其他费用）表示婚内诉争房产纯粹的增值，即假设结婚时重购一次房产到离婚时的增值，重购房屋的成本包括当时的市场价、实际发生的贷款利息及税费等其他费用，尚未归还的利息是尚欠贷款的资金使用成本属于不确定发生项目可不予计算；3. 共同还贷部分/（结婚时诉争房产价格+共同已还利息+其他费用）表示共同还贷部分对重购房产全部成本的贡献率；4.2、3数值相乘即为婚内共同还贷部分所对应的房产增值，即按照婚内共同还贷对整个房屋成本的贡献率来切割出相应的增值。
（二）共有房产情形下上述算法的局限性
从法理上分析，自然人与他人共有的房产，无论何时，该房产的增值都应当属于所有产权人共有，自然人只能按照产权份额或者与共同共有的其他权利人按照贡献大小来分享增值部分。而本案中，戴某与其父母就诉争房产共同共有的关系是早于戴某婚姻关系形成的，戴某的婚姻关系显然不应当影响上述共有关系。即，无论戴某是否结婚都不影响戴某与其父母共同共有诉争房产的增值。
据此，《不动产婚内共同还贷及增值的计算方式》一文中的计算方法若原封不动地适用于本案，是不合适的。这将导致无论戴某是否与其父母共有房产还是个人独有，戴某都一样以婚内该房产增值的全部作为基数向赵某支付补偿款。这一结果缺乏正当解释：（1）若解释为戴某享有所有房产增值，则对戴某的父母严重不公，他们作为原始的登记产权人无论是否参与归还贷款都应当享有相应的房屋增值；（2）若解释为戴某父母就其享有的增值部分也因赵某参与还贷应向其支付补偿款，则缺乏法律依据，因为毕竟赵某只是因与戴某结婚，二人婚后所得财产均为共同制，才“被动”参与还贷，戴某的父母既没有与赵某约定还贷事宜更没有约定赵某可据此从戴某父母的房产份额增值中获得补偿。
二、可行算法及注意要点
对于不动产于婚前即登记于夫妻一方与他人共有的情形，我们在区分夫妻内部财产关系以及夫妻与他人外部财产关系的基础上，也可分步计算离婚时参与还贷一方应得的补偿额。
第一步，遵循一般共有财产分割规则计算夫妻中登记产权一方相对于其他房屋产权人应分得的增值部分。对于本案而言，戴某婚前即与父母共同共有诉争房产，三人之间按照共同共有的一般规则，应三人均分诉争房产所有增值。但也有观点认为，戴某父母系夫妻关系，且出资比例偏少，应当调低二人共有的份额。对此，笔者以为，共同共有关系并不以出资作为享有权利的依据，因此，出资多寡的对比不应当成为调整共同共有人各方份额比例的主要因素。一则，共同共有关系中，各方之间的出资比例因身份关系特殊，并非事后可准确查明的事项；二则，实际生活中，登记产权的夫妻一方对房屋的出资相对于共有房屋的其父母而言，明显偏低的情况不在少数，此时若因该方离婚就司法调整其产权份额，房屋实际却并未在共有人之间分割，对其配偶无疑也是不公平的。但是，考虑戴某父母的夫妻关系，通常被作为一个利益整体，以及所有产权人之间的父母子女关系及本案实际的出资情况，适当调整戴某父母二人共有的份额是合理的。因此，戴某应分得的房产增值为整个房产增值的三分之一至二分之一是合适的，即（705-94.7）/3至（705-94.7）/2之间即可（因房价较高，可忽略税费）。
第二步，计算共同还贷贡献率。注意，此处并不能直接照搬前文算法中共同还贷部分对重购房产所有成本贡献率的确定方式，因为登记产权的夫妻一方对购置该房屋的贡献是有限的，并非像个人独有房屋时参与所有成本的出资。本案中，尽管查明事实未确定首付款具体来源于戴某还是戴某的父母，但现实生活的大概率事实是父母出首付款。因此，诉争房屋购买时即确定了戴某与其父母对房屋的共有方式及各方的贡献模式，戴某以其名下全部贷款对该房屋作出贡献。赵某只因与戴某的婚姻关系而参与到上述贡献过程的一程。戴某对诉争房产全部的出资贡献包括已归还的贷款本息和未来要归还的贷款本金，共同还贷本息除以上述数值即为共同还贷贡献率。本案二审中虽缺乏剩余贷款本金和利息的确切数据，但戴某贷款总额及利息确定，即为（2,383.57+278.57）x360。考虑婚内提前还贷带来的影响，本案婚内共同还贷的贡献率经估算，数值在0.61左右。
第三步，计算参与还贷夫妻另一方应获得的补偿款，即共同还贷本息+共同还贷贡献率x登记产权夫妻一方应享有的增值部分，上述数额的一半作为补偿额。但需要注意，均等分割是完全不考虑照顾女方权益、子女抚养及无过错方权益时的分割比例。本案中，在先离婚判决已经确认赵某系婚姻过错方，故在补偿款计算时应适当调低赵某可分得的比例。
通过以上三步的计算，即便不考虑婚姻过错的因素，一审法院确定的赵某应得的补偿款数额也偏高，主要是遗漏了戴某父母对房产共有这一因素的考量，故二审予以改判。