恶意离婚导致买卖合同无效的认定

发布日期：2017-05-03 作者：许斌龙律师

恶意离婚导致买卖合同无效的认定

　　——张某、吕某诉王某房屋买卖合同纠纷案
　　依据:（2012）二中民终字第02428号
　　核心法律问题：恶意离婚导致买卖合同无效的认定
　　案情介绍
　　一、基本案情
　　上诉人（原审原告）：张某
　　上诉人（原审被告）：吕某
　　被上诉人（原审被告）：王某
　　张某与吕某原系夫妻关系，于1975年8月25日登记结婚。双方于2011年5月16日调解离婚，约定1301号房屋归张某所有。
　　2005年9月8日，吕某作为甲方与作为乙方的王某签订《房屋买卖协议》,约定：（1）乙方向甲方购买一套两室一厅房屋（某楼盘B区12号楼2门1301室），共88.41平方米，总计人民币肆拾万元整。（2）房屋产权归乙方所有，甲方不得以房产证上房主姓名不是乙方为由，向乙方提出不合理的要求。（3）乙方一次性付清房款人民币肆拾万元整。（4）房屋购买后，乙方如需办理相关手续，甲方需无偿提供相关证件、资料等。（5）甲方不得干涉乙方对房屋的改建、出租、转让等一系列活动……甲方：吕某乙方：王某证明人：尹某某证明人：梁某某。王某自2005年9月8日居住在1301号房屋至今。王某称该协议中的楼号有笔误，应当是某楼盘B区11门2单元1301室。经查，某楼盘B区12号楼2门1301室房屋的买受人是案外人赵某某。某楼盘B区11号楼2门1301室房屋，即1301号房屋的买受人为吕某。1301号房屋于2011年5月16日变更登记在张某名下。
　　2011年6月，张某诉至法院称：张某与吕某系夫妻，1974年领取结婚证并定居在北京市朝阳区某村160号。2005年4月某村拆迁，160号房屋在拆迁范围内，当时160号住房内被安置人口包括张某在内共7人。拆迁后，张某与吕某用夫妻共同财产以回迁价格购得北京市朝阳区某小区1301号房屋。张某与吕某结婚初期感情尚好，但张某身体多处残疾，单位一直不给工作只得在家待岗，随着时间的推移，张某与吕某的夫妻感情也因性格及处事不同而逐渐恶化，以至于几次向法院起诉离婚。张某在2011年5月，偶然发现王某起诉吕某要求将1301号房屋过户给王某，才知道王某与吕某签订了房屋买卖合同。1301号房屋是张某与吕某的夫妻共同财产，也是利用拆迁指标购置的回迁房。吕某与王某在未征得张某同意的情况下签订房屋买卖合同，侵害了张某的合法权益。故诉至法院，要求确认吕某与王某签订的房屋买卖合同无效。
　　吕某辩称：张某的陈述不是事实。我不认可我与王某有房屋买卖合同关系，也不存在背着张某将房屋出售的事实。我认可曾收到过王某的40万元借款。不同意张某的诉讼请求。
　　王某辩称：不同意张某的诉讼请求。张某的陈述没有事实依据，吕某与王某签订买卖协议时，张某是在场的，知道卖房的事，也参与了点钱工作。吕某与王某签订的房屋买卖协议是双方真实意思表示，且没有违反法律规定，是有效的。
　　二、法院判决
　　一审法院经审理认为：依法成立的合同受法律保护。夫妻一方非因日常生活需要对共同财产做出重大处理决定，应协商一致，他人有理由相信其为夫妻共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。诉争房屋的原买受人为吕某，在王某购买诉争房屋时，吕某与张某仍在夫妻关系存续期间。基于当时吕某与张某之间的夫妻关系，以及王某在给付购房款，签署房屋买卖协议时张某本人在场等事实，王某有理由相信吕某系在张某明知出售房屋的事实以及已征得张某同意的情况下出售诉争房屋，故吕某与王某签订房屋买卖协议的行为对于张某构成表见代理，该行为对张某发生法律效力。现张某以不知吕某将房屋出售给王某为由，要求确认吕某与王某之间的房屋买卖协议无效，于法无据，故对张某的诉讼请求，法院不予支持。吕某辩称与王某之间是借贷关系，没有事实和法律依据，法院对该答辩意见不予采信。需要指出的是，吕某在明知将诉争房屋出售给王某的情况下，且王某在法院起诉吕某要求办理房屋过户手续的案件正在审理过程中。吕某明知上述情况仍与张某在法院调解离婚，并约定诉争房屋归张某所有，且没有处理其他共有财产，该行为显属恶意，已妨碍了法院的正常审判工作，希望张某和吕某能够认识到自身的错误行为。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项之规定判决：驳回张某的诉讼请求。
　　判决后，张某、吕某不服上诉至二审法院。张某持原诉理由请求二审法院依法改判吕某与王某所签房屋买卖合同无效。吕某持原诉答辩意见请求二审法院改判吕某与王某之间的房屋买卖合同不成立。王某同意原审判决。
　　二审法院经审理认为：根据查明的事实，张某与吕某原系夫妻关系，在其二人婚姻关系正常存续期间，吕某就1301号房屋与王某签订《房屋买卖协议》。吕某认可其在签署房屋买卖协议当日收到王某给付的40万元并将1301号房屋交与王某，且王某自2005年入住1301号房屋至今，现张某以其对吕某出卖1301号房屋的行为不知情且不同意为由，主张吕某与王某签订的《房屋买卖协议》无效，依据不足。吕某所称其收取王某的40万元系借款，但其未提供相应证据予以证实，且王某对此不予认可，故法院对该抗辩意见不予采信。吕某以其对所签协议内容不清楚为由主张其与王某之间的房屋买卖协议不成立，理由不成立。关于张某主张吕某出卖1301号房屋的行为侵害了其对1301号房屋的财产权益，其可另行解决。故对张某、吕某的上诉请求，法院不予支持。原审法院所做判决并无不当，应予维持。
　　据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定判决：驳回上诉，维持原判。
　　审判逻辑
　　争议焦点及观点透析
　　其一，吕某和王某签订的《房屋买卖协议》是否无效？吕某和张某的离婚是否是借离婚达到将诉争房屋过户到张某名下的目的？
　　在处理夫妻一方出售共有房产的合同效力认定的问题上，善意取得规则是确定合同是否有效的最为普遍的一个规则。对于“善意取得”的善意如何界定，存在不同的学术观点。法院在审理中通常认为：
　　（1）如果签订买卖合同时，房屋已经登记在夫妻两人名下，而买受人只与其中一人签订合同，则显然不能认为买受人是善意的，他完全能够判断这可能侵害另一共有人的权益。在此情况下合同应当认定无效。除非买受人“有理由相信其为夫妻双方共同意思表示”，或有理由相信出卖人有代理权。在本案中王某对于张某和吕某的夫妻关系是明知的，而且知道本案诉争房屋系该夫妻二人的拆迁安置房。但是根据一审中尹某某和梁某某的证言可知，在签订合同的时候，张某也在场，因此王某对于吕某的代理权限有理由相信。
　　（2）是否善意也要考察买受人与出卖人的关系。在买卖双方有特别关系时，认定善意应该更加慎重。因为有朋友或亲戚关系时，买受人应当能够了解出卖人的婚姻状况和房屋产权归属情况，在了解夫妻共有的情况下仍然只与一方签订合同，认定善意应当有特别理由。正如前文所述，王某对于房屋的归属情况应该是明知的，但是在买卖过程中，张某与吕某同时在场，并且经证人证言认定，张某还当场数了房款，因此王某的行为构成善意。
　　（3）是否善意要考察买受人购房过程中的表现。如果买受人在购买过程中从未到房屋实地查看，买后也不对房屋进行掌管使用，或并没有按照合同约定支付房价款而出卖人怠于追讨，则这些反常行为一般可以推断买受人与出卖人存在串通，结合其他共有人权利被侵害事实，可以确认合同无效。在本案中，王某经人介绍后，支付了合理的对价并且在买卖完成后，一直在小区内居住，只是囿于房屋产权证书一直没有下，才没有办理相应的产权变更，因此可见王某一直是积极地行使自己的权益，而且吕某对于王某与其签订的合同行为是认可的。只是她辩称40万元是借款而不是房款，而又不能充分地提供相应的证据。因此对于其借款的说法法院难以支持。
　　（4）确认合同有效不应以已经办理过户作为前提。《物权法》规定的善意取得情形确实有“转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记”这样的条件，但这个条件是为“受让人取得该不动产或者动产的所有权”这个结果而设置的，不能成为合同有效的条件，合同有效和合同履行是两回事。一个无效的合同，因为履行完毕，而突然有效了，这是不合法理的。因此在本案中虽然吕某和张某通过离婚将房屋过户到张某的名下，但是吕某和王某之间的房屋买卖合同依然有效，张某的房屋产权登记并不是使王某的买卖行为无效。
　　其二，在本案中张某和吕某是否构成恶意离婚？
　　一审法院认为吕某在明知将诉争房屋出售给王某的情况下，且王某在法院起诉吕某要求办理房屋过户手续的案件正在审理过程中。吕某明知上述情况仍与张某在法院调解离婚，并约定诉争房屋归张某所有，且没有处理其他共有财产，该行为显属恶意，已妨碍了法院的正常审判工作，并希望张某和吕某能够认识到自身的错误行为。一审法院在判决中对于张吕二人的行为提出了明确的批评。在二审过程中，张某和吕某对于这点提出了上诉意见，两人认为双方离婚过程经过了多次反复，调解离婚并且将房子过户并非恶意。但值得关注的是，吕某在明知房子已经出卖给王某多年的情况下，仍旧将诉争房屋过户，此行为本身即难称“善意”。因此一审法院作出这样的认定也并无不当。

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