农村宅基地使用权及房屋的继承问题

发布日期：2016-07-02 作者：曹兴龙律师

农村宅基地使用权及房屋的继承问题

近日，不乏有来访者咨询农村宅基地使用权及房屋的继承问题。上午，一位中年妇女上门咨询该问题。听其叙述，大致了解了下案件基本情况。其与已故的丈夫系再婚关系，女方带一个女儿，男方带一子一女组成家庭。婚后夫妻生育一子，均生活在农村。其夫在前两年交通事故身亡，女方携带孩子搬出农村居住在城市并再次结婚。生前，其夫在农村有两处房产，一处为其婚前所有一处为两人婚后共同建成。现，其夫遗留下的房产被长子（即男方与前妻所生之子）未经女方同意将宅基地使用权证上的名字改为其自己的名字。女方就该房产及房产所在的宅基地的继承问题咨询。
随着城市化进程的推进，城中村及城边上的农村房屋涨价飞快，也带来了一些涉及宅基地使用权及宅基地上的房屋继承问题。
下面就农村宅基地使用权继承进行简单说明：
1、宅基地的所有权归属的法律规定：我国1982年《宪法》规定：“城市的土地属于国家所有，农村和郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有，宅基地和自留地，也属于集体所有。”由此得出，宅基地的所有权是属于集体经济组织所有的；
2、宅基地的使用权主体的法律规定：宅基地使用权是一种针对本集团经济组织成员的福利。使用权主体是特定的，仅限本集体经济组织特定的成员享有使用权,不可将其出卖、转让；
3、宅基地使用权是以户为单位的，我国《土地管理法》第62条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地；
4、宅基地的使用权具有不可流转的特性，特定村民申请取得宅基地后只可自己建房，不可将其出卖、转让、抵押；
5、宅基地具有流转的一体性。即房地一体原则。
本案中继承人的身份便有两种一是城镇居民，二是本集体经济组织成员。宅基地的房屋发生继承时，那么该房屋占地面积上的宅基地使用权的处分便有以下情形可明确：
1、继承人是本集体经济组织成员，集体经济组织成员取得宅基地使用权基于其集体经济组织成员的主体资格。根据法律规定宅基地由村民按户申请使用，一户只能拥有一处宅基地，宅基地使用权应属于村民户内家庭成员共同共有，但是，农村建设用地使用权证登记的宅基地使用权人只是家庭的代表人，其并不能独占宅基地使用权。在以户为单位的家庭关系存续期间，家庭成员不得请求分割宅基地使用权。家庭个别成员的死亡，并不必然导致户的消灭，也就不会产生宅基地使用权的分割问题，无法形成死亡人对宅基地使用权的个人份额。被继承人死亡前，宅基地使用权并非其个人财产，所以不能作为遗产继承。本集体经济组织成员在继承房屋之后，如果原房屋有房产证可以去办理相关部门变更房屋登记，房屋占地面积内的宅基地使用权仍然归该户村民。
2、继承人是城镇居民情形：
物权法第一百四十七条的规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的,该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”。这是我国法律关于“房地一体”流转原则的体现，根据房地流转一体原则，该房屋占地面积内的宅基地使用权应该随着房屋的流转而一同流转。但是根据《土地管理法》第八条、第六十二条的规定,城镇居民不是农村宅基地使用权的法定承受主体,城镇居民不能申请取得或者继受取得集体经济组织的宅基地使用权。
宅基地是农民基于集体经济组织成员身份而享有的可以用于修建住宅的集体建设用地，农民无须交纳任何土地费用即可取得，是一种福利性质的，一般来讲不能继承。但宅基地上建成的房屋则属于公民个人财产，可以继承。所以便出现城镇居民在继承农村房屋之后不符合申请宅基地使用权条件的状况，但是该城镇继承人可以将房屋卖给本村其他符合申请条件的，如果不愿出卖，则因为城镇居民不符合地方关于农民申请改建、翻建自有房屋的审批条件，该房屋不得翻建、改建、扩建，一直等到继承房屋待处于不可居住状态时，宅基地由集体经济组织收回。

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