农村集体土地使用权变更登记给城镇居民属违法

【案情】
2003年7月11日，第三人张某与原告李某签订了房屋买卖合同，原告李某将其五间房屋以55 000元的价格卖给张某，张某于该房屋办完过户手续后付清全部房款。次日，第三人张某向被告某市国土资源局提交了申请书、房屋买卖合同、原告李某的户籍证明、登记在原告名下的集体土地使用证等申请变更登记的材料。被告于2003年7月19日将该土地使用权变更登记在第三人张某（系城镇居民，非该村集体组织成员）名下。第三人张某于2010年与拆迁方达成该房屋的拆迁协议。原告李某认为被告的行为侵犯了其合法权益，遂向法院提起行政诉讼。
原告李某诉称，其本人系本村居民，1991年10月，经政府批准在本村依法取得宅基地使用权（用地面积152、4平方米，批准用途：住宅，土地所有权性质：集体），市土地管理局向原告颁发了集体土地建设用地使用证。后原告发现，被告于2003年7月在未通知原告的情形下，将上述土地使用权变更登记在第三人张某名下。原告认为，被告行为违反了土地管理法的规定，请求法院依法撤销被告作出的变更土地使用权的行政行为。
被告辩称，被告为申请人进行土地证变更登记时，只是依法进行形式上的审查。只要申请人提交相关的合法证明，被告就必须为其办理土地过户手续。本案中，申请人于2003年7月向被告提交了土地变更登记审批表、本村村委会证明、房屋买卖合同、李某户籍证明、李某的集体土地使用证等证明材料，这些材料均真实可靠，理应依法为申请人进行土地过户，被告在本案中没有过错。
第三人述称，原告与第三人当初签订房屋买卖协议是双方的真实意思表示，且双方已履行完毕，请求法院维持被告作出的变更登记行为。
【审理】
法院经审理认为，第三人张某并非该集体经济组织成员，按照法律规定不能取得该村宅基地土地使用权。被告在办理变更登记申请过程中，只要进行简单的形式审查（如第三人的户籍）便能发现该瑕疵，故为第三人办理变更登记的行为不当，应依法予以撤销，但因该房屋现已灭失，故确认被告变更该土地登记的行政行为违法。依照《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第五十七条第二款第（二）项之规定，判决确认被告批准将原告房屋土地使用权登记变更为张某的行为违法。
【评析】
根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”，第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。国务院三令五申，只有农村集体经济组织成员才能取得宅基地使用权。集体土地使用权不得出让，不得用于经营性房地产开发，也不得转让、出租用于非农业建设，农村的住宅不得向城市居民出售。《房屋登记办法》第八十七条规定，“申请对农村集体土地上的房屋所有权进行转移登记，如果受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员，除法律法规另有规定外，房屋登记机构不予办理。”本案由于涉案房屋的土地性质为集体所有，第三人张某系城镇居民，并非该集体组织成员，故被告于2003年7月为第三人办理土地使用权变更的行为违法，应依法予以撤销。但该房屋已拆除，因此法院判决确认被告行为违法。