延迟办证--商品房预售合同纠纷
延迟办证--商品房预售合同纠纷
2008年05月12日
广 东 省 深 圳 市 龙 岗 区 人 民 法 院
民 事 判 决 书
(2007)深龙法民初字第4×4×号
原告陈×群,女,1977年9月20日出生,汉族,现住深圳市龙岗区布吉××花园××号楼×单元×××号。
被告深圳勤×达地产有限公司。住所地深圳市龙岗区布吉镇××花园会所。
法定代表人古××。
原告陈×群诉被告深圳勤×达地产有限公司商品房预售合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人候×,被告委托代理人胡永辉、刘×到庭参加诉讼。本案现已审理结案。
原告诉称:2005年10月20日,原告与被告签订了《深圳市房地产买卖合同》(预售),原、被告双方约定:被告将名为××花园的××号楼的×单元×××号房出售给原告。根据合同约定的第四条第一款第(一)项的方式计算购房款,总金额为人民币597580.00元。
被告辩称:原告的诉讼请求缺乏法律依据,原告追究被告违约责任没有依据。本案是延期办证要求违约金的纠纷,原告追究被告延期办证违约责任缺乏合同约定的前提条件。买卖合同第17条的约定被告方已经在取得竣工证明之日起150日内书面通知原告办证,说明原告有按约定履行义务。政府的调整规划需要各部门协调配合,使得时间一拖再拖。被告楼宇已经竣工验收,已向政府相关部门申请办证,政府调整规划准备异地建校,被告的建校费已交。而被告在主观和客观上都没有任何违规、不作为、违约的行为。因为领取建设工程竣工验收备案证明书的条件不具备,依照合同约定,追究被告违约责任是在被告取得竣工验收备案证明书210天之后。但由于竣工验收备案证明书至今未取得,所以原告追究被告违约责任的合同条件不成立。不能规划验收的唯一原因是涉案土地存在历史遗留问题以及政府部门的协调处理。政府发给被告预售许可证,但又没有给予被告规划验收,其具体行政行为相互矛盾。原告计算违约金的时间是不对的,应该从取得备案证明书后210天开始计算。对于违章建筑,尽管被告对此催促政府办理拆迁许可,但至今未得到政府的许可,相关事实向有关部门核实。花园内的楼宇是分期限竣工验收,分期办理备案证明书、房地产权证。合同约定的因为卖方原因,当然是指只要不是卖方的原因,其他原因都属于免责事由。
经审理查明:
另查, 2000年7月6日,案外人佛山市×达开发实业总公司与深圳市规划国土局签订《深圳市土地使用权出让合同书》取得位于深圳市龙岗区南湾街道、宗地编号为G06318-6的地块。
本院认为,原被告签订的《深圳市房地产买卖合同(预售)》是双方真实意思表示,没有违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方应全面履行合同约定的义务。根据《深圳市房屋建筑工程竣工验收及备案管理办法》的规定,房屋建筑工程竣工验收实行备案制度,建设单位应当在工程竣工验收及燃气、消防、电梯专项验收全部合格之日起15日内,向主管部门提交下列材料,办理备案手续……主管部门应在收齐备案材料当日出具收文回执,并将有关工程备案信息通过深圳建设网向社会公布。故建设工程的竣工验收应以房地产开发商向主管部门提交相关材料办理竣工验收备案手续、主管部门出具收文回执为标志,即主管部门出具竣工验收备案收文回执当天为房屋建筑工程竣工验收之日,因此涉案房屋取得《深圳市龙岗区房建工程项目竣工验收备案收文回执》之日即为合同第十七条约定的取得《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》之日。被告未能按照合同第十六条的约定书面通知原告共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产权转移登记,已构成违约;根据合同第十七条的约定,被告应从取得《深圳市龙岗区房建工程项目竣工验收备案收文回执》之日(
被告辩称由于涉案地块被案外人侵占导致其未能协助原告办证,而且行政管理部门在涉案房屋无法通过规划验收的情况下核发预售许可证并进行竣工验收备案导致本案纠纷,其已积极要求并配合有关部门解决相关事宜,其对于原告未能办证没有过错,应构成法定的免责事由,不应承担迟延办证违约责任。首先,《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定,当事人一方因第三人的原因造成违约的,应当向对方承担违约责任,当事人一方和第三人之间的纠纷,依照法律规定或按照约定解决。被告既未能举证证明其已依约履行了应尽的书面通知办证等义务,亦无证据证明其违约行为具有法定或约定免责事由,因此其要求免责不承担违约责任,没有法律依据,本院不予采纳。其次,被告与案外人佛山市×达开发实业总公司签订涉案楼房所在的G06318-6地块的转让合同时即已知晓该地块部分被案外人侵占的事实,被告知道也应当知道该被侵占土地上系涉案××花园项目规划的建设用地,不解决该土地侵占问题将无法通过规划验收、无法办理房地产证,但被告在该土地侵占问题未解决的情况下即进行开发建设、对外销售,致使涉案12号楼因该问题而无法办理房地产证,故被告辩称其没有过错,与事实不符。
涉案工程规划尚未验收合格,不具备产权登记的条件,故原告请求被告协助办理房地产证,条件不成就,本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条第(一)项、第一百一十四条第一款、第一百二十一条的规定,判决如下:
一、被告深圳勤××花园达地产有限公司应向原告陈×群支付延期办证违约金,从2007年2月1日起至判决生效之日止的延期办证违约金在本判决生效之日起十日内支付,本判决生效之后的违约金每三个月支付一次。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费由被告承担。原告起诉之日(
如不服本判决,可于本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提交副本,上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 邹 × ×
人民陪审员 肖 × ×
人民陪审员 欧 × ×
二○○七年×月×日
书 记 员 黄 × ×

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