农用地上建厂房卖房收费被判退

发布日期：2011-08-06 作者：张庆月律师

[案情]：A公司原系乡镇企业，其厂房占地属集体土地，至今未办理农用地转用审批手续。于2006年4月15日张贴拍卖公告，其内容如下：经股东会研究决定对公司及其资产进行公开拍卖。拍卖范围为公司所有生产车间的厂房、机器设备及电器设施（房屋无两证属中标者自理），厂区占地面积30亩，厂区地界现场确定（未办理征地手续）。土地属集体所有，属国家规划范围内，如遇国家征占土地时必须无条件服从，公司不负任何经济法律责任。拍卖标底100万元起价，每次竞标一次不低于1万元，上不封顶，愿购买者交报名费1万元，未中标全额退还报名费，中标后不购买不退还报名费。于2006年4月30日的拍卖会上，A公司重申中标后不购买不退还报名费的竞买规则，在竞价中，B以162万元中标，事后B未购买，退费未果，以A公司拍卖无权处分集体土地和无产权证的房屋违法要求退还报名费诉至法院。
    [判决]：一审法院认为，A公司在拍卖公告中明确告知报名费的收取和退还条件及标的物的瑕疵，B参与竞买，视为接受拍卖规则，中标后不购买，构成了违约，A公司并未出卖土地，拍卖前已告知B出卖房屋的瑕疵，B请求确认竞买行为无效不能成立，遂判决：驳回B的诉讼请求。
    判决后，B以A公司和房屋占用土地系农用地，未办理农用地转用审批手续，其地上建筑物的建设用地未获相关部门批准，系违法建筑，其厂区占地至今仍为农用地，系违法占地，出卖违法所占的土地使用权违法了法律强制性规定，一审判决认定事实和适用法律错误，要求予以改判为由提出上诉。二审认为，A公司以公告形式公开竞卖属其公司修建的厂房等财产，虽然在拍卖公告中明确出卖房屋无两证，不涉及土地使用权，但因厂区占地系农用地，其利用集体土地修建厂房未经依法批准，违法了《土地管理法》的强制性规定，以公开竞价的方式出售房屋的民事行为无效，收取报名费无合法依据，理应退还，故改判为：A公司出卖房屋的行为无效，应退还B报名费1万元。
   张庆月律师 [评析]：土地属于希缺资源，在我国对其用途实行了严格的管制，改变用途必须经过有关部门审批，未经审批即违反了法律的强制性规定，A公司厂区占地为农用地和集体土地，在未办理农用地转用手续的前提下所修建的厂房系违法建筑，违法建筑是禁止转让，买卖的标的物为禁止流通物，合同内容违法而属绝对无效，绝对无效的民事法律行为是始终无效、当然无效，不待当事人主张法院应主动查清、主动适用，主动援引，应当恢复到行为前的状态，造成的法律后果应由有过错方当事人承担，所收报名费理应退还B。如果该地办理了建设用地转用手续，还要看A公司是否具备了破产、兼并等可以转让集体使用权的情形，只有在上述条件均满足的情况下，未办理土地使用权证和房产证的的厂房才可认定属于权利瑕疵，否则即违反法律强制性规定而无效。

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