2010年国家房贷新政策出台，二手房购房者能否要求退房即解除合同？

发布日期：2010-11-29 作者：王潇华律师

2010年国家房贷新政策出台，二手房购房者能否要求退房即解除合同？
2010年国家房贷新政策出台，引起部分二手房购房者贷款不能或房价下跌，购房者能否退房即解除房屋买卖合同？
作者：北京张春杰律师来源：北京房地产律师网//www.lvshiwang.net转载本文必须注明原作者及出处，否则依法追究侵权责任！
关于此问题，有的当事人乃至部分律师都错误的认为依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”即依据情势重大变更原则予以变更或者解除。错误地认为解除合同后，购房人的预付款和定金、首付款甚至中介费都可以退回，买方不用承担任何责任不用赔偿对方损失。
北京房地产律师网张春杰律师指出：这种认识是非常错误的。以下仅针对二手房买卖进行分析。
1、情势变更原则的适用条件比较严格，不是所有的房贷案件都能适用该原则来处理。
2、如果约定的是一次性付款或首套房贷的，则不可能适用该原则来解除合同。
3、即使买方没有过错，能适用情势变更原则，也不意味着买方所有出去的钱都能收回。中介费一般是不退的，卖方的损失也需要买方进行分担。
4、如果买方存在过错的，还应根据其过错承担违约责任或其他责任。
5、即使法院认为构成情势变更原则的，也不必然解除合同
6、如果卖方不同意变更或解除合同，买方不得单方解除合同，否则构成违约应承担违约责任。如果买方提起诉讼，也存在一定的诉讼成本、时间与诉讼风险。
7、合同条款如果有特殊约定的，一般优先适用该合同条款。
因此，退房事宜关系事大，建议咨询及委托专业的房地产律师进行处理，以免造成不必要的损失。
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