租赁合同未约定征收时停产停业损失分割怎么办？

律师解答：商业类房屋被征收时，如租赁合同对停产停业损失没有约定，一般认为产权人和实际使用人都有权分割停产停业损失，因为产权人无法出租房屋，有停产停业的损失。而实际使用人无法使用房屋，也有停产停业的损失。如下面这个案件，法院就认定停产停业损失参照租赁合同约定的其他补偿条款确定。另外要注意的是，如房屋有转租的情况，承租人和转租人还要对半分停产停业损失。

判决书节选：

法院认为，承租公司与出租公司对于停产停业损失没有作出约定。停产停业损失补偿是因政府征收行为而给被征收人或实际使用房屋进行生产经营的使用人开展经营活动造成障碍而产生。当被征收房屋属于非住宅房屋，出租用于商业活动或者生产制造活动时，对于被征收人而言，出租房屋获得租金收益是其经营活动内容，故被征收人可能因房屋被征收丧失租金收益从而产生停产停业损失;对于实际从事商业活动或生产制造活动的承租人而言，其因租赁标的物被征收而在租赁期限未届满时可能丧失生产经营收益，从而产生停产停业损失。故停产停业损失补偿对象，视房屋具体使用情况、房屋被征收对实际生产经营的影响以及征收补偿项目计算标准等而定，可能同时包括产权人及使用被征收房屋的实际经营者。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，征收应当对所有权人给予补偿，具体补偿办法由省、自治区、直辖市制定。而《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十一条第二款规定，被征收房屋的生产、经营单位或个人不是被征收人的，被征收人负有清退被征收房屋的责任;被征收人与生产、经营单位或个人有合同约定的，依照约定分配停产停业损失补偿;没有约定的，由被征收人与生产、经营单位或个人协商分配。出租公司在案涉厂房的201房上设立，而陈某与兆某物业公司之间的租赁合同也约定“经营损失、搬迁费用补偿先由经联社提留5%管理费后，按乙方占80%，甲方占20%的方式补偿，其他补偿归甲方所有。”因此，根据上述分析，出租公司与承租公司均有权获得停产停业损失补偿，对于双方主张的由其全额获得停产停业损失补偿的意见，均不予采纳。基于双方就此不能达成一致意见，参考双方租赁合同剩余期限、约定的租金等因素，本院对停产停业损失作出平均分配，出租公司应支付给承租公司的停产停业损失金额为19404.32元（51064×95%×80%×50%）。