广州存量房买卖合同中付款时间约定不清楚，如何认定谁违约？

发布日期：2023-07-03 作者：张静律师

律师解答：存量房买卖合同中付款时间约定不清楚的话，双方就应及时协商并签订补充协议。或者即使不签订补充协议，微信达成一致意见也算数。双方都有义务主动联系对方并就不清楚的条件进一步协商，如一方主动了，另一方不配合，则另一方属于交易不能继续履行的主要过错方。如下面这个案件，二手房买卖的付款时间约定不清楚，双方微信协商9月底前付清所有房款，但买家仍未付，称担心有风险。于是卖家在多次催促无果后，发函解除合同。法院最终认定买家构成延迟付款违约。一审法院判决买家赔偿房价的10%即42万。二审法院认为条款约定不清双方都有过错，且卖家已经溢价55万又卖出房屋，没有损失，改判将买家的违约金降至20万。

判决书节选：
本案争议焦点在于：合同未能继续履行的责任归属以及责任承担问题。《合同法》第六十一条规定“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第六十二条第四项规定“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”涉案《房屋买卖合同》约定吴买家选择按揭付款的方式支付楼价余款，买卖双方到税务部门完税及到房地产交易中心交易递件过户手续的时点为银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内，但对于买方何时申请办理按揭贷款以及完成交易的最后期限均无作出具体约定。因涉案房屋买卖合同对履行期限约定不明，在此情况下，关键在于审查买卖双方有无就此达成补充协议或新的合意。对于合同后续如何履行，吴买家与李卖家并没有签订书面的协议，故本案须结合交易各方之间的沟通记录以及合同履行情况予以判断。从双方提供的微信记录来看，交易双方确实对于剩余购房款的支付问题进行过协商且约定9月底之前付清剩余购房款。吴买家已与李卖家就合同付款方式、付款时间达成新的合意，但未依照约定在2020年9月底之前付清剩余购房款，且经李卖家多次催促仍不履行付款义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。退一步而言，即使双方对于剩余购房款应否在2020年9月底前付清以及是否附有付款条件存在分歧，吴买家经催促未及时按照合同约定申请贷款或者以其他方式支付剩余房款，亦不与李卖家协商，故对于合同未能继续履行主要责任也在于吴买家。李卖家在多次催促吴买家履行合同未果的情况下，向吴买家发出解除合同，并不构成违约。
对于吴买家应承担的责任问题。如前所述，根据合同约定，合同因吴买家逾期付款导致解除的，吴买家应向李卖家支付成交价10%的违约金。涉案纠纷产生的根源在于合同签订时约定的付款期限不明确，双方对此均有责任，现有证据反映出吴买家虽存有拖延交易的行为但也反映出吴买家并无终止履行合同的主观恶意，结合双方过错程度、合同履行情况，鉴于吴买家对其违约责任承担提出异议，且李卖家无充分证据证明其因合同解除所致实际损失情况并已溢价555000元将涉案房屋另行出售，一审院判令吴买家按照合同约定承担总价款10%的违约责任，双方利益失衡，该处理欠妥，故本院认定吴买家向李卖家支付的违约金应调整为20万元为宜。

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