借他人名义买房未能过户前房屋被出售起诉合同无效纠纷

原告诉称
赵某亮向本院提出诉讼请求：1、请求确认周某文与赵某君签订的关于北京市海淀区一号房屋的《北京市存量房屋买卖合同》无效；2、诉讼费由周某文、赵某君承担。
事实及理由：赵父与赵母是夫妻关系，二人共育有三女二子，分别是长女赵某霞，次女赵某丽，三女赵某芝，长子赵某君，次子赵某亮。1988年赵父所在单位分得公房一处，即北京市海淀区一号房屋（以下简称一号房屋），赵某亮作为小儿子，一直与父母一同生活并在一号房屋内居住。1991年赵某亮结婚，赵父将一号房屋交给赵某亮一家居住使用，并表示日后该房屋归赵某亮所有。后一号房屋房改，全家均一致同意该房屋由赵某亮购买并继续使用。由于当时赵父已去世，不能折算赵父工龄购房，而赵某亮工作年限尚短且经济能力有限，赵某君工作年限较长可以争取到最大优惠，经全家协商由赵某亮出资折算赵某君的工龄并借其名义购买一号房屋，且约定一号房屋所有权归赵某亮，
并由其一家继续居住使用，根据赵某亮的要求赵某君需无条件配合为其办理房屋所有权过户手续。购房手续均由三姐赵某芝办理，房本同样由赵某芝保管，一号房屋自1988年至今一直由赵某亮居住。2011年赵某君起诉赵某亮返还一号房屋，海淀法院判决，现在该判决仍处于执行阶段。2019年3月，赵某亮接到北京市海淀区人民法院通知，得知赵某君已经在2018年4月将一号房屋出售给周某文，周某文起诉赵某亮要求返还原物。
赵某亮认为，周某文明知一号房屋权属存在争议，仍然与赵某君签订买卖合同购买该房屋，且周某文在购买一号房屋前从未实际看过房，合同中房屋交易价格明显过分低于同期市场价，且无法确定是否实际支付购房款，足可见周某文与赵某君之间存在恶意串通的情形。因周某文与赵某君的恶意串通行为实际侵害了赵某亮的权益，应认为定其二人签订的房屋买卖合同无效，并将因合同取得财产予以返还。故诉至法院。

被告辩称
赵某君辩称：1、赵某君是一号房屋的合法产权人，有权处分一号房屋。2、一号房屋不存在权属纠纷，原有纠纷已经得到三级法院的生效判决确认，赵某君是产权人。3、赵某君卖房是因为生病经济困难，有合理理由。4、赵某君通过正常的交易渠道与周某文进行正常的市场交易行为，其事先与周某文不认识，也不存在所谓串通行为。5、一号房屋销售价格不属于明显不合理的价格。综上，赵某君销售一号房屋不存在恶意串通的行为，与周某文签订的房屋销售合同依法有效。
周某文辩称：1、我方并不知道一号房屋权属有争议。2、没有证据证明一号房屋交易价格明显低于同期市场价格。3、一号房屋的购房款款已经全部支付给赵某君。4、赵某亮长期怠于主张自己作为实际购房人的权利。5、假设赵某亮和赵某君之间存在借名买房的合同关系，那么因借名买房产生的风险，应由赵某亮自行承担。
法院查明
赵某亮与赵某君系兄弟关系。一号房屋系赵某亮、赵某君之父所在单位公房，经过房改后赵某君购置并下发房产证。2011年6月20日我院判决赵某亮向赵某君返还一号房屋。赵某亮不服一审判决提出上诉，北京市第一中级人民法院驳回上诉，维持原判。赵某亮不服二审判决，向北京市高级人民法院申请再审，北京市高级人民法院，驳回赵某亮的再审申请。
2021年1月21日，我院作出判决书（周某文诉赵某亮返还原物纠纷案），载明：2018年5月4日，周某文取得一号房屋的所有权证书，周某文占有房屋应源于房屋出卖人应依约交付房屋，周某文也理应依据合同要求出卖人交付房屋，其径直要求买卖行为之前房屋占有人“返还原物”的请求应予驳回。判决：驳回周某文的全部诉讼请求。周某文不服提出上诉，北京市第一中级人民法院驳回上诉，维持原判。
2020年12月28日，北京市丰台区人民法院判决：确认赵某亮与赵某君之间就一号房屋存在借名买房的合同关系。赵某君不服一审判决提出上诉，北京市第二中级人民法院判决：驳回上诉，维持原判。
2018年5月4日，赵某君与周某文签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定周某文以260万元的价格购买一号房屋，一次性付款。经询，赵某君及周某文均认可房屋的实际成交价为360万元，并提交《房屋买卖合同签约文件》。周某文于2018年5月4日取得一号房屋的产权证。周某文称买房时未进入一号房屋看房，且赵某君告知其一号房屋存在纠纷，给周某文看了三份判决，故实际成交价360万元比市场价低。关于购房款来源，周某文称自己有积蓄120万-130万元左右，剩余的是跟朋友借的钱。购房用途是由于房价较低，为了赚取差价。关于售房款，赵某君称用于其治病花费完了。

裁判结果
赵某君与周某文于2018年5月4日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。

律师靳双权点评
恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。根据已生效的法院判决书，赵某亮系一号房屋的实际权利人。本案中，首先，赵某君与周某文均明知一号房屋权属存在争议，且周某文在购买房屋时未进入房屋查看；其次，赵某君与周某文均认可实际成交价低于房屋当时的市场价；再次，周某文认可其购买房屋的目的系赚取差价，且资金来源并非全部是周某文本人自有资金；最后，赵某君及周某文对房屋交易的具体过程未能做出准确表述。故法院认定赵某君与周某文就一号房屋所签订的买卖合同存在恶意串通情形，损害了房屋实际权利人赵某亮的利益，应属无效。综上所述，对赵某亮要求确认赵某君与周某文之间的房屋买卖合同无效的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。