房产——购房后未过户地区发生限购可否要求解除合同

原告诉称
    赵某娟、刘某阳上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回郑某堂、郑某宇一审诉讼请求并支持赵某娟、刘某阳一审反诉请求；2.一、二审诉讼费由郑某堂、郑某宇承担。
    事实和理由：1.一审判决赵某娟、刘某阳协助郑某堂、郑某宇将涉案房屋过户至郑某宇名下没有合同依据，郑某宇不是合同相对人。双方签订的协议因违背“3.17”新政无法实现房屋过户目的，属于事实不能履行，应予解除。郑某堂怠于履行协议约定的义务且没有购房资格。2.双方协议约定的500000元为解约违约金，一审判决赵某娟、刘某阳赔偿200000元违约金错误。

    被告辩称
    郑某堂、郑某宇辩称，同意一审判决，不同意赵某娟、刘某阳上诉请求。双方签署买卖合同时赵某娟、刘某阳明知郑某堂购买房屋给郑某宇，协议没有明确约定房屋过户至谁名下，郑某宇具备购房资格。双方签定后郑某堂、郑某宇积极履行付款义务，一直偿还银行贷款，对方却以各种理由推托，拒绝配合办理房屋过户手续。
    银行述称，不发表意见。

    法院查明
    郑某堂、郑某宇向一审法院起诉请求：1.郑某堂、郑某宇一次性向银行偿还北京市丰台区一号房屋的贷款（包括本金、利息和罚息，以银行计算为准）；2.要求赵某娟和银行解除上述房屋的抵押手续；3.要求赵某娟将上述房屋过户至郑某宇名下；4.赵某娟、刘某阳共同给付郑某堂、郑某宇违约金500000元；5.本案诉讼费用由赵某娟、刘某阳共同承担。
    赵某娟、刘某阳向一审法院提出反诉请求：1.判令解除赵某娟与郑某堂签订的《房屋买卖协议》以及《补充条款》；2.反诉费用由郑某堂承担。
    一审法院认定事实：郑某堂与案外人林某燕系夫妻关系，郑某堂与郑某宇系父子关系。赵某娟与刘某阳原系夫妻关系。
    2007年10月19日赵某娟与A公司签订《北京市商品房预售合同》约定赵某娟购买坐落于丰台区一号房屋，房屋总价款2254755元。
    2009年3月20日赵某娟、刘某阳（出卖人甲方）与郑某堂、郑某宇（买受人乙方）及北京X公司（见证方）签订《房屋买卖协议》约定：赵某娟将所购的丰台区一号房屋出售给郑某堂，该房屋成交价格（不包括入住时所交的公共维修基金、契税等）人民币1777586.37元，其中乙方以现金支付给甲方购房款250000元，其余1527586.37元为甲方购买该房屋的银行按揭款转由乙方直接以按揭方式交付给银行；甲方收到乙方所交房款250000元后要在7天之内和房地产开发商办理房屋交接手续及拿钥匙，甲方要在开发商下发房屋产权证后无条件按乙方的时间安排配合办理二手房屋过户手续；双方如有违反本协议所规定的内容则赔偿对方人民币500000元整做为违约金等内容。
    补充条款为：赵某娟名下的一号房屋在银行的贷款，过户时所需的解押款和解押费由郑某堂本人承担。同日，赵某娟、刘某阳将房屋购买发票原件2张、银行按揭单据原件1张、购房合同复印件1份、夫妻二人身份证1份、结婚证复印件1份交给郑某堂，郑某堂在物品清单中签字确认。
    2009年3月21日郑某堂向刘某阳转账380000元，赵某娟、刘某阳出具收据，载明收到郑某堂购房款250000元。2009年3月23日郑某堂收到赵某娟丰台区一号（以下简称一号房屋）办理入住费的手续发票六张，金额共计138096.3元。
    2010年5月17日赵某娟取得上述房屋的所有权证
    2011年1月28日，赵某娟与银行签订《房屋抵押贷款合同》约定：赵某娟向银行贷款1570000元用于购房，债务履行期限自2007年10月31日起至2031年10月31日止，以一号房屋作为抵押等内容。
    郑某堂、郑某宇自2009年3月21日起按月向赵某娟在银行的还贷款账号转账。
    郑某堂、郑某宇主张：1.郑某宇在北京具备购房资格，提交了郑某宇的北京社保记录证明；2.郑某堂、郑某宇一直积极联系赵某娟、刘某阳要求配合办理过户手续，赵某娟、刘某阳未予配合，已构成违约，提交了林某燕（郑某堂之妻）与刘某阳的短信记录。经质证，赵某娟、刘某阳对上述证据的真实性没有异议，但主张郑某宇于2011年8月开始缴纳社保，说明签订合同时郑某宇还没有在北京市缴纳社保，且郑某宇不是涉案房屋的购房人，即便其交齐社保，郑某宇仍然不具备过户房屋的条件；对短信记录没有异议，认可刘某阳收到过这些信息，但是均是在郑某宇交足60个月社保后发的，且郑某宇不是合同当事人。
    赵某娟、刘某阳提交对账单，欲证明2007年10月31日存入赵某娟银行账户1570000元，系涉案房屋的贷款；赵某娟自2007年11月15日至2009年3月15日期间共计向还贷账户转入176582.71元。经质证，郑某堂、郑某宇认可上述证据的真实性，不认可关联性，表示在签订合同后，房屋贷款从2009年3月21日开始每月10000元，由郑某堂和林某燕进行还款。
    一审庭审中，刘某阳表示双方签订合同时就将房屋交付给郑某堂、郑某宇，赵某娟与刘某阳未在一号房屋居住过。
    另查，赵某娟与刘某阳于2010年11月离婚，离婚时对于一号房屋未做分割处理。
    一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。郑某堂、郑某宇与赵某娟、刘某阳签订的《房屋买卖协议》及《补充条款》系双方真实意思的表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，故上述《房屋买卖协议》及《补充条款》合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。
    本案中，双方系在限购政策实施前订立的房屋买卖协议，且郑某堂、郑某宇在签订合同后即支付首付款并在房屋交付使用后实际占有使用涉案房屋，且现郑某宇已具备购房资格，郑某堂、郑某宇亦同意向银行偿还借款本金、利息及罚息，以解除涉诉房屋的抵押，银行表示同意，故郑某堂、郑某宇要求向银行偿还借款本金、利息及罚息的请求，法院不持异议，具体金额以银行依据其与赵某娟签订的《房屋抵押贷款合同》计算出的数额为准。郑某堂、郑某宇偿还借款本金、利息及罚息后，赵某娟、刘某阳、银行应配合郑某堂、郑某宇办理涉诉房屋的注销抵押登记手续。上述手续办理完毕之后，赵某娟、刘某阳应配合郑某堂、郑某宇将涉诉房屋过户至郑某宇名下。
    赵某娟、刘某阳未按双方约定履行配合过户义务，构成违约，郑某堂、郑某宇要求二人支付违约金，符合双方约定，但金额过高，法院予以酌定。赵某娟、刘某阳要求解除双方签订的《房屋买卖协议》以及《补充条款》，于法无据，法院不予支持。
    二审中，各方均未提交与本案具有关联性的新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。

    裁判结果
    一审判决：一、郑某堂、郑某宇于判决生效之日起七日内，清偿赵某娟就北京市丰台区一号房屋欠付银行的剩余抵押借款本息；二、银行、赵某娟、刘某阳于郑某堂、郑某宇履行前款义务后七日内配合郑某堂、郑某宇办理位于北京市丰台区一号房屋的解除抵押手续；三、赵某娟、刘某阳于上述第二项判决义务履行完毕之日起七日内，协助郑某堂、郑某宇将上述房屋过户至郑某宇名下；四、赵某娟、刘某阳于判决生效之日起七日内赔偿郑某堂、郑某宇违约金200000元；五、驳回郑某堂、郑某宇的其他诉讼请求；六、驳回赵某娟、刘某阳的反诉请求。
    二审判决
    驳回上诉，维持原判。

    律师点评
    郑某堂、郑某宇与赵某娟、刘某阳签订的《房屋买卖协议》及《补充条款》系双方真实意思的表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。
    本案中，双方签订合同在限购政策实施前，买受人按照合同约定支付了购房款并一直偿还贷款。刘某阳亦认可签订合同时将案涉房屋交付给郑某堂、郑某宇使用。因郑某宇已具备购房资格，郑某堂、郑某宇同意一次性向银行偿还贷款及相应费用以解除案涉房屋的抵押，银行对此不持异议，案涉合同不存在履行障碍。赵某娟、刘某阳称郑某宇不是合同相对人，将房屋过户至郑某宇名下没有依据。虽《房屋买卖协议》首页处只列明买受人为郑某堂，但尾部买受人处有郑某宇签字，且郑某宇系郑某堂家庭成员，故郑某堂、郑某宇主张赵某娟将案涉房屋过户至郑某宇名下应予支持。
    法院判决郑某堂、郑某宇偿还抵押借款本息后，赵某娟、刘某阳、银行应配合郑某堂、郑某宇办理涉诉房屋的注销抵押登记手续，上述手续办理完毕之后，赵某娟、刘某阳应配合郑某堂、郑某宇将涉诉房屋过户至郑某宇名下，处理结果正确。赵某娟、刘某阳上诉请求缺乏依据，难以支持。赵某娟、刘某阳未按双方约定履行配合过户义务，构成违约，法院结合本案实际情况对违约金数额予以酌定并无不当。