夫妻共同还贷及房产增值部分，该如何计算？

夫妻共同还贷及房产增值部分，该如何计算？
婚前以个人财产按揭贷款，产权登记在个人名下，婚后夫妻二人以夫妻共同财产继续偿还贷款的，离婚时若双方无法达成协议，房屋如何分割一直是审判实践中的难题。
根据最高院民一庭的意见，涉及夫妻共同还贷款项及其相对应增值部分的数额等于以夫妻共同还贷部分乘以不动产升值率。所称不动产升值率，是用不动产现价格除以不动产成本，不动产成本包括购买时不动产价格＋共同还贷的利息部分＋其他费用(比如契税、印花税、营业税、评估费等)。
那么，对于一方婚前贷款购买的不动产并非登记于自己一人名下，而是与父或母或父母二人共同共有，甚至与其他人共同共有。此种情形下，离婚时如何计算共同还贷的增值部分及如何确定婚后参与共同还贷一方应得的补偿款？
对于不动产于婚前即登记于夫妻一方与他人共有的情形，我们在区分夫妻内部财产关系以及夫妻与他人外部财产关系的基础上，也可分步计算离婚时参与还贷一方应得的补偿额。
第一步，遵循一般共有财产分割规则计算夫妻中登记产权一方相对于其他房屋产权人应分得的增值部分。
第二步，计算共同还贷贡献率。注意，此处并不能直接照搬最高院意见算法中共同还贷部分对重购房产所有成本贡献率的确定方式，因为登记产权的夫妻一方对购置该房屋的贡献是有限的，并非像个人独有房屋时参与所有成本的出资。现实生活的大概率事实是父母出首付款。
第三步，计算参与还贷夫妻另一方应获得的补偿款，即共同还贷本息+共同还贷贡献率x登记产权夫妻一方应享有的增值部分，上述数额的一半作为补偿额。但需要注意，均等分割是完全不考虑照顾女方权益、子女抚养及无过错方权益时的分割比例。

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