同住人≠同住人？！

大家看到标题时一定会感到不解，为什么同住人不等于同住人呢？其实原因在于《上海市房屋租赁条例》中对同住人的规定与房屋动迁安置时对同住人的要求不一样，那么这种差别体现在哪里，又会对我们的动迁安置产生怎样的影响呢？今天我们通过静安区的一个有关公房纠纷的案例来为大家讲解清楚。
        案件详情： 
        张某（男）与黄某（女）原系夫妻，于1993年结婚，后于2006年通过诉讼方式离婚，法院判决包括房屋在内的夫妻共同财产归黄某所有。随后张某父亲起诉至法院要求黄某搬离现在住处，原来在1994年时，黄某出资4万元购买彭浦新村房屋（以下简称“系争房屋”），但是承租人却写的是张某父亲，并一直和丈夫张某居住在系争房屋内，两人户口却在张某父亲受配的另一处房屋内。后法院判决驳回张某父亲的诉请，黄某在系争房屋内享有居住权。 
        时间来到了2015年，张某父亲去世，张某的姐姐提出要变更承租人名称，张家的其他子女也填写了保证书，一致同意将系争房屋租赁户名变更为张某姐姐，2017年张某姐姐户籍迁入系争房屋。现黄某认为其是系争房屋的的同住人，在未经其同意的情况下变更承租人损害了其利益，要求撤销变更决定，故起诉至法院。 
        争议焦点（一）：同住人的标准是什么？ 
        在变更承租人中的“共同居住人”与征收补偿、动迁安置过程中的“共同居住人”并非同一概念，根据沪房管法【2009】396号《关于印发公有居住房屋变更、分列租赁户名的若干规定的通知》的规定，本规定所称的“共同居住人”，是指公房的承租人死亡时或者变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活连续一年以上，而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。由此可见，与动迁安置相比，在变更公房承租关系时，对于共同居住人的认定并不要求相关人员在系争房屋内具有本市常住户口。 
        在本案中，因为黄某长期在系争房屋内生活，且在他处没有住房，并明确其在系争房屋内享有居住权，结合黄某对系争房屋的来源具有贡献等相关事实，应认定黄某为系争房屋的共同居住人。 
        争议焦点（二）：承租人变为张某姐姐是否有效？ 
        承租人变更的条件：根据沪房管法【2009】396号《关于印发公有居住房屋变更、分列租赁户名的若干规定的通知》的规定，公房变更租赁户名应符合以下条件：“承租人死亡，其生前在本处有本市常住户口的共同居住人协商一致要求变更租赁户名的”，张某姐姐向物业公司申请变更租赁户名时，尽管原承租人张某父亲的其他子女均填写了意见征询记录单和声明及保证书，确认三人协商一致同意变更系争房屋租赁户名为张某姐姐，因张某姐姐并未征得黄某的同意，故张某姐姐的变更申请不符合当事人对变更租赁户名协商一致的情形，违反变更租赁户名的程序。因此承租人变更为张某姐姐的行为无效。 
        争议焦点（三）：黄某是否有权继续履行租赁合同？ 
        公房承租人去世后继续履行的条件：根据《上海市房屋租赁条例》规定，公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同；其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。本案中，尽管黄某是共同居住人，但其不是死者生前的配偶和直系亲属，因此黄某也不符合可以继续履行租赁合同的条件。 
        律师答疑： 
        通过本案我们可以看出，虽然《上海市房屋租赁条例》里和《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（71号令）中都规定了共同居住人这一说法，但是两者是有巨大差别的，简单来讲《租赁条例》里对同住人的要求为：1.在系争房屋实际居住一年以上；2.在本市无其他住房或虽有住房但居住困难。而《71号令》中对同住人的要求多了一条：“在被征收房屋内有常住户口”，那么在发生纠纷时到底要适用哪一条的规定呢？简单来讲，在征收补偿、动迁安置过程中，适用《71号令》中的同住人概念，而在其他案件中，则要适用《租赁条例》中的同住人概念。因此要具体案件具体分析，在发生纠纷时如有专业律师的指导，不仅可以降低损失，更可最大程度维护自己的利益。