上海宝山：为规避限购而“假结婚”不合法

　 中国法院网讯 (胡明冬)　　上海限购政策实施以来，让许多不具备购房资格的非上海市户籍居民感到焦虑。而一些不正规的中介机构利用了这一大众心理，向客户推出“假结婚”服务以规避限购政策。然而，此类“假结婚”是否就必然能够顺利取得购房资格？近日，随着上海市宝山区人民法院（以下简称上海宝山法院）作出的一份民事收缴决定书，一场前后近三年的为规避限购而“假结婚”的系列民事纠纷终于落下了帷幕。

　　2016年10月底，陈女士为购买位于宝山的一套二手房，经某中介公司介绍，与出售方刘先生签订《房地产买卖协议》，约定总房价款为455万元，并约定陈女士保证在签署协议时具备购房资格。第二日，买卖双方签订《房地产买卖合同》，合同特别告知载明了相关限购政策，并约定不符合限购规定的一方需承担一切法律责任。同日，陈女士与中介公司签订《包装过户特别协议》，约定陈女士支付中介公司“包装费”18万元，由中介公司负责为陈女士包装过户并承担包装失败导致过户不成功的一切后果。

　　协议签订后，陈女士实际支付出售方刘先生第一笔购房款137万元，并支付中介公司包装费5万元。

　　此后，中介公司尽责地找到上海市户籍且名下无房的单身居民金先生。2017年3月，金先生以取得报酬为目的与陈女士登记结婚。至此，陈女士取得了形式上的购房资格。

　　“婚后”的陈女士满心以为，具备了这些条件，现在可以以自己的名义在沪购房了，便开始积极办理贷款等事宜。不料却被相关部门告知，因陈女士无法提供其个人满5年社保或满5年个税证明，所购房屋的房产证上必须登记有“配偶”金先生的名字。陈女士考虑到如在自己全款支付的房子上加上一个陌生男子的名字将可能导致巨大的风险，最终决定放弃了继续交易。

　　购房失败后，陈女士先后将出售方刘先生和中介公司告上了法庭，要求解除交易过程中签订的全部协议、拿回137万元首付款和5万元包装费，并要求刘先生和中介公司赔偿陈女士购房损失和违约金。在诉讼过程中，法院委托评估机构对房屋价格进行了评估，确认当前房屋市场价降价为401万元。

　　卖方刘先生辩称，签订合同时并不知道陈女士系限购对象，两份合同中都明确约定了限购事宜及相关责任，陈女士隐瞒事实情况系陈女士违约，其应当自行承担相应后果。此外，刘先生还提出反诉，要求陈女士赔偿因其违约造成刘先生房屋延迟出售的房屋跌价损失54万元。

　　另一起案件中，中介公司辩称，包装过户系陈女士和中介公司协商一致的约定，中介公司实际也已经帮陈女士取得了购房资格，至于产权人登记的问题中介公司也向陈女士说明过，不能直接登记在陈女士一人名下。最终买卖合同未能继续履行是因为房价下跌，陈女士不愿意继续购房。

　　上海宝山法院对两起案件进行了公开开庭审理，经审理后，认为陈女士明知自身不具备购房资格却签订房屋买卖合同，最终又因限购等因素导致买卖合同目的无法实现，理应自行承担由此给自身造成的一切损失。不仅如此，作为违约方，陈女士还应承担合同履行不能的违约责任，赔偿刘先生由此产生的实际损失。上海宝山法院判决解除了双方之间的房地产买卖协议及上海市房地产买卖合同，并判决刘先生返还陈女士购房款137万元、陈女士赔偿刘先生房屋差价损失40万元。

　　而陈女士和中介公司之间的特别协议目的在于规避上海市住房限购政策，使得本不具备购房资格的陈女士获得购房资格，其内容妨碍了国家对房地产行业的管理，扰乱了房地产市场秩序，损害了公共利益，应属无效。中介公司收取的5万元包装费为基于非法目的而收取的报酬，应认定为违法所得。为维护公共利益，促进房地产市场管理秩序规范，上海宝山法院决定对中介公司收取的5万元包装费用予以收缴。

　　至此，这一“赔了夫人又折兵”的“假结婚”购房案终于落下帷幕，陈女士和中介公司均付出了惨痛的代价。除法院判决书中明确的各项损失，各方当事人在整个交易及诉讼过程中产生的其他费用、因时间和精力的付出所产生的机会成本，都需要当事人各自买单。