抵押权|小产权房是否可以做抵押？

发布日期：2016-08-04 作者：姚艳艳律师

定义抵押权是指债权人对于债务人或者第三人不转移占有不动产或其他财产而提供担保，在债权未受清偿时处分该财产并就其价金优先受偿的权利。① 抵押权是债权的从权利，以其担保的债权存在为前提。没有债权，也就不可能有抵押权，故它不能离开债权而独立存在。抵押权是一种预先设定的权利，在债权正常履行的情况下，它不可能实现。也就是说，抵押权是否能实现具有不确定性，关键取决于其所担保的债权是否能够实现。正因为抵押权的这种不确定性，《物权法》明确规定，抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
② 抵押权不得与债权分离而单独转让，是指抵押权人不得将抵押权单独让与他人而保留债权。例如，A通过将自己的车抵押给担保公司B而得到了一部分资金用于周转，抵押到期时A因为没钱还这部分钱而逃到了海外，B在找不到A的情况下决定自己的债权转让给C，由于抵押权不得与债权分离而单独转让，所以，B在转让自己的债权的同时，必须把抵押权也转让给C，即把车子也转让给C，此时原来的债权人也变为C，C享有该车辆的抵押权。③ 抵押权的从属性、附随性，决定其在被担保的债权转让时，应随之一并转移于受让人。以下情况例外，如：（1）最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让；（2）当事人另有约定?法。商?既可以是抵押权人在转让债权时与受让人的约定，只转让债权而不转让担保该债权的抵押权(此种情况大多发生在债权的部分转让时)；也可以是第三人专为特定债权人设定抵押的，该第三人与债权人的约定，被担保债权的转让未经其同意的，抵押权因债权的转让而消灭。
解答：否！小产权房能否办理抵押登记，是否有效？请农民宅基地建设用房和农村集体经济组织统一建设开发的小产权房均不能上市自由流通，仅能在本集体经济组织内部转让流通，它们不具有普通商品的价值属性，故不能办理抵押登记，不论是农村房屋发证机关还是其他组织办理的抵押登记，均属无效行为。根据《物权法》第184条之规定，耕地，宅基地，所有权、使用权不明或有争议的财产不得抵押。小产权房建设用地有的属于耕地，有的属于宅基地，有的属于产权不明晰的土地或者有争议的土地，总之，它们都属于没有变更成为商业用途的土地，故不能随意处置。国家房地产登记管理机关不得为其颁发合法的房产证、土地使用权证，更不能办理抵押登记。

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