原承租人为何丧失优先承租权

基本案情： 

甲有一幢四层半楼房，其中一层为店面，二至四层为住房，2000年8月29日甲将店面出租给乙，乙与甲签订《租赁房屋合同书》，甲将房屋第一层第一间（西面数起）以每间每月620元租金出租给乙经营生意，承租时间从2001年1月1日起至2005年12月31日止。2004年10月12日乙与甲双方自愿达成《租赁房屋合同书补充协议》，该协议约定：租期由2005年12月31日止改为到2005年2月28日止，租金按2004年不变；2005年3月1日以后，不再续租者必须在2005年2月28日前全部搬出，续租者在同等条件下享有优先权。2004年12月下旬甲公开对所出租的铺面的整栋大楼进行招租，并在原出租铺面公开张贴及在电视台播放。第三人丙报名招租成功，而乙没有报名招租。2005年2月2日甲与第三人乙签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲原用作办公的房屋一座四层半出租给第三人乙自营或转租，租赁期为20年，自2005年3月1日起至2025年3月1日止，全部租金为35万元。乙认为甲的行为侵犯他的优先权，承租户理当享有‘在同等条件下的优先权’，丙与甲所签订的铺面租赁合同，侵犯了他们‘在同等条件下的优先权’他们现正在承租的铺面，要求向甲继续承租……”。甲认为自己已与第三人丙达成了协议，不能再反悔，因而拒绝了乙的要求。乙为此诉至法院确认其优先承租权，并要求同等条件下承租该幢楼房。 


《分歧意见》关于乙是否享承租店面的优先承租权，存在二种不同意见。 


第一种意见认为：乙享有优先承租权，虽然我国现行法律没有“优先承租权”的规定，但有关法律、行政法规也并没有禁止合同当事人约定这种权利，因此只要这种约定是双方经过协商一致，就应认为约定有效而受法律保护。本案中甲与乙签订合同时约定续租者在同等条件下享有优先权。这是双方真实意思的表示，也没有违反法律、法规的规定，该约定有效，受法律保护。因此乙享有同等条件下先承租该幢楼房。 


第二种意见认为：乙丧失了同等条件下优先承租该幢楼房。 


笔者同意见第二种意见。理由是：虽然甲、乙双方于2000年8月29日签订的《租赁房屋合同书》系双方在自愿、平等基础上协商一致签订，内容、形式不违反法律、政策的规定，属合法有效的。讼争房屋租赁期限自2001年1月1日至2005年12月31日止。2004年10月12日甲、乙签订《租赁房屋合同书补充协议》，系双方协商一致自愿对《租赁房屋合同书》租赁期限的变更，也是对《租赁房屋合同书》的补充。在同等条件下享有优先承租权，这是双方真实意思的表示，也没有违反法律、法规的规定，该约定有效，受法律保护。法院认为，甲、乙双方协商一致，同意讼争房屋的租赁期限由2005年12月31日止变更为到2005年2月28日止，2005年3月1日以后，续租者在同等条件下享有优先权，双方应依约履行。2004年12月下旬甲公开对所出租的铺面的整栋大楼进行招租，而乙没有报名招租，且乙在举证期限内未提供有关证据证实其在租赁期限内向甲主张在同等条件下所享有的优先权，视为乙放弃了对原承租房屋的优先权。2005年3月1日后，乙继续使用被告的房屋，而甲没有提出异议，乙租赁合同继续有效，但租赁期为不定期。甲已于2005年9月27日和2005年12月6日两次通知乙必须于2006年1月1月将所承租的房屋归还甲，甲依法行使解除合同的权利。2005年2月2日及2005年6月22日甲与第三人丙订立的《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议》，这也是甲和第三人丙正确合法行使自己的财产的处分权，并没有侵犯乙在同等条件下的优先权。乙请求甲与第三人丙所签合同之同等条件，将乙原承租的房屋继续出租给乙的理据不充分，因此法院不予支持。 


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