租赁房屋改扩建及装饰工程作为抵押物，抵押无效

发布日期：2015-11-03 作者：政法毛教授律师

租赁房屋改扩建及装饰工程作为抵押物，抵押无效
——改扩建与装饰工程不能成为抵押财产。承租人不享有对房屋及配套建筑处分权，该使用权不能作为抵押合同标的。

标签：抵押｜抵押财产｜配套建筑使用权｜改扩建工程

案情简介：1999年，装饰公司、房屋公司、娱乐公司与银行签订《债务重组协议》，对装饰公司所欠银行2200万元逾期贷款进行债务重组，约定装饰公司偿还贷款，三公司共同承诺用装饰公司和房屋公司投资组建的娱乐公司在中国酒城内开发的“西南名商会所”项目的固定资产“流金岁月”西餐厅和“茵梦湖”城市温泉商务套房的改扩建装饰工程及设备作为抵押担保。随后，各方在省工商局办理抵押登记。抵押合同的效力成为争议焦点。

法院认为：①娱乐公司对中国酒城房屋和配套建筑的使用权系基于租赁关系产生，装饰公司、房屋公司、娱乐公司非房屋所有人，不享有对房屋及配套建筑的处分权，该使用权不能作为抵押合同标的。以租赁房屋和配套建筑使用权进行抵押无效，抵押权未设立。②依《担保法》第42条规定，企业的设备和其他动产抵押，应当在财产所在地的工商行政管理部门办理抵押登记。本案中，双方签订前述抵押合同后，在省工商局登记，本案设备抵押履行了法定登记手续，应为有效，资产公司依法享有抵押权。③娱乐公司对租赁房屋的改扩建与装饰部分，属于使用人对房屋添附行为。依最高人民法院《关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见（试行）》第86条规定，非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的应当负赔偿责任。可见，在他人财产上增添附属物，非产权人与财产所有人有约定的依约定，无约定又不能拆除的，原财产所有人取得所有权。本案中，娱乐公司对租赁房屋的改扩建及装饰工程若拆除即丧失经济价值，不能脱离原房屋独立存在，亦不能单独折价或变卖实现抵押权，娱乐公司不经房屋所有人同意无权对其处分，且租赁合同亦未约定房屋所有人在收回出租房屋时对装修部分予以补偿，故改扩建与装饰工程不能成为抵押财产。改扩建与装饰工程抵押无效，抵押权未设立。

实务要点：根据最高人民法院《关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见（试行）》第86条规定，在他人财产上增添附属物，非产权人与财产所有人有约定的依约定，没有约定又不能拆除的，原财产所有人取得所有权。故改扩建与装饰工程不能成为抵押财产。承租人非房屋所有人，不享有对房屋及配套建筑的处分权，该使用权不能作为抵押合同的标的。

案例索引：最高人民法院（2008）民二终字第55号“某资产公司与某工程公司等借款担保合同纠纷案”，见《中国信达资产管理公司成都办事处与四川泰来装饰工程有限公司、四川泰来房屋开发有限公司、四川泰来娱乐有限责任公司借款担保合同纠纷案》（审判长裴莹硕，代理审判员朱海年、宫邦友），载《最高人民法院公报·裁判文书选登》（2008:390）；另载《最高人民法院商事审判裁判规范与案例指导·案例指导》（2010:374）；另见《财产混同时判断公司之间是否存在人格混同的重要标准》，载《最高人民法院商事审判指导案例·借款担保卷（下）》（2011:492）；另见《关联企业人格混同的法人人格否认》（裴莹硕、李晓云），载《人民司法·案例》（200902:6）。

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