成功代理注销房屋上设定的抵押权登记手续

发布日期：2015-06-26 作者：王晶律师

委托代理人：王晶（15000956707）上海众华律师事务所

【案由】抵押合同纠纷

【关键字】抵押借款协议借款合同公证善意取得

【案情简介】
2015年2月20日，原告薛某与被告陈某某签订《抵押借款协议》，约定薛某向陈某某借款人民币30万元，借款期限自2015年2月20日起至2015年3月19日止，借款利息为月利率2%，到期一次性归还。薛某以产权人为薛某夫妇的一套自有房产作抵押，向被告提供担保。双方约定办理完抵押登记手续后被告应立即放款。
然而，在双方办理完抵押登记手续后被告竟然拒绝放款，理由是还要求去公证处办理房屋买卖委托公证手续，这是双方之前从不曾谈到过的。沟通未果，被告拒绝提供借款。薛某夫妻找到本律师，委托本律师代理该案，请求法院判决注销涉案房屋上设定的抵押登记手续。

【争议焦点】
原、被告双方之间是否存在借贷关系。

【律师分析】
本案的事实比较简单，不作具体赘述。本律师就抵押合同纠纷中常见的几个法律问题做分析：
1、撤销抵押合同纠纷案件中抵押物是房屋的，属于不动产纠纷范畴，一般由不动产所在地法院管辖。
2、主合同约定好借款后要办理房屋抵押登记手续，借款后没有去办理的，可以向法院起诉要求办理抵押登记。
3、抵押是担保的方式之一，抵押合同作为从合同是以主合同的存在为前提和依据；没有主合同所产生的债权债务，即无所谓担保；抵押权又是抵押合同履行的结果；抵押权的成立、消灭和处分必须以一定债权关系的存在为前提而且从属于该主债权；即有债权才有抵押权。无债权则无抵押权。
4、因抵押权属于担保物权，故抵押权适用善意取得的法律制度。
5、抵押权对抵押财产具有权能上的限制，如果允许抵押权人在任何时候行使抵押权，对抵押人来说未免过于苛刻，抵押权存在而不行使，不仅不利于物的交易价值和担保秩序的稳定，反而会助长抵押权人滥用因物之担保而取得的优势地位，损害债务人、抵押人利益。因此，相关法律、司法解释对抵押权人行使抵押权的期限（抵押权的存续期限）是有规定的。
6、 2000年12月13日起施行的担保法司法解释规定：“担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的，人民法院应当予以支持。” 其后于2007年10月1日起施行的物权法规定：“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。”
【法院判决】
一审法院最终采纳了本律师的意见，判决双方签订的《抵押借款协议》；被告协助原告注销涉案房屋上设定的抵押登记手续，我方胜诉。

【相关法律】
《中华人民共和国民事诉讼法》
第三十三条　下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：
　　(一)因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。
《中华人民共和国物权法》
第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
　　（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
　　（二）以合理的价格转让；
　　（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
　　受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
　　当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
第二百零二条　抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。
《中华人民共和国担保法》
第五十三条　债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
　　抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。　　
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第十二条　当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。
　　担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的，人民法院应当予以支持。

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