离婚前一方擅自处理房产的后果

发布日期：2014-06-10 作者：荀书锐律师

离婚前一方擅自处理房产的后果
因丈夫生病，妻子闹离婚，法院审理期间，妻子离家在外借居，后因诉讼离婚未成又回到家中，却发现房子已经换了新主人。经向房产交易中心了解，原来在离婚诉讼期间，该房屋被丈夫出售给了他人。妻子遂诉至法院，要求确认该房屋转让行为无效。近日，江阴法院对此案作出判决，驳回了妻子的诉讼请求。
2003年10月，李媛与夏斌相恋结婚。2004年底，夫妻俩在市区购买了一处房屋，产权登记人为夏斌。2006年，夏斌查出患有高血压和肾病综合症，为治病花去了家中所有的积蓄，为此夫妻俩矛盾不断，感情濒临破裂的边缘。后李媛起诉与丈夫离婚，并从2008年9月离家出走居住在外。2008年11月底，经房产中介公司介绍夏斌与本市的袁女士签订了《房屋买卖合同》，将建筑面积为106平方米的房屋，以价款68万元转让给了袁女士。2008年12月7日，双方办理产权过户登记及钱款交付手续。
2009年3月初，李媛获悉该房屋已被丈夫夏斌出售，即于2009年5月15日向法院提起诉讼，称该涉诉房屋产权登记人虽为夏斌一人，但该房屋系其两人婚后购买，属夫妻的共同财产，而丈夫夏斌未经自己同意擅自将该房屋出售他人。该处分行为违反法律的禁止性规定，应属于无效合同。在丈夫的户籍资料及房产抵押合同中均反映了夏斌已婚的事实，涉案房屋转让价格又明显低于市场价格，该房屋买卖属恶意买卖，要求确认涉案房屋买卖无效。
法庭上，夏斌辩称其本人身患重病，治疗花费了大量金钱，且自己无任何经济来源，仅靠政府发放的基本生活费维持生活。而李媛从2008年9月起就离家出走，没有尽到夫妻相互抚养的义务。他因无力承担该房屋的银行贷款及巨额治疗费，迫于无奈将该房屋出售给他人，转让价格与市场价基本一致，该房屋买卖应属有效。
袁女士辩称，该房屋产权登记人为夏斌一人，至于夏斌的婚姻状况及该房屋是否有隐性共有人，不属购买人核实的范围。购买人按合同约定付清了全部房款，并办妥了产权过户登记，属于善意取得的第三人。
法院经审理认为，该房屋系在婚姻存续期间购买，李媛属该房屋的隐性共有人。但夏斌系该房屋登记的唯一权利人，基于不动产的公示、公信原则，购买人有理由相信夏斌为该房屋的完全权利人，所签订的房屋买卖转让合同，并未违反法律禁止性规定。买受人没有义务去查明该房屋是否还有未经登记的隐性共有人，更没有义务去核实夏斌的婚姻状况及夫妻关系。至于夏斌未经李媛同意擅自处分夫妻共同财产，李媛可通过婚姻法的规定另行向法院起诉，对夏斌出卖房产所得的收入进行分割，最终法院判决驳回了李媛的诉讼请求。

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