婚姻关系中的房产归属

发布日期：2014-05-06 作者：张颖佩律师

婚姻使得财产情况复杂化，离婚也带来了大量的财产分割纠纷。故国家在该领域的立法中，婚姻法几经修订，司法解释、高院解答也层出不穷。现笔者根据相关法律及诉讼实践，归纳了几种婚姻关系中的房产归属情况。
一、            一方婚前所购的房产归属。
根据《婚姻法》第十八条规定，一方的婚前财产为夫妻一方的财产。可见，一方婚前所购的房产归一方所有。很多当事人有一种误解，认为即使为一方婚前房产，但结婚八年后，即为夫妻共同财产，该误解是基于之前婚姻法的规定。而2001年修正的婚姻法已对此作出变更，一方的婚前财产，永远不会因为婚姻关系而转变成夫妻共同财产。
二、            一方婚后所购的房产归属。
这里要区别两种情况，第一，如果以婚姻关系存续期间的所得购置的房产，为夫妻共同财产；第二，如果以一方的婚前所得购置的房产，为一方个人财产。同样是依据《婚姻法》第十八条，购房款来自一方婚前所得，用于购买房产，只不过是将其财产转变了存在形式而已。
但是，针对第二种情况，在司法实践中要认定为个人财产有一定难度。由于房产系婚后购置，一般会推定该房产为夫妻共同财产，除非出资方有证据证明购房款来自其婚前所得。
三、            一方婚前所购的房产，但婚后持续还贷的。
依据《婚姻法》第十八条，仍为一方婚前财产，其房产的按揭贷款为个人债务，婚后配偶一方参与清偿贷款，并不改变房产为个人财产的性质。但是，对于婚后还贷部分，视为以夫妻共同财产进行的还贷，在离婚分割财产时，拥有产权的一方应当返还配偶参与还贷的份额，一般为共同还贷部分的一半。
同时，对房产增值部分，拥有产权的一方也应补偿给配偶，具体为婚后共同还贷部分金额/房产价值*房产增值部分/2。对房产增值部分补偿配偶的理由是，因为配偶也参与了个人房产的还贷，对房产的增值是有贡献的，法律基于公平原则，也应支持其享有分割财产增值部分的权利。
四、            一方父母出资为子女购置房产。
根据《婚姻法司法解释二》第二十二条，结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外；结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。
值得注意的是，2011年出台的《婚姻法司法解释三》对解释二作了修正，根据解释三第七条的规定，婚后一方父母出资购买的房屋，且登记在出资人子女名下的，视为对自己子女的赠与，为一方的个人财产。
   比较解释二和解释三可以清晰，根据解释二规定，婚后一方父母出资购房，如果产权登记在一方名下，为夫妻共同财产。解释三对此作了修正，认定该情况下的产权仅归属于一方，体现了公平原则和保护父母利益的立法本意。
五、婚后双方父母出资为子女购置房产。
   一般来说，如果房产登记在夫妻双方名下，根据物权登记原则，为夫妻共同财产，且不论双方父母出资多少，该房产为夫妻均有。如果房产仅登记在一方名下，在司法实践中，一般按照双方父母的出资份额，由夫妻双方按比例共有。
值得一提的是，如果没有另外说明，文中所提的房产登记情况均为登记在一方名下。同时，如果房产登记在夫妻双方名下，则不论婚前购买还是婚后购买，父母婚前赠与与是婚后赠与，根据物权登记原则，均为夫妻共同财产。

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