擅自处分共有房 买卖协议效力如何认定

【案情】
原告谭某与莫甲于1999年10月20日到民政部门办理离婚登记，双方在离婚书中约定夫妻共有的房屋两栋全部归子女继承，第一栋占地面积150平方米(一层)归女儿莫乙继承和所有，第二栋占地面积60平方米、位于民行大道的四层楼房归儿子莫丙承(双方去世后子女可以分别继承上述两栋房屋)。离婚后子女均由莫甲抚养并随其居住在占地面积60平方米、位于民行大道的四层楼房内，原告谭某居住在占地面积150平方米(一层)的另一栋房屋内。2002年，莫甲与被告何某登记结婚，2008年5月18日，莫甲、被告何某与被告韦某签订了一份房屋买卖协议，双方约定莫甲将位于民行大道占地面积64.2平方米、建筑面积314.3平方米的四层楼房一栋转让给被告韦某，韦某则于当天分两次将408000元的购房款汇入莫甲的银行卡中。被告韦某依双方约定将购房款汇入莫甲的银行卡后，莫甲亦依约将房屋及该房的房产权属证书交付给被告韦某，之后被告韦某对房屋进行重新装修并入住。
2009年11月24日莫甲因病身故，原告谭某认为前夫莫甲与被告何某擅自将其与莫甲共有的房屋卖予被告韦某，该行为损害了其合法利益，房屋买卖协议应属无效，特起诉至人民法院，请求：一、依法确认被告何某、莫甲与被告韦某的买卖协议书无效;二、由二被告共同承担本案的诉讼费用。
【分歧】
对于本案中莫甲未经房屋隐名共有人谭某的同意，擅自处分共有房屋，其所签订的房屋买卖协议是否有效的问题有不同的意见。
第一种意见认为：该房是谭某及莫甲在婚姻关系存续期间的共同财产，莫甲未经谭某同意，擅自卖房，侵害了谭某对该房的合法所有权，故莫甲、何某与韦某签订的房屋买卖协议无效。
第二种意见认为，莫甲擅自处分共同财产，韦某作为买受人在签订协议时并不知情，双方签订的房屋买卖协议成立后,韦某当日即向莫甲支付足额购房款并对该房进行装修后入住，莫甲亦已交付房屋及房产所有权证，应视为该房屋买卖协议已履行完毕,被告韦某为善意买受人，双方之间的房屋买卖协议依法有效。
【评析】
笔者作为案件承办人，肯定并采纳了第二种意见，理由如下：
一、根据我国物权法的物权公示与公信原则，不动产登记簿和房产证书是物权归属和内容的根据，尽管房产真实状态与公示不一致，但当事人因信赖公示之房屋产权并依此进行交易的，应受法律保护。莫甲在处分该房屋时向买受人韦某出示的房产证上登记的所有人是莫甲一人，并没有登记谭某为所有人或共有人，且双方在签订房屋买卖协议时有莫甲的现任妻子何某的签名，在此情况下，被告韦某有理由相信莫甲有该房屋的处分权利，韦某属于善意买受人。双方所签订的房屋买卖协议成立后,韦某即向莫甲支付足额购房款并对该房进行装修后入住，莫甲亦已向买受人韦某交付房产所有权证土地使用权证书及搬出该房屋，应视为该房屋买卖协议已实际履行完毕，故双方之间的房屋买卖协议依法有效。
二、对原告谭某关于房屋尚未进行所有权变更登记，根据不动产物权善意取得制度的规定，被告韦某并未实际取得该不动产的所有权，故房屋买卖合同无效的主张，笔者认为，《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”这就是不动产物权变动的合同效力与物权效力相区分的原则。换句话说，不动产物权变动的合同与不动产物权变动的物权登记是两个不同的法律事实，他们的生效要件应该根据不同的法律规定来认定。设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同是否生效，应该依据《合同法》第44条、《民法通则》第55条来认定;物权变动是否生效，则应该依据《物权法》第9条、《民法通则》第72条来认定。即：不动产物权变动合同的生效只需具备以下三个条件：1、行为人具有相应的行为能力;2、意思表示真实;3、不违反法律或者社会公共利益。至于所签订合同最后能否履行，标的物能否办理物权登记，并不是合同生效的必要条件。故本案中原告关于房屋所有权尚未进行变更登记故双方所签订的房屋买卖协议无效的主张，不符合法律规定，不应得到支持。
三、原告的权利应如何得到救济的问题。根据最高人民法院《关于贯彻<民法通则>若干问题的意见(试行)》第89条规定：“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”故原告可向擅自处分其财产的侵权人另行主张赔偿其损失。