登记在一人名下的共有房产，夫或妻能否单独出卖？

发布日期：2013-09-20 作者：任文娟律师

婚姻房产案例（七）
登记在一人名下的共有房产，夫或妻能否单独出卖？
案例：
彭某和周某是夫妻，二人共有一处无人居住的房产，但房产证上及房产局的登记簿上只是记载了彭某一人的名字。现在二人闹离婚，某日，彭某隐瞒周某将房屋出卖给不知情的陶某，后陶某向彭某交付了房款，办理过户登记。周某该如何维护自己的权益？
案例分析：
   本案涉及不动产的公示公信原则。物权的公示是指物权的享有和变动可取信于社会公众的外部表现形式，不动产物权以登记为公示方式。物权的公信是指如果物权进行了合法的公示，即使公示出来的权利状态与实际的权利状态不同，对于信赖公示而从事一定行为的人，法律对其行为进行保护。我国《物权法》规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”。第9条规定：“　第九条　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”
     本案中，房产实际上是夫妻双方共有，但只有彭某一人进行了登记，因此公示出来的状态是彭某一人的财产，其享有房屋所有权。陶某基于对此公信的信任，进行交易的行为理应受到法律的保护。周末可以向彭某就其应得房款主张不当得利返还请求权，以此来维护自己的权益。
根据《婚姻法解释（二）规定》，当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但明确表示赠与一方的除外。同时我国《婚姻法解释（三）》规定，“第七条婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。”
     本案中，王某的父母在王某婚后出资为其购置房屋。根据我国法律规定，如果其父母没有明确表示将房屋赠与一方，则这套房产属于夫妻二人共同财产。但是，本案中房产证登记为王某的名字，这足以表明该房屋系赠与王某个人人财产。且根据，新法效力优先于旧法原则，婚姻法三的效力明显高于二，所以，这个房产理应属于王某个人财产，而非共同财产。
相关司法解释：
1、《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）》第89规定：
“　89、共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”
2、《中华人民共和国物权法》第6、9条规定：
“第六条　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”
　 “　第九条　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”

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