致北京某拆迁公司律师函

发布日期：2013-06-10 作者：韩建业律师

律师函

[2012]凯函字第091号
致：北京ⅹⅹ拆迁公司
北京市凯诺律师事务所受张先生（以下简称委托人）的委托，就委托人与贵司签订拆迁补偿安置协议等相关事宜，出具本律师函。
根据委托人提供的资料及陈述，查明如下事实：
委托人父亲张ⅹⅹ生前系ⅹⅹ集团职工。上个世纪80年代，ⅹⅹ集团作为ⅹ区ⅹ街16排5号公房的产权单位，将该套公房分配给张ⅹⅹ居住。房屋共两间，面积为41.6平米；另有一厨房，面积为4.36平米，共计44.96平米。此后，委托人及姐姐便随父母在该处公房内共同生活。1992年，委托人母亲过世。1993年，委托人姐姐因结婚搬离，其户口也随之外迁。1994年，父亲再婚，委托人与继母彭ⅹⅹ及父亲张ⅹⅹ在该公房内生活。2002年，父亲张ⅹⅹ去世，继母从该处住房内搬走。自此，委托人便独自生活，并于2006年结婚，于2010年自建了平房7间。期间，因父亲过世后该房屋的房租、水、电等各项费用未及时交纳，ⅹⅹ集团门城物业管理分公司于2008年以委托人为被告向ⅹⅹ区法院提起了诉讼，要求委托人作为实际承租人向其支付所拖欠的上述各项费用。此后，该法院在其作出的调解书中也明确了委托人的被告地位，即委托人的实际承租人身份。并在此基础上，委托人以实际承租人身份与ⅹⅹ集团物业公司签订了一份立约书，约定了所拖欠房租、水、电等各项费用的还款计划。此后，委托人按此计划如约履行了还款义务。2012年5月，委托人接到拆迁通知。而与此同时，继母彭ⅹⅹ就贵司与委托人签订补偿安置协议向贵司提出异议。
有鉴于此，本律师代表委托人致函贵司：
1、委托人系该处公房的实际承租人
承租人死亡或者外迁是公房租赁关系发生变动的前提条件，因原承租人外迁导致承租主体变更的，应由符合条件的共同居住人申请继续承租。而根据北京市的相关规定，符合条件的共同居住人需满足如下几点：原承租人死亡或外迁；与原承租人为同一户籍；是原承租人的家庭成员；与原承租人共同居住二年以上；没有其他住房。
由此可见，委托人作为原承租人的婚生子女，在原承租人张ⅹⅹ死亡前就与原承租人共同居住在此，且委托人与其为同一户籍，是原承租人的家庭成员，完全符合上述申请变更为该处公房承租人的条件。而委托人虽未将自己变更为承租人，但在原承租人张ⅹⅹ过世后，委托人作为与其共同居住的家庭成员继续在该房屋内生活，并持续向ⅹⅹ集团物业管理公司支付房租、水、电等各项费用，与ⅹⅹ集团产权单位之间形成了事实上的公房租赁关系，成为事实上的公房承租人。事实上，委托人的实际承租人身份在ⅹⅹ区法院出具的调解书及其与ⅹⅹ集团物业管理公司签订的立约书中均予以了明确。
2、委托人继母及姐姐均不符合共同居住人的条件，不具有主张征收利益的法律基础
根据北京市的规定，共同居住人应满足与原承租人为同一户籍；是原承租人的家庭成员；与原承租人共同居住二年以上；没有其他住房等条件。而委托人姐姐婚后便搬离此处，其户口也随其迁出；继母在委托人父亲去世后便不再此居住，其户口也不在该公房内。据此，其均不具备北京市关于公房共同居住人的相关规定，无权要求与委托人分享该处房屋的征收利益。
综上，本律师认为，委托人作为实际承租人，系该被征收公房的唯一权利人。委托人继母及姐姐不符合共同居住人条件，其对于该处公房征收利益的主张不符合相关规定，不具有合法基础。

    专此函告，望贵司慎思并妥善对待。


北京市凯诺律师事务所
                                        律师：
                                      二0一二年   月   日

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